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Berechtigung einer sofortigen Zwangsvollstreckung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 30.06.2013

Frage:

Beim S-Rentendarlehen der Spk. am Niederrhein kann man eine lastenfreie Immobilie bis zum halben Zeitwert beleihen und sich in monatlichen Teilbeträgen innerhalb mehrerer Jahre unter Berücksichtigung einer Verzinsung von z.Zt. 3,95% auszahlen lassen.
Als Sicherheit wird die Grundschuld im Grundbuch an erster Rangstelle mit einem Zinssatz von 15% p.a. eingetragen. Der Darlehensnehmer unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen (persönliche Haftungsübernahme und Zwangsvollstreckungsunterwerfung).
Sind solche Bedingungen, hier mit enorm hoher Verzinsung von 15%, bei der Aufnahme von Immobiliendarlehen üblich und rechtlich vertretbar?
Welche Auswirkungen können diese für den Darlehensnehmer evtl. haben
(Beispiele, die eintreten können)?
Wann ist die Spk. berechtigt, eine sofortige Zwangsvollstreckung durchzusetzen?

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Antwort:

Die in den Grundbuchbestellungen regelmäßig genannten Verzinsungen haben mit den tatsächlich von Ihnen zu zahlenden Zinsen wenig bis nichts zu tun.

Der ihnen tatsächlich in Rechnung gestellte Zins ergibt sich ausschließlich aus Ihren Vereinbarungen mit der Sparkasse am Niederrhein. Dieser wird keine 15% betragen, so dass sich die von Ihnen angesprochene Frage eines Wucherzinses nicht stellt.

Ebenso ergibt sich ausschließlich aus diesen Vereinbarungen mit der Sparkasse am Niederrhein welche Verpflichtungen Sie oder eventuelle Erben aufgrund der geschlossenen Verträge haben. So besteht in jedem Fall die Verpflichtung das gewährte Rentendarlehen zurück zu zahlen. Dieses kann z. B. durch die spätere Veräußerung der Immobilie oder Ihre Erben erfolgen. Auch besteht die Möglichkeit, das Rentendarlehen nach 5 Jahren zu beenden. Wollen Sie dann in der Immobilie wohnen bleiben, müssen Sie die zuvor erhaltenen Raten nebst Zinsen zurückzahlen. Insbesondere in den Fällen, in denen die gezahlten Raten durch Sie oder Ihre eventuellen Erben zurückgezahlt werden sollen, besteht ein Bankdarlehen, das durch die Grundschuld abgesichert wird.

Die Eintragung des Zinses bei der Bestellung der Grundschuld hat eine völlig andere Funktion:

Die Grundschuld bleibt über viele Jahre oder Jahrzehnte unverändert im Grundbuch stehen. Es ist heute überhaupt nicht absehbar, in welche Richtung und in welche Höhe sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln werden. Aus diesem Grund wird zugunsten des Grundschuldgläubigers ein Zins eingetragen, der maximal von der Grundschuld abgedeckt wird.

Jeder Grundschuldbestellung liegt aber ein (Kredit)Vertrag zugrunde in dem die tatsächlichen Konditionen vereinbart werden. Allein der dort für Sie vereinbarte Zinssatz ist für Sie maßgeblich und nicht der aus Sicherheitsgründen eingetragene maximale Zinssatz.

Wenn bei ihnen noch Beratungsbedarf besteht, empfehle ich dringend noch ein weiteres Beratungsgespräch mit den Mitarbeitern der Sparkasse. Sind Ihre Zweifel dann noch nicht behoben, sollten Sie sich zur weiteren Aufklärung an einen örtlichen Rechtsanwalt wenden unter Vorlage des konkreten Vertragsangebotes der Sparkasse.



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