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Umlage einer Modernisierung auf die Kaltmiete

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 25.04.2013

Frage:

Wir haben in dem uns gehörenden Mietshaus im Herbst 2012 den intakten Heizkessel gegen einen modernen, energiesparenden Brennwertkessel ausgetauscht. Wir wollen jetzt die Kosten dieser Modernisierung zu 11% auf die Kaltmiete umlegen.
Unsere Hausverwaltung ist aber der Meinung, dass nur die Differenz zwischen den Kosten für den Brennwertkessel und einem einfachen Heizkessel umlegbar ist. Weiterhin wäre ein Gutachten eines Energieberaters notwendig.
Welche Auffassung ist richtig. Gibt es ein Urteil, auf das man verweisen kann?

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Antwort:

Neben den Modernisierungskosten gleichzeitig anfallende Instandsetzungskosten sind deutlich nachvollziehbar abzugrenzen und von den angegebenen Gesamtkosten abzuziehen (Oberlandesgericht Celle am 16.03.1981, Az. 2 UH 1/80; LG Potsdam am 25.05.2000 Az.11 S 190/99).
War also in Ihrem Fall der Austausch des vorherigen Heizkessels altersbedingt oder wegen Reparaturbedürftigkeit fällig, so wäre lediglich die Differenz zwischen einem Austausch gleicher Bauart und Brennwertkessel ansetzbar. Sie geben an, der vorherige Kessel sei intakt gewesen. Wenn also mit dem Austausch keine Ersparnis von ansonsten ohnehin angefallenen Instandhaltungskosten verbunden war, sind Abzüge vom Erhöhungsbetrag insofern nicht vorzunehmen.


Der Vermieter muss die Steigerung des Gebrauchswertes der Mietsache bzw. die Energieeinsparung durch eine Modernisierungsmaßnahme erläutern und darlegen (LG Berlin, Urteil vom 15.11.2011, Az. 63 S 145/11). Er ist für das Vorliegen aller Voraussetzungen für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) beweispflichtig. Hierzu und auch für den Fall, dass fällige Instandhaltungskosten von dem Erhöhungsbetrag abzusetzen sind, bietet sich als Nachweis die von Ihrer Hausverwaltung vorgeschlagene gutachterliche Stellungnahme eines Energieberaters an.



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