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Mietvertrag fristlos kündigen wegen Mietverzug

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 30.05.2013

Frage:

Ich bin Eigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses mit 2 Gewerberaummietern im Erdgeschoss und 2 Wohnraummietern im 1.Obergeschoss.
Ich habe Probleme mit einem Gewerberaum-Mieter, der seit dem 01.04.2013 einen Gewerberaummietvertrag hat, der mit 3 monatiger Kündigungsfrist am 1.06.2015 beiderseits gekündigt werden kann.
1. Seit ca. 2 Wochen ist der Mieter mit einigen persönlichen Sachen und einem großen Hund in die Räumen eingezogen und will trotz meines Nichteinverständnis in den Gewerberäumen auch wohnen. Ein Halten eines Hundes habe ich ihm ausdrücklich untersagt.
Seit Donnerstag dem 23.05.2013 beschwert sich der oben wohnende Mieter wegen
Lärmbelästigung durch lautes Hundegebell auch nachts und erheblicher Ruhestörung durch Türen schlagen, lautes Geschrei u.a.m. bei mir.
Gespräche meinerseits mit dem Mieter brachten am Dienstag, dem 28.5 2013, keinen Erfolg, er ist alkoholisiert.
Gestern hat er trotz seiner Anwesenheit in den Räumen mir nicht die Tür geöffnet. Per Telefon ist er seit Dienstag nicht erreichbar, nur der Anrufbeantworter ist an, auch meine Bitten nach Rückruf sind erfolglos. E-Mails werden auch nicht beantwortet. Ich habe den Eindruck, der Mieter hat ein akutes Alkoholproblem.

2. Der Mieter hat keine vereinbarte Mietkaution in Höhe von 2 Monats-Kaltmieten von
950 € gezahlt. Es fehlt die Miete für den Monat Mai 2013 in Höhe von 520€.
Somit ist er mehr als zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug.
3. Ich habe dem Mieter unter Zeugen die fristlose Kündigung in den Hausbriefkasten geworfen. Als Kündigunggründe habe
1. Die vertragswidrige Nutzung der Gewerberäume zum Wohnen
2. Den Zahlungsverzug in Höhe von mehr als zwei Monaten angeführt.
Meine Fragen,

1. was muss ich tun, damit der obige Wohnungsmieter akut geschützt ist und die Räume nicht zum Wohnen genutzt werden.
2. Was muss ich tun, damit der Mieter die Gewerberäume räumt und mir übergibt.
3. Was muss ich tun, wenn der Mieter sich allem verschließt und sich verweigert.

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Antwort:

Ich habe Bedenken, ob die von Ihnen ausgesprochene fristlose Kündigung rechtswirksam ist.

Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung ergeben sich aus § 543 BGB.

Nach § 543 Abs.2 Ziff. 3 BGB besteht ein Kündigungsrecht dann, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist oder für einen Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt mit der Miete in Höhe eines Betrages in Rückstand befindet, der die Miete für 2 Monate erreicht.

Diese Voraussetzung lag bei Ausspruch der Kündigung nicht vor, da sich der Mieter nur mit der Mai-Miete in Rückstand befand. Der Anspruch auf die Mietkaution stellt einen eigenen Anspruch neben der Mietzahlung dar. Er kann daher bei der Berechnung der ausstehenden Mietzahlungen nicht berücksichtigt werden. Üblicherweise wird zudem der gemietete Raum erst nach Entrichtung der Kaution an den Mieter übergeben.

Die Voraussetzung kann aber vorliegen, wenn der Mieter auch die Juni-Miete nicht fristgerecht zahlt.

Die geschilderten Verstöße gegen den Mietvertrag sind grundsätzlich geeignet, eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs.2 Ziff. 2 BGB zu rechtfertigen. Voraussetzung für eine wirksame fristlose Kündigung ist aber nach Absatz 3 eine vorherige (schriftliche) Abmahnung. Zwar schreibt der Gesetzgeber eine Schriftform der Abmahnung nicht vor, da der Vermieter insoweit jedoch beweispflichtig ist, führt regelmäßig nur eine schriftliche Abmahnung zu dem Kündigungsrecht.

Was ist also zu tun:
1. Es ist eine schriftliche Abmahnung auszusprechen. In ihr ist dem Mieter aufzugeben, die Wohnung sowie die Hundehaltung in den gemieteten Räumen innerhalb einer Frist von 10 Tagen einzustellen. Gleichzeitig ist der Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete aufzufordern. Für den Fall, dass dieser Aufforderung nicht nachgekommen wird, ist die fristlose Kündigung anzudrohen.

2. Die fristlose Kündigung ist erneut auszusprechen, wenn die Mietzahlung für den Monat Juni nicht fristgerecht eingeht. Da die Kündigung wegen Mietrückstände hinfällig wird, wenn der Mieter einen Teilbetrag der Miete des Monats Juni zahlt (dann keine 2 Monatsmieten offen) oder die Zahlung unmittelbar nach der Kündigung nachholt, kann auch bei einem Zahlungsverzug die ausgesprochene Kündigung abgewehrt werden. Daher ist zur Sicherheit die Abmahnung nach Ziff. 1 unverzichtbar.

3. Soweit im Mietvertrag kein Zahlungstermin für die Kaution vereinbart ist, sollte der Mieter zugleich unter Fristsetzung in Verzug gesetzt und gemahnt werden.

4. Kommt der Mieter der Abmahnung nicht nach, kann das Mietverhältnis aus den abgemahnten Gründen fristlos (mit einer Räumungsfrist von 10 Tagen) gekündigt werden.

5. Räumt der Mieter nicht fristgerecht, kann nach Ablauf der Frist Räumungsklage beim Amtsgericht erhoben werden. Damit verbunden werden sollte zweckmäßigerweise die Klage auf Zahlung der rückständigen Mieten und der Kaution. Erst nach dem Räumungsurteil können die Räume durch den Gerichtsvollzieher geräumt und Ihnen wieder übergeben werden.

Auch wenn Ihnen dieses Verfahren reichlich bürokratisch erscheint, ist es professionell angewandt für den Vermieter einfach zu handhaben:

Schlüssel für die Räume erst nach Zahlung der Kaution. Schriftliche Abmahnung nach Nichtzahlung der ersten Monatsmiete. Kündigung bei Nichteingang der vollständigen zweiten Monatsmiete und 10 Tage später Räumungsklage. Das wirtschaftliche Risiko ist dabei durch die hinterlegte Kaution weitgehend abgesichert.

Die Begleitung in einem Kündigungsverfahren durch einen Rechtsanwalt ist zur Vermeidung teurer Fehler stets zu empfehlen.



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