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Mieter ist mit drei Monatsmieten im Rückstand

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 06.03.2013

Frage:

Die Erbengemeinschaft A hat mit dem Mieter B zum 15.02.2009 einen Wohnraummietvertrag abgeschlossen (Wohnungsgröße 39 m²/ monatliche Kaltmiete 160,00 €).
Seit April 2012 ist der Mieter mit 3 Bruttomieten (=720,00 €/April 2012, Oktober 2012 sowie Februar 2013) in Rückstand. Mit Schreiben vom 02.09.2012 wurde der damalige Zahlungsrückstand angemahnt.
Für die weitere Vorgehensweise sind folgende Punkte klärungsbedürftig:
1) Wie können Mietrückstände schnellstmöglich eingetrieben werden (Mahnbescheid, Gehaltspfändung usw.)?
2) Kann aufgrund des geschilderten Sachverhalts dem Mieter fristlos (einschl. hilfsweiser ordentlicher Kündigung) gekündigt werden?
3) Unter welchen Voraussetzungen kann einer fristlosen Kündigung widersprochen werden (z.B. Attest bzw. Mieter behauptet, keine geeignete Wohnung zu finden. Eine soziale Einrichtung übernimmt die Mietschulden) ?
4) Innerhalb welcher Frist muss im Falle einer fristlosen Kündigung die Wohnung durch den Mieter geräumt werden?
5) Mit welchen Kosten ist für den Vermieter im Fall einer Räumungsklage zu rechnen?
6) Wie wird verfahren, falls der Mieter im Falle einer Räumungsklage aufgrund von Zahlungsunfähigkeit seinen Kostenanteil nicht tragen kann.

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Antwort:

Da die Fälligkeit der Miete in der Regel bereits im Mietvertrag terminlich festgelegt ist (meist fällig im Voraus am dritten Werktag eines jeden Monats) müssen Rückstände nicht zusätzlich angemahnt werden, um einen Verzug des Mieters herbei zu führen.

Außerdem haben Sie das Recht, Zahlungen frei zu verbuchen, wenn nicht der Mieter bei Überweisung als konkreten Verwendungszweck angibt, dass die Miete für einen speziellen Monat gelten soll. Somit können Sie zunächst auf die älteste Schuld verrechnen, was zur Folge hätte, dass die letzten drei Monate Miete offen sind.

Das Mietverhältnis kann außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gekündigt werden. Für den Vermieter besteht ein wichtiger Grund nach § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB insbesondere dann,

„der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

Hiernach sind Sie berechtigt, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen, gleichzeitig widersprechen Sie vorsorglich einer Nutzung über den im Kündigungsschreiben genannten Termin hinaus. Diesen Räumungstermin können Sie selbst festlegen. Der Mieter sollte schon einige Tage Zeit haben, um einen Auszug auch tatsächlich innerhalb dieser Frist zu bewältigen.

Ein Widerspruch gegen die Kündigung steht dem Mieter in diesem Fall nicht zu, da er sie durch vertragswidriges Verhalten selbst herbeigeführt hat, § 574 Absatz 1 Satz 2 BGB. Allerdings kann er durch prompte Zahlung der Rückstände die Unwirksamkeit der Kündigung erreichen, § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB.

Hilfsweise kann eine fristgemäße Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen nicht unerheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten ausgesprochen werden.

Zieht der Mieter nicht zum festgelegten Termin aus, müssen Sie Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einlegen. Sinnvoll ist es, im gleichen Zuge auch Zahlungsklage bezüglich der Mietrückstände einzureichen.
Räumt der Mieter freiwillig, sollten Sie – wie Sie richtig erwähnen – einen Mahnbescheid über die Rückstände beantragen. Legt der Mieter Widerspruch gegen den Mahnantrag ein, geht die Sache in das gerichtliche Verfahren über. Legt er keinen ein, können Sie mit dem dann zu erlangenden Vollstreckungsbescheid die Zwangsvollstreckung, z.B. eine Gehaltspfändung durchführen.

Haben Sie einen rechtkräftigen Räumungstitel erlangt, so könnte der Mieter Räumungsschutz hinsichtlich einer Zwangsräumung beantragen. Ob berechtigte Interessen vorliegen, obliegt der richterlichen Entscheidung. Allein drohende Obdachlosigkeit wird nicht ausreichen.

Für entstehende Kosten sind Sie im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Mieters erstattungspflichtig. Dies gilt für Gerichts- und Ihre Anwaltskosten für ein Mahn- oder Klageverfahren. Ebenso müssen Sie Kosten für eine Räumung vorschießen (Gerichtsvollzieher, Umzugsunternehmen, Lagerkosten etc.) und es besteht das Risiko, dass Sie diese bei Vermögenlosigkeit des Schuldners nicht erstattet erhalten.

Für die Verfahrenskosten einer Räumungsklage wird höchstens die Jahresmiete zugrundegelegt, § 16 GKG (Gerichtskostengesetz), hinzugerechnet werden die Werte zusätzlich eingeklagter Rückstände. In Ihrem Fall müssten Sie mit Gerichtskosten in Höhe von ca. 243,00 Euro, bei anwaltlicher Vertretung weiteren ca. 500,00 Euro rechnen (bezogen auf einen Geschäftswert in Höhe von 1.920 Euro Jahresmiete zzgl. 3 Mieten Rückstand).
Bei zu beantragender Zwangsräumung wird der Gerichtsvollzieher einen Vorschuss nach Ermessen verlangen, diese bewegen sich meist deutlich in vierstelliger Höhe.



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