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Nachforderung von Mietschulden?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 04.04.2013

Frage:

Der Vormieter mahnt Mietschulden 1 Monatsmiete in Höhe 455.90 € für angeblich 12/2010 das erste mal am 14.03.2013..
Lt. Mahnschreiben hatte er bereits 12/2010 Kenntnis davon ohne zu mahnen, stattdessen erhielten wir mit Umzug schriftlich bestätigt, dass keine Mietrückstände bestünden.

Kann hier der § 243 BGB zur Anwendung kommen?

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Antwort:

In dem zitierten Gesetz wird lediglich die Konkretisierung von Gattungsschulden (z. B. Kauf von vier Birnen) auf einzelne geschuldete Gegenstände (z. B. diese vier Birnen hier in dem Korb) geregelt.
§ 243 BGB *1) hat also absolut überhaupt nichts mit Ihrer Problematik zu tun.
Um den Rest Ihrer Frage auch zu beantworten: Mietschulden können normalerweise bis zur Verjährungsgrenze nachgefordert werden.
Die regelmäßige Verjährungsfrist, welche auch im Hinblick auf Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung angewandt wird, beträgt 3 Jahre. Sie ergibt sich aus § 195 BGB.
Daneben gibt es für die Nebenkosten noch eine zu beachtende Abrechnungsfrist, vgl. § 556 Abs. 3 BGB.
Der Mieter kann also im Prinzip innerhalb der Dreijahresfrist die Miete noch verlangen.
Zusätzlich stellt sich nun hier die Frage, ob durch die Bestätigung, daß keine Mietrückstände bestünden, weitere Mietforderungen ausgeschlossen sind. Das wäre nur der Fall, wenn diese Bestätigung als abstraktes (Nicht)-Schuldanerkenntnis zu werten wäre. Geregelt ist das in § 781 BGB *2).
Über die Frage, ob diese Bestätigung konstitutive Wirkung hat, also einen eigenen Rechtsgrund darstellen soll, bzw. diesen abschneiden soll, oder lediglich deklaratorisch, also als Beweiserleichterung, lässt sich wohl trefflich streiten und kann nur anhand der Gesamtumstände eindeutig bestimmt werden.
Denkbar wäre auch, dass das nachträgliche Verlangen des Vermieters von weiteren Mietzahlungen trotz der Bestätigung als eine Anfechtung seiner Erklärung wegen Irrtums nach § 119 (Erklärungs- bzw. Inhaltsirrtum, binnen Monatsfrist nach Kenntnis) bzw. § 123 BGB (Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, Jahresfrist) ausgelegt werden kann.
Tipp: halten Sie eventuell noch einmal dem Vermieter seine eigene Bestätigung vor und fragen nach, weshalb er das Ihnen anders bescheinigt hatte
Wenn wirklich noch Miete von damals aussteht und sich der Vermieter nur irgendwie vertan hatte, als er Ihnen das anders bestätigte, dürften leider Ihre Aussichten in einem Prozess nicht allzu gut einzuschätzen sein.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 243 BGB
Gattungsschuld

(1) Wer eine nur der Gattung nach bestimmte Sache schuldet, hat eine Sache von mittlerer Art und Güte zu leisten.

(2) Hat der Schuldner das zur Leistung einer solchen Sache seinerseits Erforderliche getan, so beschränkt sich das Schuldverhältnis auf diese Sache.

*2) § 781 BGB
Schuldanerkenntnis

Zur Gültigkeit eines Vertrags, durch den das Bestehen eines Schuldverhältnisses anerkannt wird (Schuldanerkenntnis), ist schriftliche Erteilung der Anerkennungserklärung erforderlich. Die Erteilung der Anerkennungserklärung in elektronischer Form ist ausgeschlossen. Ist für die Begründung des Schuldverhältnisses, dessen Bestehen anerkannt wird, eine andere Form vorgeschrieben, so bedarf der Anerkennungsvertrag dieser Form.



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