Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Mieter ist mit drei Monatsmieten im Rückstand

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 06.03.2013

Frage:

Die Erbengemeinschaft A hat mit dem Mieter B zum 15.02.2009 einen Wohnraummietvertrag abgeschlossen (Wohnungsgröße 39 m²/ monatliche Kaltmiete 160,00 €).
Seit April 2012 ist der Mieter mit 3 Bruttomieten (=720,00 €/April 2012, Oktober 2012 sowie Februar 2013) in Rückstand. Mit Schreiben vom 02.09.2012 wurde der damalige Zahlungsrückstand angemahnt.
Für die weitere Vorgehensweise sind folgende Punkte klärungsbedürftig:
1) Wie können Mietrückstände schnellstmöglich eingetrieben werden (Mahnbescheid, Gehaltspfändung usw.)?
2) Kann aufgrund des geschilderten Sachverhalts dem Mieter fristlos (einschl. hilfsweiser ordentlicher Kündigung) gekündigt werden?
3) Unter welchen Voraussetzungen kann einer fristlosen Kündigung widersprochen werden (z.B. Attest bzw. Mieter behauptet, keine geeignete Wohnung zu finden. Eine soziale Einrichtung übernimmt die Mietschulden) ?
4) Innerhalb welcher Frist muss im Falle einer fristlosen Kündigung die Wohnung durch den Mieter geräumt werden?
5) Mit welchen Kosten ist für den Vermieter im Fall einer Räumungsklage zu rechnen?
6) Wie wird verfahren, falls der Mieter im Falle einer Räumungsklage aufgrund von Zahlungsunfähigkeit seinen Kostenanteil nicht tragen kann.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-19
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zur Autorin des Beitrages:
Rechtsanwältin Silke Fasterling   |Hier klicken

Antwort:

Da die Fälligkeit der Miete in der Regel bereits im Mietvertrag terminlich festgelegt ist (meist fällig im Voraus am dritten Werktag eines jeden Monats) müssen Rückstände nicht zusätzlich angemahnt werden, um einen Verzug des Mieters herbei zu führen.

Außerdem haben Sie das Recht, Zahlungen frei zu verbuchen, wenn nicht der Mieter bei Überweisung als konkreten Verwendungszweck angibt, dass die Miete für einen speziellen Monat gelten soll. Somit können Sie zunächst auf die älteste Schuld verrechnen, was zur Folge hätte, dass die letzten drei Monate Miete offen sind.

Das Mietverhältnis kann außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gekündigt werden. Für den Vermieter besteht ein wichtiger Grund nach § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB insbesondere dann,

„der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

Hiernach sind Sie berechtigt, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen, gleichzeitig widersprechen Sie vorsorglich einer Nutzung über den im Kündigungsschreiben genannten Termin hinaus. Diesen Räumungstermin können Sie selbst festlegen. Der Mieter sollte schon einige Tage Zeit haben, um einen Auszug auch tatsächlich innerhalb dieser Frist zu bewältigen.

Ein Widerspruch gegen die Kündigung steht dem Mieter in diesem Fall nicht zu, da er sie durch vertragswidriges Verhalten selbst herbeigeführt hat, § 574 Absatz 1 Satz 2 BGB. Allerdings kann er durch prompte Zahlung der Rückstände die Unwirksamkeit der Kündigung erreichen, § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB.

Hilfsweise kann eine fristgemäße Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen nicht unerheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten ausgesprochen werden.

Zieht der Mieter nicht zum festgelegten Termin aus, müssen Sie Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einlegen. Sinnvoll ist es, im gleichen Zuge auch Zahlungsklage bezüglich der Mietrückstände einzureichen.
Räumt der Mieter freiwillig, sollten Sie – wie Sie richtig erwähnen – einen Mahnbescheid über die Rückstände beantragen. Legt der Mieter Widerspruch gegen den Mahnantrag ein, geht die Sache in das gerichtliche Verfahren über. Legt er keinen ein, können Sie mit dem dann zu erlangenden Vollstreckungsbescheid die Zwangsvollstreckung, z.B. eine Gehaltspfändung durchführen.

Haben Sie einen rechtkräftigen Räumungstitel erlangt, so könnte der Mieter Räumungsschutz hinsichtlich einer Zwangsräumung beantragen. Ob berechtigte Interessen vorliegen, obliegt der richterlichen Entscheidung. Allein drohende Obdachlosigkeit wird nicht ausreichen.

Für entstehende Kosten sind Sie im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Mieters erstattungspflichtig. Dies gilt für Gerichts- und Ihre Anwaltskosten für ein Mahn- oder Klageverfahren. Ebenso müssen Sie Kosten für eine Räumung vorschießen (Gerichtsvollzieher, Umzugsunternehmen, Lagerkosten etc.) und es besteht das Risiko, dass Sie diese bei Vermögenlosigkeit des Schuldners nicht erstattet erhalten.

Für die Verfahrenskosten einer Räumungsklage wird höchstens die Jahresmiete zugrundegelegt, § 16 GKG (Gerichtskostengesetz), hinzugerechnet werden die Werte zusätzlich eingeklagter Rückstände. In Ihrem Fall müssten Sie mit Gerichtskosten in Höhe von ca. 243,00 Euro, bei anwaltlicher Vertretung weiteren ca. 500,00 Euro rechnen (bezogen auf einen Geschäftswert in Höhe von 1.920 Euro Jahresmiete zzgl. 3 Mieten Rückstand).
Bei zu beantragender Zwangsräumung wird der Gerichtsvollzieher einen Vorschuss nach Ermessen verlangen, diese bewegen sich meist deutlich in vierstelliger Höhe.



