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Nutzungserlaubnis für den Garten

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 16.06.2013

Frage:

Seit mehr als einem Jahr wohne ich in einem Dreifamilienhaus im Dachgeschoss. Im Mietvertrag steht unter §1 Mietsache:

".....
4. Zusätzlich wird ohne separaten Mietvertrag mitvermietet:
O a) Garten (angekreuzt und dazu getippt: "Der Garten kann mitgenutzt werden")
O b)........
O c)......."

Laut mündlicher Erklärung beim Einzug gliedert sich der Garten wie folgt:
ein abgetrenntes Stück für die ältere Dame des Erdgeschosses und
den Rest (Wiese und Gartenhaus) sind mit Obergeschoss und Dachgeschoss gegenseitig abzusprechen. War nie ein Problem.
Der Garten ist rundherum mit einem Zaun und einem Tor umgeben.

Der Vermieter wohnt ein Haus weiter und hat nun anderen Mietern in jenem Haus zugesagt, sie dürfen unseren Garten kostenfrei benutzen, einen Sandkasten aufstellen und mein Fahrrad aus dem Gartenhaus entfernen, was sie ohne Rücksprache wiederholt getan haben, nachdem ich es zurückgestellt hatte. Auch andere Vormieter hatten die Räder immer dort untergestellt.

DARF DER VERMIETER ANDEREN LEUTEN ERLAUBEN DEN GARTEN ZU BENUTZEN?
ODER BEZIEHT SICH DAS MIETVERHÄLTNIS AUSSCHLIEßLICH AUF DIE PARTEIEN UNSERES HAUSES?
KÖNNTE ICH DIE MIETE MINDERN FÜR DEN FALL, DASS DIE NACHBARN KOMMEN DÜRFEN?
AN WEN KANN ICH MICH WENDEN?

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Antwort:

Grundsätzlich haben Sie als Mieterin in einem Mehrparteienhaus kein Nutzungsrecht am Garten.
Etwas anderes gilt, wenn es - wie in Ihrem Fall - andere Vereinbarungen gibt. Sie könnten eine Teilparzelle des Garten, als exclusive Nutzfläche vertraglich zu Ihrer Mietwohnung zugeschlagen bekommen, was bei Ihnen nicht der Fall ist.
Aufgrund der Formulierung im Mietvertrag können Sie den Garten in seiner Gesamtheit mitbenutzen. Der Kreis der Mitbenutzer ist damit aber nicht automatisch auf die Mieter des Hauses begrenzt. Der Vermieter kann danach grundsätzlich auch andere Mitnutzer zulassen. Eine Grenze wäre, wenn durch zuviele Mitnutzer Ihr Mitnutzungsrecht ausgeschlossen würde.

Aber in Ihrem Fall sehe ich das Recht des Vermieters durch die Vereinbarung eingeschränkt. Der Vermieter hat durch die mündliche Vereinbarung mit allen Mietparteien festgelegt, dass 1 Mieterin eine feste Parzelle zustehen soll, was eigentlich nicht möglich wäre, da Sie und der Mieter des OG von der Mitnutzung ausgeschlossen sind.

Weiter haben Sie festgelegt, dass die Mieter des OG und Sie einvernehmlich über den Umfang der Gartennutzung im Übrigen entscheiden. Damit hat der Vermieter unausgesprochen auf seine Verfügungshoheit über den Nutzungsumfang verzichtet. Er dürfte unter Beachtung der getroffenen Vereinbarung ohne Abstimmung mit den Mietern keinem Drittem die Nutzung gestatten.

Solange Ihre Nutzung des Gartenhauses als Unterstellplatz für Ihr Fahrrad im Einklang mit den Mietern des OG erfolgt, hat der Vermieter den anderen Nachbarmietern keinesfalls das Wegschaffen Ihres Fahrrades zu gestatten.

Ebensowenig entspricht die ausschließliche Nutzung des Sandkastens durch die Nachbarmieter der Gartenmitbenutzung, weil sie insofern von der Nutzung der Stelle ausgeschlossen werden. Etwas anderes wäre es, wenn der Vermieter einen Sandkasten zur allgemeinen Nutzung aufstellen würde und demnach auch Kinder die in Ihrem Haus leben oder zu Besuch sind, den Sandkasten nutzen könnten.
Einschränkend erwähne ich aber, dass es durchaus möglich ist, dass ein Richter die Rechtslage unter Verweis, dass ja genügend Garten übrig ist schlichtweg übergehen könnte.

Ebenso möglich könnte es aber auch sein, dass ein Gericht die Verschickung seiner Mieter auf Ihren Mietgrund nicht mitmacht, wenn sehr offenkundig ist, dass der Vermieter die Kinder der Mieter aus dem Garten an der eigenen Wohnung raushalten will, wenn dieser sonst auch von allen Mietern mitgenutzt werden kann.

In der Sache bietet es sich an, dass Sie sich mit den Mietern im OG abstimmen und dann einheitlich gegenüber dem Vermieter auftreten. Erinnern Sie an die geschlossene Vereinbarung und teilen Sie mit, dass er entgegen der Entscheidungshoheit, die sie aufgrund der mündlichen Vereinbarung zugesprochen bekommen haben ohne rechtliche Befugnis, Dritten die Nutzung zugesagt hat. Fordern Sie ihn auf, die unbefugte Nutzung durch Dritte umgehend zu beenden.
Ich empfehle den Nachbarmietern auch mitzuteilen, dass Sie die Nutzung nicht wünschen und der Vermieter aufgrund bestehender Absprachen gar nicht berechtigt ist, denen das Nutzungsrecht einzuräumen und dass Sie den Vermieter dahingehend auch schon kontaktiert haben.

Sollte der Vermieter dann die getroffene Vereinbarung leugnen, können Sie ihm entgegenhalten, dass damit auch die Absprache für die Parzelle der Mieterin im UG dann hinfällig wäre und sie die Mieter in OG und DG dann die Mitnutzung an der gesamten Gartenfläche geltend machen könnten.
Zumal die Mietergemeinschaft allesamt die Absprache bezeugen können. Die Mieterin im UG hat dementsprechend auch ein Interesse an der Wirksamkeit der Absprache.

Was Ihr Fahrrad angeht. So hat niemand das niemand ohne Ihre Zustimmung wegzuschaffen. Es handelt sich um einen Akt der "verbotenen Eigenmacht".
http://dejure.org/gesetze/BGB/858.html
http://dejure.org/gesetze/BGB/862.html
Damit wird Ihr Besitz gestört. Sie können von den Nachbarmietern die Unterlassung verlangen. Die "Erlaubnis" des Vermieters ist rechtlich völlig unerheblich, weil er nicht über Ihren Besitz an dem Fahrrad verfügen kann.

Sie können die Nachbarmieter Auffordern das künftig zu unterlassen. Sie können aber auch über einen Rechtsanwalt eine sog. strafbewährte Unterlassungserklärung einfordern. Damit müssen die Nachbarmieter erklären, dass Sie das künftig unterlassen und eine Vertragsstrafe versprechen, für jeden Fall, dass Sie es wieder tun. Die Nachbarmieter müssen dann die Anwaltskosten erstatten. Allerdings sollten Sie Zeugen zumindest für eine der Eigenmächtigkeiten haben, je mehr je besser. Damit Sie Ihre Rechte ggf. bis zu einer Unterlassungsklage vor Gericht verfolgen können. Erfahrungsgemäß wird so ein Verhalten im Nachhinein oft geleugnet und sei es nur, um die Anwaltskosten abzuwenden.



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