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Ex-Vermieter möchte Schäden nach über 6 Monaten geltend machen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 03.07.2013

Frage:

Mein ehemaliger Vermieter möchte "Mängel" mit der Kaution verrechnen. Ich habe die Wohnung am 30.9. 2012 übergeben und wurde erst Ende Mai 2013 benachrichtigt, dass Mängel vorliegen, die selbstverständlich schon beseitigt waren. Im BGB heißt es ja, dass Ansprüche nach 6 Monaten verjähren. Mein ehemaliger Vermieter meint aber, er könne die Forderungen trotzdem mit der Kaution verrechnen.

vorliegende Mängel
- nicht zu öffnendes Fenster das von einem Tischler repariert wurde (mit der Angabe, dass es alterdbedingt kaputt gegangen sei (30 Jahre alt))
- einen angeblich nicht ausgeführten Heckenschnitt
- eine Säuberung des Herds sei nötig gewesen
- Lüftung der Räume wegen Katzengeruch seien ebenfalls nötig gewesen


Im Übergabeprotokoll steht lediglich das kaputte Fenster. Der Vermieter hat die Wohnung selbst einen Tag vor Übergabe besichtigt und nichts der gleichen festgestellt oder gesagt.

Ich weigere mich die Forderungen zu zahlen. Nach meinem Schreiben, dass er am 18.06. 2013 erhielt mahnt er mich nun an und stellt mir noch 2,50€ Mahngebühr in Rechnung.

Muss ich die Forderungen begleichen oder bin ich im Recht?

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Antwort:

Sie haben richtig erkannt, dass die Schadensersatzforderungen des Vermieters gegen den Mieter grundsätzlich mit Ablauf von 6 Monaten seit Besitzübergang verjähren.

Aber der Vermieter kann auch die Kautionsforderung gegen verjährten Schadensersatzforderungen aufrechnen. Dabei kommt es aber darauf an, dass die Forderungen sich bereits in der unverjährten Zeit aufrechnungsfähig gegenüberstanden (§ 215 BGB).
Das heißt also, wenn der Vermieter Handwerkerrechnungen oder sonstige Gegenforderungen aufrechnen will, müssen die Forderungen innerhalb der Verjährungsfrist entstanden sein. Also sollten die zur Aufrechnung gestellten Forderungen vor Ende März abgerechnet sein.

Wäre beispielsweise die Rechnung für den Heckenschnitt auf den 1.Mai.2013 ausgestellt, könnte Sie wegen Verjährung nicht aufgerechnet werden.

Unabhängig von der Verjährung stellt sich natürlich die Frage nach der Berechtigung der Forderungen.

Wenn das Fenster sich altersbedingt nicht mehr öffnen ließ ist das ein Fall von Abnutzung und kein Mangel für den Sie schadensersatzpflichtig sind. Also ist es unzulässig Sie mit der Forderung zu belasten.

Die Rechtsprechung geht mehrheitlich davon aus, dass ein vom Vermieter unterzeichnetes Übergabeprotokoll ohne Angabe von Mängeln ein sog. negatives Schuldanerkenntnis sei, d.h. darin nicht vermerkte Mängel sind vom Vermieter nicht mehr geltend zu machen. Insofern kann der Vermieter, wenn er das Übergabeprotokoll unterzeichnet hat ohne die Mängel darin zu nennen die folgenden Mängel nicht als geltend machen und Schadensersatzforderungen darauf begründen.

Trotzdem sei zu den angeblichen Mängeln gesagt:

Was den Heckenschnitt angeht, wäre zuerst zu prüfen, ob Sie überhaupt zum Heckenschnitt verpflichtet sind. Grundsätzlich kann Ihnen mietvertraglich im Rahmen der Gartenpflege auch die Verpflichtung zum Schnitt von Hecken übertragen sein. Üblicherweise müssen Hecken einmal im Jahr geschnitten werden. Wenn Sie die Hecke in dem Jahr also schon einmal geschnitten hätten, wären Sie Ihrer Pflicht nachgekommen. Wenn der Schnitt üblicherweise nach Ihrem Auszugszeitpunkt erfolgt, kann der Vermieter das nicht Ihnen anlasten.

Was den Herd angeht können Sie natürlich die Notwendigkeit der Säuberung bestreiten. Sinnvoll wäre wenn Sie Zeugen dafür hätten, dass Sie den Herd sauber hinterlassen haben, z.B. Putzhelfer beim Auszug. Dann sollten Sie natürlich eine Rechnungslegung verlangen, s.o. wg. Verjährung. Sie können natürlich auch die Rechnung der Höhe nach bestreiten, wenn Ihnen die Kostenansätze überzogen vorkommen.

Den Katzengeruch können Sie natürlich ebenfalls bestreiten. Wenn die Wohnung direkt vom Nachmieter bezogen wurde, waren die Räume wohl bewohnbar. Dann gibt es keinen Anlass. Außerdem ist äußerst fraglich wer, wann zu welchem Tarif die Fenster geöffnet haben soll, dass daraus eine Vergütungsforderung folgen soll.

Wenn der Vermieter seine angeblichen Forderungen gegen Ihre Kautionsforderung aufrechnet, dann würde das Ihre Auszahlungsforderung gegen Ihn mindern. Insofern kann er Sie nicht in Verzug setzen, einer Mahngebühr fehlt es an einer Grundlage.
Abgesehen davon, können Mahnspesen erst nach Eintritt des Verzuges verlangt werden, also nicht mit der ersten Mahnung, mit der der Verzug zu begründen wäre. Darüber hinaus werden Mahnspesen von vielen Gerichten nicht oder nur in Höhe der Portokosten anerkannt.

Ich rege an Ihren Vermieter mit Einschreiben anzuschreiben, ihm darin mitzuteilen, dass er keine aufrechenbaren Forderungen hat und Ihre Kaution unter Setzung einer datumsmäßig bestimmten Frist herauszuverlangen. Falls er keine Zahlung leistet, können Sie anwaltlich vorgehen oder direkt Klage einreichen. Alternativ zum Einschreiben können Sie das Schreiben auch unter Zeugen in den Briefkasten des Vermieters einwerfen.



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