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Verklagt wegen Mietrückstand

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 22.04.2013

Frage:

Mein Sohn und dessen Ehefrau sind verklagt worden durch den Vermieter
wegen Rückständige Miete plus Nebenkosten und Verzugszinsen aus
dem Jahr 2012 und I. Quartal 2013. Mein Sohn hat inzwischen 1.700 Euro
aus dem Verkauf des PKW bezahlt. Das Geld reicht aber nicht aus. Es besteht
aber eine Kaution von 2.700 Euro plus Zinsen. Die Kaution reicht aus um
die Forderung des Vermieters zu begleichen. Der Vermieter wird demnächst die Kaution einfordern. Frage: wie steht es mit den Zinsen? Kann mein Sohn die Zinsen für sich behalten. Außerdem steht noch aus dem Übergabeprotokoll vom 27.03.2013 ein Schadenersatz in Höhe von 3.000 Euro im Raum. Mein Sohn ist voriges Jahr ausgezogen. Er hat eine Beschäftigung und muss für drei minderjährige Kinder Unterhalt bezahlen.
Seine noch Ehefrau wird nicht in der Lage sein, ein Teil der Forderung zu übernehmen, da sie nur geringe Einkünfte hat.

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Antwort:

Ihrer Anfrage entnehme ich, dass die Mietrückstände bereits vor dem zuständigen Amtsgericht eingeklagt sind. Vorrangig dient die hinterlegte Kaution nicht zum Ausgleich nicht gezahlter Mieten sondern als Sicherheit bei Schäden an der Mietsache oder auch für noch nicht abgerechnete Betriebskosten aus dem Mietverhältnis, selbst wenn dieses bereits beendet ist.
Deshalb kann auch der Mieter nicht einseitig bestimmen, dass eine hinterlegte Mietsicherheit auf Mietrückstände verrechnet werden soll.

Sie teilen mit, dass bei Übergabe der Wohnung Schäden an der Mietsache im Protokoll aufgenommen wurden, die eine Größenordnung von 3.000,00 € aufweisen. Für fahrlässig oder vorsätzlich verursachte Beschädigungen ist der Mieter haftbar zu machen. Da es sich allerdings selten um mutwillig herbeigeführte Schäden handelt, tritt in derartigen Fällen – falls vorhanden – die private Haftpflichtversicherung ein. Ihr Sohn sollte in diesem Fall den Schaden unverzüglich seiner Versicherung melden.
Wenn eine Haftpflichtversicherung für die Schadensbeseitigung aufkommt, kann der Vermieter in der Tat die Mietrückstände aus der Kaution ausgleichen. Hierüber hat er selbstverständlich detailliert abzurechnen, wobei auch die zugunsten der Mieter aufgelaufenen Zinsen einfließen müssen. Ein überschüssiger Betrag wäre auszugleichen, vorausgesetzt es bestehen keine weiteren Forderungen mehr. Da Ihr Sohn und Familie allerdings erst Ende letzten Monats aus der Wohnung ausgezogen sind, ist es wahrscheinlich, dass über die für das erste Quartal 2013 angefallenen Betriebs- und Verbrauchskosten noch nicht abgerechnet ist. Möglich ist außerdem, dass diese Abrechnung erst turnusmäßig nach Jahresende erfolgt. Bis diese Abrechnung erstellt ist, die nicht zuletzt auch von den vorliegenden Abrechnungen der Versorgungsunternehmen abhängt, darf der Vermieter einen angemessenen Anteil der Kaution einbehalten. Hierfür ist anhand der vergangenen Jahre zu schätzen, ob und in welcher Höhe etwa eine Betriebskostennachzahlung zu erwarten ist.
Spätestens dann jedoch wird exakt über die Kaution abzurechnen sein.

Wird die Beseitigung der vorhandenen Schäden nicht durch eine Versicherung gedeckt, so kann die Mietsicherheit gar in voller Höhe für diesen Aufwand einbehalten werden und muss nicht auf die Mietrückstände verrechnet werden.

In jedem Fall ist aber auf den hinterlegten Betrag ein Zins gutzuschreiben und abzurechnen.

Ihr Sohn und Ihre Schwiegertochter sind offenbar beide Mieter und haften daher nebeneinander als Gesamtschuldner. Dies bedeutet, der Vermieter kann von jedem der beiden den vollen Betrag verlangen, ihn aber selbstverständlich nur einmal erhalten.

Endet das Gerichtsverfahren mit einem Urteil, dass Sohn und Schwiegertochter noch zur Zahlung eines Betrages an den Vermieter verpflichtet sind, so ist dieses Urteil 30 Jahre lang vollstreckbar. Der Vermieter könnte zum Beispiel eine Pfändung von Arbeitseinkommen veranlassen. Bei der Berechnung des pfandfreien Betrages ist die Unterhaltsverpflichtung Ihres Sohnes für die Kinder zu berücksichtigen.



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