Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Renovierungsklauseln im Mietvertrag


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 17.03.2013

Frage:

In welchem Umfang muss ich bei meinem Auszug Schönheitsreparaturen ausführen bzw. nachweisen?

Hintergrund:

Ich bewohne seit dem 01.02.1999 eine Wohnung, die ich seit dem 01.02.2002 überwiegend nur noch an den Wochenenden nutze. Dies habe ich meinem Vermieter nicht explizit angezeigt, ist aber dem zuständigen Hausmeister bekannt.

Die Wohnung wurde renoviert übergeben. Die Wohnungsbaugesellschaft als Vermieter besteht auf Einhaltung der folgenden Artikel in den AVB"s (Stand 04/1997):

"(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schöhnheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre

in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen."

In der Vergangenheit wurden langfristig vermietete Wohnungen vor der Neuvermietung von der Wohnungsbaugesellschaft modernisiert. Es ist mir allerdings nicht bekannt, ob dies für meine Wohnung auch geplant ist. Eine diesbzügliche Frage meinerseits wurde von der Wohnungsgesellschaft nicht beantwortet, sondern es wurde auf Einhaltung obiger Absätze hingewiesen.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-25
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Meiner Einschätzung nach brauchen Sie keine Schönheitsreparaturen auszuführen und nachzuweisen, weil die fraglichen Klauseln der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterliegen und mit hoher Wahrscheinlichkeit nichtig sind.

Da aber über den konkreten Fall und die betreffende Klausel so aber höchstrichterlich noch nicht entschieden ist, empfehle ich vorsichtshalber, unabhängig von der Sach- und Rechtslage Ihrer eventuellen Obliegenheit zur Vornahme von Schönheitsreparaturen an der Wohnung, die Wohnung beim Auszug auf einem vergleichbaren Renovierungsstand wie beim Einzug zu hinterlassen. Dokumentieren Sie den Zustand gut (Hinzuziehung von unabhängigen Zeugen bei der Wohnungsübergabe, Fotos von Beanstandungen des Vermieters).

Nun zur rechtlichen Bewertung Ihrer Klauseln:

Die Frage nach den Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters ist ein „Klassiker“ im Mietrecht. Die Rechtsprechung dazu ändert sich ca. alle zehn Jahre.

Es gelten auf dem Stand aktueller Mietrechtsprechung folgende Grundsätze:

1. Abwälzung ist grundsätzlich zulässig: Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Aufgaben des Vermieters. Sie können aber auf den Mieter abgewälzt werden. Das geschieht standardmäßig in den allgemeinen Mietbedingungen.

2. Inhaltskontrolle: Vorformulierte Mietbedingungen unterliegen der Inhaltskontrolle. Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind nichtig. Individualvereinbarungen, also ausgehandelte Bedingungen (§ 305b BGB) unterliegen hingegen nicht der Inhaltskontrolle der Gerichte.

3. Schönheitsreparaturen dürfen bedarfsabhängig dem Mieter auferlegt werden: Schönheitsreparaturen dürfen nur bei entsprechendem Bedarf, also nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild der Räume, auferlegt werden.

4. starre Fristenpläne sind unzulässig: Sonstige Schönheitsreparaturen nach vorgefertigten Mietverträgen nach einem starren Fristenplan sind unzulässig, sie scheitern an der gerichtlichen Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB (Verbraucherschutz) § 307 Abs. 1 BGB Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05. Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren durchzuführen sind, enthält aber keinen starren Fristenplan. Sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter/innen unwirksam - BGH Urteil vom 13.07.2005 - VIII ZR 351/04. Aber Formulierung: Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder: drei Jahre, Wohn- und Schlafräume: vier - fünf Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: sechs Jahre)" enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam vgl. BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05 .

5. Kombinationen sind verboten: Die Kombination aus der Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen, auch nur bei Bedarf, und der Verpflichtung zur Endrenovierung ist unwirksam, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Dies ist der Fall, wenn der Mieter auf jeden Fall, unabhängig von vorher ausgeführten Schönheitsreparaturen und dem tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Endrenovierung verpflichtet wird bzw. diese Verpflichtung auf ihn abgewälzt wird.

Insgesamt dürften wir es hier mit starren Fristen nach Ziff. 4 zu tun haben, die nichtig sind nach § 307 BGB. Es fehlt die Ausweichformulierung in der Regel oder ähnlich, sondern die Regelung ist strikt bindend.

