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Renovierungsklauseln im Mietvertrag

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 17.03.2013

Frage:

In welchem Umfang muss ich bei meinem Auszug Schönheitsreparaturen ausführen bzw. nachweisen?

Hintergrund:

Ich bewohne seit dem 01.02.1999 eine Wohnung, die ich seit dem 01.02.2002 überwiegend nur noch an den Wochenenden nutze. Dies habe ich meinem Vermieter nicht explizit angezeigt, ist aber dem zuständigen Hausmeister bekannt.

Die Wohnung wurde renoviert übergeben. Die Wohnungsbaugesellschaft als Vermieter besteht auf Einhaltung der folgenden Artikel in den AVB"s (Stand 04/1997):

"(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schöhnheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre

in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen."

In der Vergangenheit wurden langfristig vermietete Wohnungen vor der Neuvermietung von der Wohnungsbaugesellschaft modernisiert. Es ist mir allerdings nicht bekannt, ob dies für meine Wohnung auch geplant ist. Eine diesbzügliche Frage meinerseits wurde von der Wohnungsgesellschaft nicht beantwortet, sondern es wurde auf Einhaltung obiger Absätze hingewiesen.

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Antwort:

Meiner Einschätzung nach brauchen Sie keine Schönheitsreparaturen auszuführen und nachzuweisen, weil die fraglichen Klauseln der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterliegen und mit hoher Wahrscheinlichkeit nichtig sind.

Da aber über den konkreten Fall und die betreffende Klausel so aber höchstrichterlich noch nicht entschieden ist, empfehle ich vorsichtshalber, unabhängig von der Sach- und Rechtslage Ihrer eventuellen Obliegenheit zur Vornahme von Schönheitsreparaturen an der Wohnung, die Wohnung beim Auszug auf einem vergleichbaren Renovierungsstand wie beim Einzug zu hinterlassen. Dokumentieren Sie den Zustand gut (Hinzuziehung von unabhängigen Zeugen bei der Wohnungsübergabe, Fotos von Beanstandungen des Vermieters).

Nun zur rechtlichen Bewertung Ihrer Klauseln:

Die Frage nach den Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters ist ein „Klassiker“ im Mietrecht. Die Rechtsprechung dazu ändert sich ca. alle zehn Jahre.

Es gelten auf dem Stand aktueller Mietrechtsprechung folgende Grundsätze:

1. Abwälzung ist grundsätzlich zulässig: Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Aufgaben des Vermieters. Sie können aber auf den Mieter abgewälzt werden. Das geschieht standardmäßig in den allgemeinen Mietbedingungen.

2. Inhaltskontrolle: Vorformulierte Mietbedingungen unterliegen der Inhaltskontrolle. Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind nichtig. Individualvereinbarungen, also ausgehandelte Bedingungen (§ 305b BGB) unterliegen hingegen nicht der Inhaltskontrolle der Gerichte.

3. Schönheitsreparaturen dürfen bedarfsabhängig dem Mieter auferlegt werden: Schönheitsreparaturen dürfen nur bei entsprechendem Bedarf, also nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild der Räume, auferlegt werden.

4. starre Fristenpläne sind unzulässig: Sonstige Schönheitsreparaturen nach vorgefertigten Mietverträgen nach einem starren Fristenplan sind unzulässig, sie scheitern an der gerichtlichen Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB (Verbraucherschutz) § 307 Abs. 1 BGB Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05. Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren durchzuführen sind, enthält aber keinen starren Fristenplan. Sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter/innen unwirksam - BGH Urteil vom 13.07.2005 - VIII ZR 351/04. Aber Formulierung: Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder: drei Jahre, Wohn- und Schlafräume: vier - fünf Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: sechs Jahre)" enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam vgl. BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05 .

5. Kombinationen sind verboten: Die Kombination aus der Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen, auch nur bei Bedarf, und der Verpflichtung zur Endrenovierung ist unwirksam, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Dies ist der Fall, wenn der Mieter auf jeden Fall, unabhängig von vorher ausgeführten Schönheitsreparaturen und dem tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Endrenovierung verpflichtet wird bzw. diese Verpflichtung auf ihn abgewälzt wird.

Insgesamt dürften wir es hier mit starren Fristen nach Ziff. 4 zu tun haben, die nichtig sind nach § 307 BGB. Es fehlt die Ausweichformulierung in der Regel oder ähnlich, sondern die Regelung ist strikt bindend.

Ob darüber hinaus Nichtigkeit wegen einer Kombination nach 5. Mit einer Endrenovierungsklausel vorliegt, sollten Sie nochmal anhand Ihres Mietvertrags überprüfen. Wenn solch eine zusätzliche Klausel auch noch vorhanden ist, wäre die Gesamtkombination auf jeden Fall unwirksam. Aber auch hier, jedenfalls im Zusammenhang mit der Praxis des Vermieters, immer beim Auszug eine Renovierung vornehmen zu lassen,- was Sie aber gegebenenfalls auch beweisen müssen - muss diese Klausel auch als Kombinationsklausel im Sinne der Ziffer 5 verstanden werden.

Tipp: Dokumentieren Sie diese Praxis des Vermieters und entsprechende Beweismittel gut.

Aber auch ansonsten halte ich die Klauseln für grenzwertig.

Die seltsame Formulierung, wonach die Fristen auf Antrag des Mieters geändert werden müssen bzw. können, spricht für eine unangemessene Benachteiligung. Es ist dem Mieter kaum zuzumuten, hier eigene Anträge zu stellen, die dann auch noch im Ermessen des Vermieters abgelehnt werden können. Diese Klausel dürfte insgesamt als Überraschungsklausel gewertet werden (§ 305c BGB) und dürfte unwirksam sein.

Es dürfte sich insoweit um einen unzulässigen Änderungsvorbehalt handeln, der nichtig ist nach § 308 Ziff. 4 BGB.

Die Klausel ist auch in sich widersprüchlich, indem zunächst von einer Pflicht des Vermieters die Rede ist, dann später das aber doch wieder in das billige Ermessen des Vermieters stellt.

Zusammenfassend halte ich die Regelung über die Schönheitsreparaturen für einen Verstoss gegen §§ 305 BGB und daher unwirksam. Vorsorglich, zur Vermeidung von unnötigen rechtlichen Streitigkeiten, wird aber empfohlen, die Wohnung in etwa demselben Zustand wie beim Einzug zurückzugeben.

Tipp: melden Sie die Verwendung dieser Klauseln an eine Verbraucherzentrale, die die Unwirksamkeit aufgrund eigenen Rechts geltend machen können (normalerweise wird der Vermieter abgemahnt und eventuell verklagt, wenn er keine Unterlassungserklärung abgibt).



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