Rechtsbeiträge über Öffentliches Recht
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Auflagenbeschluss

Teppichwechsel - wer ist für Ab- und Wiederaufbau der Möbel zuständig? | Stand: 13.07.2012

FRAGE: Der Teppeichboden in der von mir gemieteten Wohnung ist 15 Jahre alt und zeigt normale Abnutzungserscheinungen.Nach Rücksprache mit meinem Vermieter ist dieser Bereit die Teppichböden auswechsel...

ANTWORT: Gem. § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Der Mieter hat jedoch keine aktive Mitwirkungspflicht, vgl. AG Gelsenkirchen Wu ...weiter lesen

Mietminderung bei zu hohen Heizkosten? | Stand: 16.05.2012

FRAGE: Kann ich die Miete mindern bei einer 24 Jahre alten Heizung wegen erhöhter Heizkosten?? Wenn ja um wie viel Prozent? ...

ANTWORT: Bei verminderter Heizleistung oder vergleichbaren Defekten an der Heizungsanlage liegt ein Mangel der Mietsache vor, der den Mieter gem. § 536 BGB zur Minderung der Miete berechtigt. Jedoch lieg ...weiter lesen

Kündigung der Wohnung erst nach Unterschrift der zweiten Mietpartei gültig | Stand: 16.04.2012

FRAGE: Meine Tochter (19 Jahre) kündigte fristgerecht in 12/2011 die von ihr seit 01.07.2011 nur noch allein bewohnte Wohnung zum 31.3.2012. Der Vermieter in Form einer Hausverwaltung, verlangte daraufhi...

ANTWORT: Frage 1.: Die Hausverwaltung war aber über den Auszug der 2. Mitbewohnerin bereits informiert. Nach telefonischer Absprache sollte nach Vorliegen der 2. Unterschrift der Kündigung mit Termi ...weiter lesen

Kein Mietzuschuss für Studenten wenn Eltern Mietvertrag unterschreiben? | Stand: 24.11.2011

FRAGE: Mein Sohn erhält seit 10/2011 BAföG. Um Fahrkosten und Zeit zu sparen suchten wir eine WG-geeignete Wohnung und unterschrieben als Mieter den Mietvertrag. Unser Sohn und 2 weitere Studenten erhielte...

ANTWORT: Es ist in Ihrer Frage nicht klar, ob es um einen Wohngeldantrag oder einen Zuschuss nach § 13 Abs.2 BAföG handelt.1. WohngeldantragDie vom Wohngeldamt gegebene Begründung vermag ich so nich ...weiter lesen

Ist der Eigentümer dazu verpflichtet die Hecke zu schneiden ? | Stand: 28.03.2011

FRAGE: Mein Vermieter hat bisher das Haus bewohnt, in dem ich eine Wohnung gemietet habe. Der Vermieter ist jetzt ausgezogen. Meine Frage ist: Die Einfriedung des Grundstücks auf meiner Wohnseite (Heck...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Frage: Die Einfriedung des Grundstücks auf meiner Wohnseite (Hecke - ca. 40 m) ist völlig verwahrlost einschließlich des Zaunes vor dieser Hecke nach draußen ...weiter lesen

Darf eine Terrasse in einer Nebenkostenrechnung berücksichtigt werden? | Stand: 04.03.2010

FRAGE: Ich würde gerne meine Nebenkostenrechnung prüfen lassen, die für eine Einzimmerwohnung extrem hoch ist und ich auch schon wieder eine Nachzahlung hatte. Meine Wohnung hat 39,98 m² un...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,in Ihrer Mietbescheinigung ist die Wohnfläche mit 39,95 m² zzgl. 15 m² Terrasse angegeben. Insgesamt ergibt sich eine Fläche von 54,95 m².Nach § 556 ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-19
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zur Autorin des Beitrages:
Rechtsanwältin Silke Fasterling   |Hier klicken

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.852 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 29.03.2017
Danke! Wenn man ein rechtliches Problem hat möchte man gerne sofort seine Chncen und Risiken kennen. Ich kenne keine anderen Anwalt bei dem das schneller geht eine erste Einschätzung zu bekommen! Danke Dass es Euch gibt!

   | Stand: 28.03.2017
RA Andreas Wegener ist ein kompetenter und freundlicher Anwalt - sehr empfehlenswert! Die Anwaltshotline ist ein guter Service, den ich schon häufig und gerne genutzt habe, um schnell und unkompliziert kompetente Antworten auf kinifflige Fragen zu bekommen.

   | Stand: 28.03.2017
ich finde diese Einrichtung sehr sehr hilfreich - gerade wenn man nicht so recht weiß, wohin man sich wenden kann Vielen Dank nochmals

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-19
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Öffentliches Recht | Arbeitsrecht | Baurecht (öffentliches) | Öffentliches Recht | Abtretungsanzeige | Auseinandersetzungsvertrag | Austauschvertrag | Beantwortungsfrist | Beglaubigung | Berechtigungsschein | Durchführungsverordnung | Erstattungsanspruch | Geldauflage | genehmigungsfrei | Gewohnheitsrecht | Mietbescheinigung | Schikane | Übermaßverbot | unbillige Härte | Vorabzustimmung | Zulassungsverordnung | Zustellfrist | Zwischenbescheid | Gleichberechtigung

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-19
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen