Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Renovierungsklauseln im Mietvertrag


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 17.03.2013

Frage:

In welchem Umfang muss ich bei meinem Auszug Schönheitsreparaturen ausführen bzw. nachweisen?

Hintergrund:

Ich bewohne seit dem 01.02.1999 eine Wohnung, die ich seit dem 01.02.2002 überwiegend nur noch an den Wochenenden nutze. Dies habe ich meinem Vermieter nicht explizit angezeigt, ist aber dem zuständigen Hausmeister bekannt.

Die Wohnung wurde renoviert übergeben. Die Wohnungsbaugesellschaft als Vermieter besteht auf Einhaltung der folgenden Artikel in den AVB"s (Stand 04/1997):

"(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schöhnheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre

in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen."

In der Vergangenheit wurden langfristig vermietete Wohnungen vor der Neuvermietung von der Wohnungsbaugesellschaft modernisiert. Es ist mir allerdings nicht bekannt, ob dies für meine Wohnung auch geplant ist. Eine diesbzügliche Frage meinerseits wurde von der Wohnungsgesellschaft nicht beantwortet, sondern es wurde auf Einhaltung obiger Absätze hingewiesen.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-16
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Meiner Einschätzung nach brauchen Sie keine Schönheitsreparaturen auszuführen und nachzuweisen, weil die fraglichen Klauseln der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterliegen und mit hoher Wahrscheinlichkeit nichtig sind.

Da aber über den konkreten Fall und die betreffende Klausel so aber höchstrichterlich noch nicht entschieden ist, empfehle ich vorsichtshalber, unabhängig von der Sach- und Rechtslage Ihrer eventuellen Obliegenheit zur Vornahme von Schönheitsreparaturen an der Wohnung, die Wohnung beim Auszug auf einem vergleichbaren Renovierungsstand wie beim Einzug zu hinterlassen. Dokumentieren Sie den Zustand gut (Hinzuziehung von unabhängigen Zeugen bei der Wohnungsübergabe, Fotos von Beanstandungen des Vermieters).

Nun zur rechtlichen Bewertung Ihrer Klauseln:

Die Frage nach den Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters ist ein „Klassiker“ im Mietrecht. Die Rechtsprechung dazu ändert sich ca. alle zehn Jahre.

Es gelten auf dem Stand aktueller Mietrechtsprechung folgende Grundsätze:

1. Abwälzung ist grundsätzlich zulässig: Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Aufgaben des Vermieters. Sie können aber auf den Mieter abgewälzt werden. Das geschieht standardmäßig in den allgemeinen Mietbedingungen.

2. Inhaltskontrolle: Vorformulierte Mietbedingungen unterliegen der Inhaltskontrolle. Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind nichtig. Individualvereinbarungen, also ausgehandelte Bedingungen (§ 305b BGB) unterliegen hingegen nicht der Inhaltskontrolle der Gerichte.

3. Schönheitsreparaturen dürfen bedarfsabhängig dem Mieter auferlegt werden: Schönheitsreparaturen dürfen nur bei entsprechendem Bedarf, also nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild der Räume, auferlegt werden.

4. starre Fristenpläne sind unzulässig: Sonstige Schönheitsreparaturen nach vorgefertigten Mietverträgen nach einem starren Fristenplan sind unzulässig, sie scheitern an der gerichtlichen Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB (Verbraucherschutz) § 307 Abs. 1 BGB Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05. Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren durchzuführen sind, enthält aber keinen starren Fristenplan. Sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter/innen unwirksam - BGH Urteil vom 13.07.2005 - VIII ZR 351/04. Aber Formulierung: Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder: drei Jahre, Wohn- und Schlafräume: vier - fünf Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: sechs Jahre)" enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam vgl. BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05 .

5. Kombinationen sind verboten: Die Kombination aus der Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen, auch nur bei Bedarf, und der Verpflichtung zur Endrenovierung ist unwirksam, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Dies ist der Fall, wenn der Mieter auf jeden Fall, unabhängig von vorher ausgeführten Schönheitsreparaturen und dem tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Endrenovierung verpflichtet wird bzw. diese Verpflichtung auf ihn abgewälzt wird.

Insgesamt dürften wir es hier mit starren Fristen nach Ziff. 4 zu tun haben, die nichtig sind nach § 307 BGB. Es fehlt die Ausweichformulierung in der Regel oder ähnlich, sondern die Regelung ist strikt bindend.

Ob darüber hinaus Nichtigkeit wegen einer Kombination nach 5. Mit einer Endrenovierungsklausel vorliegt, sollten Sie nochmal anhand Ihres Mietvertrags überprüfen. Wenn solch eine zusätzliche Klausel auch noch vorhanden ist, wäre die Gesamtkombination auf jeden Fall unwirksam. Aber auch hier, jedenfalls im Zusammenhang mit der Praxis des Vermieters, immer beim Auszug eine Renovierung vornehmen zu lassen,- was Sie aber gegebenenfalls auch beweisen müssen - muss diese Klausel auch als Kombinationsklausel im Sinne der Ziffer 5 verstanden werden.