Ob darüber hinaus Nichtigkeit wegen einer Kombination nach 5. Mit einer Endrenovierungsklausel vorliegt, sollten Sie nochmal anhand Ihres Mietvertrags überprüfen. Wenn solch eine zusätzliche Klausel auch noch vorhanden ist, wäre die Gesamtkombination auf jeden Fall unwirksam. Aber auch hier, jedenfalls im Zusammenhang mit der Praxis des Vermieters, immer beim Auszug eine Renovierung vornehmen zu lassen,- was Sie aber gegebenenfalls auch beweisen müssen - muss diese Klausel auch als Kombinationsklausel im Sinne der Ziffer 5 verstanden werden.

Tipp: Dokumentieren Sie diese Praxis des Vermieters und entsprechende Beweismittel gut.

Aber auch ansonsten halte ich die Klauseln für grenzwertig.

Die seltsame Formulierung, wonach die Fristen auf Antrag des Mieters geändert werden müssen bzw. können, spricht für eine unangemessene Benachteiligung. Es ist dem Mieter kaum zuzumuten, hier eigene Anträge zu stellen, die dann auch noch im Ermessen des Vermieters abgelehnt werden können. Diese Klausel dürfte insgesamt als Überraschungsklausel gewertet werden (§ 305c BGB) und dürfte unwirksam sein.

Es dürfte sich insoweit um einen unzulässigen Änderungsvorbehalt handeln, der nichtig ist nach § 308 Ziff. 4 BGB.

Die Klausel ist auch in sich widersprüchlich, indem zunächst von einer Pflicht des Vermieters die Rede ist, dann später das aber doch wieder in das billige Ermessen des Vermieters stellt.

Zusammenfassend halte ich die Regelung über die Schönheitsreparaturen für einen Verstoss gegen §§ 305 BGB und daher unwirksam. Vorsorglich, zur Vermeidung von unnötigen rechtlichen Streitigkeiten, wird aber empfohlen, die Wohnung in etwa demselben Zustand wie beim Einzug zurückzugeben.

Tipp: melden Sie die Verwendung dieser Klauseln an eine Verbraucherzentrale, die die Unwirksamkeit aufgrund eigenen Rechts geltend machen können (normalerweise wird der Vermieter abgemahnt und eventuell verklagt, wenn er keine Unterlassungserklärung abgibt).



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Abgabefrist

Was ist bei einer Kündigung zu beachten? | Stand: 14.02.2017

FRAGE: Ich bin seit 01.04.2011 bei meinem aktuellen Arbeitgeber beschäftigt. Der Arbeitsvertrag war zunächst auf ein Jahr befristet, wurde dann um ein Jahr verlängert und ist nach dem zweiten Jahr...

ANTWORT: Ihre Kündigung muss Ihrem Arbeitgeber spätestens am 31. Mai 2017 zugehen, damit das Arbeitsverhältnis am 30. Juni 2017 endet. Wenn Sie früher kündigen wollen, kann Ihr Arbeitgebe ...weiter lesen

Dienstwagen in der Schweiz anmelden | Stand: 26.07.2015

FRAGE: Kann die Schweizer Zollbehörde mich zwingen mein privat geführtes Fahrzeug, welchesich auch geschäftlich nutze, geschäftlich in der Schweiz anzumelden? Ich bin Kleinunternehmer (1-Man...

ANTWORT: Die Schweizer Zollbehörde kann Sie grundsätzlich nicht dazu zwingen, Ihr privat geführtes Fahrzeug, welches Sie auch geschäftlich nutzen, geschäftlich in der Schweiz anzumelden ...weiter lesen

Mietkaution wird einbehalten | Stand: 22.09.2014

FRAGE: Der Vermieter will für die restliche Nebenkostenabrechnung 01.01.2014 - 30.04.2014 meine Mietkaution von 300.-€ bis zur nächsten Abrechnung (September 2015) einbehalten trotz Zahlung de...

ANTWORT: Ihr Vermieter ist erst dann zur Rückzahlung der vollständigen Kaution verpflichtet, soweit für ihn kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht. Dies ist erst der Fall, soweit er keine Ansprüch ...weiter lesen

Zuviel bezahlte Hundesteuer nach Ableben des Hundes zurückverlangen | Stand: 10.06.2011

FRAGE: Habe meinen Hund am 26.04.11 abgemeldet,da verstorben.Habe aber bis heute die zuviel bezahlte Hundesteuer in Höhe von 56 € nicht erstattet bekommen.Auch auf mehrmaligen Hinweis bin ich nur vertröste...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant, Ihre Rechtsfrage beantworte ich gerne wie folgt:Ich gehe davon aus, dass Sie dem Steueramt eine Kopie der Todesbescheinigung Ihres Hundes geschickt haben. Ohne diesen Nachweis wir ...weiter lesen

Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug | Stand: 26.11.2010

FRAGE: Ich habe die Wohnung gekündigt und der Vermieter verlangt von mir das ich die Wohnung fachgerecht renovieren soll.Nun meine Frage,laut BGH VIII ZR 335/02 bin ich doch dazu nicht verpflichtet wen...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,das von Ihnen zitierte Urteil des BGH vom 25. 6. 2003 (NZM 2003, 755) trifft Ihren Fall nur teilweise. Wie Sie zutreffend erkannt haben, kommt es auf die §§ 6 Ziff. 1 un ...weiter lesen

Ist eine wiederholte Befristung des Arbeitsvertrages wirksam? | Stand: 03.11.2010

FRAGE: Ich habe nach meiner Ausbildung zur Industriekauffrau einen befristeten Arbeitsvertrag für eine Jahr erhalten (22.06.2008). Dieser wäre am 30.06.2009 ausgelaufen. Am 08.04.2009 wurde mittel...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,Ihre E-Mail Anfrage über das Portal der Deutschen Anwaltshotline möchte ich auf der Basis der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt beantworten:Di ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Zivil-/ Zivilprozeßrecht
Interessante Beiträge zu Abgabefrist

Beratungshilfe beim Rechtsanwalt
| Stand: 05.10.2015

Bei einem deutschen Rechtsanwalt kostet eine sogenannte Erstberatung für einen Verbraucher, also eine Privatperson, maximal 190 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Für minderbemittelte Personen kann diese Gebühr ...weiter lesen

Begrenzt dienstfähige Beamte werden begünstigt
| Stand: 02.04.2014

Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat mit Urteil vom 27.03.2014 (Az 2 C 50/11) entschieden, dass das Alimentationsprinzip Beamten, "die nur begrenzt dienstfähig sind, also aus gesundheitlichen Gründen nur noch ...weiter lesen

Hooligan-Sympathisant ist nicht für den Polizeidienst geeignet
| Stand: 20.01.2014

Hat jemand den Wunsch, Polizist zu werden, stellt aber seine Sympathie zu gewaltbereiten Hooligan-Gruppen öffentlich zur Schau, so ist es rechtens, ihm die Aufnahme in den gehobenen Dienst der Schutzpolizei  zu ...weiter lesen

Privatschule darf nicht nach Uracher Plan unterrichten
| Stand: 04.12.2013

Eine Privatschule, die Kinder und Jugendliche nach dem sogenannten „Uracher Plan“ unterrichtet handelt gegen festgelegte Bestimmungen. Da der Unterricht bei dieser Art von Lehrplan größtenteils im ...weiter lesen

Kein Zuschuss von der Krankenkasse für einen Karatekurs
| Stand: 06.11.2013

Den Zuschuss für die Mitgliedschaft eines Kindes in einem Sportverein hat nicht die gesetzliche Krankenkasse zu leisten. Das entschied das Sozialgericht Koblenz und lehnte einen Antrag auf Prozesskostenhilfe ab (Az. ...weiter lesen

Kein Schadenersatz bei fehlerhafter Reisebuchung per Telefon
| Stand: 07.08.2013

Entstehen Fehler bei der telefonischen Buchung eines Fluges, kann nicht das Reisebüro dafür verantwortlich gemacht werden. So hat das Amtsgericht München entschieden, als eine Reisende versehentlich Flugtickets ...weiter lesen

Umweltzonen-Plaketten nicht verfassungswidrig - trotz Oldtimer-Ausnahme
| Stand: 06.08.2013

Dass die so genannten Umweltzonen nicht allen, sondern nur denjenigen Fahrzeugen offen stehen, die einen geringen Schadstoffausstoß ausweisen, verstößt nicht gegen den Gleichheitssatz der Verfassung. Das ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-25
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.954 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 25.07.2017
Frau RA Winkler hat meine Frage beantwortet. Ob mir die Antworten gefallen ist natürlich eine andere Sache, aber ich habe auch keinen Anwalt gesucht, der mir nach dem Mund redet, sondern sagt, was Sache ist. Und das ist geschehen. Das Telefonat wurde auch nicht in die Länge gezogen, so wie es leider oft der Fall ist.

   | Stand: 22.07.2017
Prima, weiter so!

   | Stand: 21.07.2017
sehr freundlicher Rechtsanwalt, der mir durch klare Formulierungen eine große Klarheit gegeben hat und auch durch meine Bitte, mir diese nochmal zu wiederholen nicht genervt reagiert hat. Vielen Dank!

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-25
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Zivilrecht | Öffentliches Recht | Sozialrecht | Zivilrecht | Abmeldung | Aktenordnung | angemessene Frist | Anhörung | Erstberatung | Frist | Verfahrensfehler | Verjährungsfrist | Verwaltungsrecht | Verwaltungsverfahren | Verwaltungsverfahrensgesetz | Werkvertrag

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-25
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen