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Vermieter verlangt Rückbau von Holzdecke die beim Einzug schon vorhanden war

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 18.05.2013

Frage:

Ich habe von 2009 bis Ende Mai 2013 in einer Wohnung einer Baugenossenschaft in Nürnberg gelebt. Bei meinem Einzug war im Schlafzimmer und im Flur eine Holzdecke angebracht, die der Vormieter entfernen sollte. Er hat nichts entfernt und bei meinem Einzug blieb mir nichts anderes übrig, als dies so zu belassen weil das Umzugsunternehmen schon beauftragt war und ich die alte Wohnung räumen musste.

Die Holzdecke wurde bereits vor 1998 angebracht. Nun verlangt die Genossenschaft von mir, diese rückzubauen. Könnte hier eine unverhältnissmäßige Benachteiligung meinerseits vorliegen?

Im Übergabeprotokoll wurde es so festgehalten und leider auch von mir unterschrieben. Was aber am Zeitdruck durch den bevorstehenden Umzug lag.

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Antwort:

Die Genossenschaft darf von Ihnen verlangen, eine vom Vormieter angebrachte Holzdecke zurückbauen zu lassen, und es könnte darin eine unverhältnismäßige Benachteiligung des Mieters zu sehen sein, wenn die Genossenschaft auf den Rückbau einen rechtlich durchsetzbaren Anspruch gegenüber Ihnen hat und wenn es dagegen keine rechtlich relevanten Einwendungen gibt.

Rechtlich zu unterscheiden sind dabei zunächst einmal vertragliche und gesetzliche Ansprüche. Ein Anspruch auf Rückbau kann sich erst einmal nach allgemeinem Mietrecht ergeben, geregelt in § 535 BGHB, bzw. als Folgenbeseitigungsanspruch. Nach § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, und zwar so, wie er sie angetroffen hat.

Insoweit legt die Rechtsprechung dem Mieter, der die Mietsache verändert, im Rahmen
eines Anspruchs auf Schadensersatz wegen Verletzung vertraglicher Nebenpflichten (positive Vertragsverletzung PVV) weitgehende Rückbaupflichten zu, Beispiele sind Urteil OLG Frankfurt vom 15. Februar 2001, Aktenzeichen 1 U 190/99; OLG Frankfurt/Main OLG-Report 2001, 319f.; AG Warendorf WM 2001, 488f.; Artikel T. Eisenhard, WM 1998, 447ff.; Urteil des AG Brandenburg vom 1. April 2003, Aktenzeichen 32 C 181/00. Der Schadensersatz beinhaltet sogar Mietausfall wegen verspäteter Weitervermietung.
Diese Verpflichtung trägt aber einhellig grundsätzlich nur Ihr Vormieter und nicht der Mieter, der den Umbau gar nicht vorgenommen hat.

Eine Rückbauverpflichtung von Ihnen nach Mietrecht besteht somit grundsätzlich nicht, da Sie den Umbau ja gar nicht vorgenommen hatten.
Der Vermieter darf nach Mietrecht vom Mieter nur den Rückbau von – genehmigten oder ungenehmigten – Änderungen an der Mietsache verlangen, die der Mieter selbst vorgenommen hatte. Anspruchsgegner ist in diesem Fall jedoch nicht Sie, sondern Ihr Vormieter.

Wenn in Ihrem ursprünglichen Einzugsprotokoll der Umbau bzw. das Vorhandensein der Holzdecke bereits dokumentiert ist, können Sie eigentlich recht gelassen einer Klage auf den Umbau entgegen sehen. Die Vorlage des Protokolls dürfte für eine Klageabweisung ausreichen.

Etwas anderes kann sich nur dann ergeben, wenn Sie in einer Sondervereinbarung ausdrücklich gegenüber dem Vermieter die Verpflichtung des Vormieters freiwillig übernommen hatten, und diese auch rechtlich wirksam ist.

Um die vertraglichen Ansprüche der Genossenschaft gegenüber Ihnen genau beurteilen zu können, sollten Sie uns noch den Wortlaut Ihrer genauen Verpflichtungen mitteilen. Ich stelle es Ihnen anheim, uns den genauen Wortlaut noch zur Nachbewertung einzureichen, weitere Kosten entstehen Ihnen insoweit nicht.
Wahrscheinlicher ist es, abhängig von der konkreten Formulierung, daß es sich hier nur um die übliche Bestätigung unter einem Übergabeprotokoll handelt, und nicht um ein weiter reichendes Anerkenntnis.

In dem Übergabeprotokoll wird der Zustand der Wohnung festgehalten, mehr aber auch nicht.

Der Fall wäre dann hier bereits zu Ende.

Es besteht aber, je nach genauer Formulierung, eine entfernte Möglichkeit, daß Sie mit dieser eventuell getroffenen Vereinbarung ein sogenanntes abstraktes Schuldanerkenntnis unterschrieben haben, vgl. dazu § 781 BGB *1).

Damit hätten Sie sich selbst jegliche Einwendungen aus dem zugrunde liegenden Mietverhältnis abgeschnitten und sind im Prinzip zum Rückbau verpflichtet, ohne auf die Unangemessenheit der Vereinbarung inhaltlich weiter Bezug nehmen zu können.
Diese möglicherweise getroffene Vereinbarung könnte allerdings nach § 138 BGB *2) ein sittenwidriges Rechtsgeschäft bzw. Wucher sein und damit nichtig.
Einen bereits entschiedenen Präzedenzfall konnte ich hier nicht finden.

Je nach dem richterlichen Verständnis und Auslegung der getroffenen Vereinbarung spricht jedoch einiges dafür, dass wir es hier mit der Ausnutzung Ihrer Zwangslage bzw. Ihrer Unerfahrenheit zu tun haben. Denn einen Anlass, die Schulden Ihres Vormieters zu übernehmen, ohne Gegenleistung, gab es für Sie eigentlich objektiv nicht. Dies wird sich allerdings nach den Gesamtumständen richten und Sie tragen die Beweislast für die Ausnutzung Ihrer Zwangslage bzw. Unerfahrenheit.

Sie könnten dann allenfalls noch die Anfechtung Ihrer Erklärung wegen Anfechtung wegen Täuschung oder Drohung in Erwägung ziehen nach § 123 BGB *3). Dies dürfte allerdings daran scheitern, daß Sie sich wohl nicht im Irrtum befanden, und wohl auch nicht wirklich bedroht worden sind.

Schließlich ist noch anzusprechen die sogenannte Inhaltskontrolle durch die Gerichte nach §§ 307 ff. BGB *4).

Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist nach dem Gesetz im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Das Gericht würde dann von Amts wegen die Unwirksamkeit der Regelung aussprechen und eine auf Rückbau gerichtete Klage abweisen.

Inhaltlich würde die Vereinbarung recht eindeutig in der Tat eine unangemessene Benachteiligung darstellen. Insbesondere legt die gesetzliche Regelung fest, daß die Umbauverpflichtung nicht den Nachmieter, sondern den eigentlichen Verursacher trifft. Eine Umlegung dieser Verpflichtung auf Nachmieter, die damit nichts zu tun haben, würde klar unangemessen sein.

Die Hauptproblematik ist aber die Frage, ob es sich hier noch um Teil der allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrags handelt, oder ob diese Vereinbarung individuell ausgehandelt worden ist und deshalb gar nicht der Inhaltskontrolle unterliegt, vgl. dazu § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB *6).

Auch dies hängt von den Umständen ab, die Sie uns bislang noch nicht weiter mitgeteilt haben.

Auch das Übergabeprotokoll ist vorformuliert und wurde Ihnen vom Vermieter einseitig zur Unterschrift auferlegt. Damit unterliegen auch die darin getroffenen Regelungen der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB.

Entscheidendes Kriterium könnte noch im Streitfalle sein, ob der Vermieter Ihnen diese Vereinbarung einseitig auferlegt hatte – dann auch Allgemeine Geschäftsbedingungen – oder ob hier richtig verhandelt worden ist. Dann wäre die Inhaltskontrolle in Ihrem Fall nicht anwendbar.

Wenn Sie bei der Übergabe lediglich das allgemeine Übergabe-Formular unterschrieben haben, dann liegt in der Tat eine der Inhaltskontrolle unterliegende unangemessene Benachteiligung vor.
Mit irgendwelchen abstrakten Schuldanerkenntnissen, die Ihre Mieterpflichten gegen das Gesetz ausweiten, mussten Sie dann nicht rechnen.
Andernfalls, wenn also eine extra Regelung eigens ausgehandelt worden ist, und nicht nur einseitig auferlegt, bliebe nur noch die Bezugnahme auf die weiteren Verteidigungsmöglichkeiten, die oben schon aufgezeigt worden sind.
Sollte der Vermieter entgegen dieser rechtlichen Einschätzung doch klagen, darf ich unsere Anwaltssuche empfehlen unter

http://www.deutsche-anwaltshotline.de/anwaltssuche/suche/index.htm


*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 781 BGB
Schuldanerkenntnis
Zur Gültigkeit eines Vertrags, durch den das Bestehen eines Schuldverhältnisses anerkannt wird (Schuldanerkenntnis), ist schriftliche Erteilung der Anerkennungserklärung erforderlich. Die Erteilung der Anerkennungserklärung in elektronischer Form ist ausgeschlossen. Ist für die Begründung des Schuldverhältnisses, dessen Bestehen anerkannt wird, eine andere Form vorgeschrieben, so bedarf der Anerkennungsvertrag dieser Form.

*2) § 138 BGB
Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

*3) § 123 BGB
Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung

(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.

*4) § 307 BGB
Inhaltskontrolle

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

*6) § 305 BGB
Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag

(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.



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