Tipp: Dokumentieren Sie diese Praxis des Vermieters und entsprechende Beweismittel gut.

Aber auch ansonsten halte ich die Klauseln für grenzwertig.

Die seltsame Formulierung, wonach die Fristen auf Antrag des Mieters geändert werden müssen bzw. können, spricht für eine unangemessene Benachteiligung. Es ist dem Mieter kaum zuzumuten, hier eigene Anträge zu stellen, die dann auch noch im Ermessen des Vermieters abgelehnt werden können. Diese Klausel dürfte insgesamt als Überraschungsklausel gewertet werden (§ 305c BGB) und dürfte unwirksam sein.

Es dürfte sich insoweit um einen unzulässigen Änderungsvorbehalt handeln, der nichtig ist nach § 308 Ziff. 4 BGB.

Die Klausel ist auch in sich widersprüchlich, indem zunächst von einer Pflicht des Vermieters die Rede ist, dann später das aber doch wieder in das billige Ermessen des Vermieters stellt.

Zusammenfassend halte ich die Regelung über die Schönheitsreparaturen für einen Verstoss gegen §§ 305 BGB und daher unwirksam. Vorsorglich, zur Vermeidung von unnötigen rechtlichen Streitigkeiten, wird aber empfohlen, die Wohnung in etwa demselben Zustand wie beim Einzug zurückzugeben.

Tipp: melden Sie die Verwendung dieser Klauseln an eine Verbraucherzentrale, die die Unwirksamkeit aufgrund eigenen Rechts geltend machen können (normalerweise wird der Vermieter abgemahnt und eventuell verklagt, wenn er keine Unterlassungserklärung abgibt).



Rechtsbeiträge über Verkehrsrecht
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Abschleppkosten

Selbstschuldnerische Bürgschaft für Mietvertrag | Stand: 18.10.2012

FRAGE: Die Tochter meiner besten Freundin möchte an ihrem Studienort zusammen mit einer Kommilitonin eine Wohnung anmieten. Die Vermieterin will für den gemeinsamen Mietvertrag von beiden Mieterinnen...

ANTWORT: Frage 1.: Wenn ich richtig informiert bin, bedeutet ein gemeinsamer Mietvertrag, dass jede der Mieterinnen gesamtschuldnerisch haftet, und meine selbstschuldnerische Bürgschaft bedeutet, dass sic ...weiter lesen

Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug | Stand: 26.11.2010

FRAGE: Ich habe die Wohnung gekündigt und der Vermieter verlangt von mir das ich die Wohnung fachgerecht renovieren soll.Nun meine Frage,laut BGH VIII ZR 335/02 bin ich doch dazu nicht verpflichtet wen...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,das von Ihnen zitierte Urteil des BGH vom 25. 6. 2003 (NZM 2003, 755) trifft Ihren Fall nur teilweise. Wie Sie zutreffend erkannt haben, kommt es auf die §§ 6 Ziff. 1 un ...weiter lesen

Konsequenzen des Nichtauszugs bei Beendigung des Mietverhältnisses | Stand: 15.04.2010

FRAGE: Ich habe zum 1. Juli meine Wohnung gekündigt:1. Frage: Wenn ich die Kündigungsfrist verlängern möchte und die Vermieterin nicht zustimmt, kann sie mich dann zwingen zum 1.7. auszuziehen?2...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin, 1. wenn Sie gekündigt haben, ist das Mietverhältnis zum 01.07. beendet und Sie sind verpflichtet, auszuziehen. Tun Sie dies nicht, kann Sie die Vermieterin auf Räumun ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-16
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.840 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 28.03.2017
ich finde diese Einrichtung sehr sehr hilfreich - gerade wenn man nicht so recht weiß, wohin man sich wenden kann Vielen Dank nochmals

   | Stand: 27.03.2017
Ich bin sehr zufrieden mit den Antworten . Ich kann diese hotline nur weiterempfählen.

   | Stand: 24.03.2017
Guten Tag, ich hatte mit RAin Kogan ein telefonat. Sie hat mir bestens weiter geholfen. Solche Informationen sind Gold wert...

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-16
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Verkehrsrecht | Arzthaftungsrecht | Nachbarrecht | Verkehrsrecht | Bagatelle | Betriebshaftung | Halteverbot | Halteverbotsschild | Nutzungsausfall | Parkverbot | Privatparkplatz | Schmerzensgeld Schleudertrauma | Verkehrswert | Wildschaden | Nutzungsausfalltabelle | Schadensersatz des Unfallverursachers

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-16
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen