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Reparaturen während der Mietzeit | Deutsche Anwaltshotline

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 04.03.2013

Frage:

In unserem Mietvertrag wurde ein Stadardmietvertrag, mE älteren Datums (2005) verwendet. In dem heißt es:
"Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
Der Mieter verpflichtet sich [...].
Schönheitsreparaturen umfassen [...]. Diese Arbeiten sind in der Regel in folgendem zeitlichen Abstand auszuführen:
a) Wand- und Deckenanstriche, Tapezierarbeiten
in Küchen, Bädern, Toiletten alle 3 Jahre
in Wohnräumen, Kinderzimmern, Arbeitszimmern und Schlafräumen sowie Fluren / Dielen alle 5 Jahre
b) Lackarbeiten an den Holzteilen der innen liegenden Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper soweit vorhanden alle 7 Jahre
c) Wand- und Deckenanstriche, ggf. Tapezierarbeiten
in allen übrigen Nebenräumen wie Abstellräume, innen liegende Balkone (hierzu gehören Bodenplatte, Wandfläche und Balkonseitenteile), Terassen, Loggien u.ä. sowie Kellerräume und Garage alle 7 Jahre

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an. [...]
Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume geräumt, sauber und in dem Zusatnd zurückzugeben, dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen im Sinne des obigen § befinden müssen, wobei angelaufenene Renovierungsintervalle - wie vorstehend genannt - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar in Geld auf Basis einen Kostenvoranschlages. [...]"

Zu beachten ist, dass der Absatz von a) bis einschließlich c) von dem Vermieter per Hand vor Unterzeichnung gestrichen wurde. Grund dafür sollte wahrscheinlich gewesen sein, dass auf jeden Fall bei Auszug alles renoviert werden muss.
Nun ist meine Frage inwieweit wir als Mieter überhaupt zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, da ja die Intervalle, die mE nach anerkannt werden in der Formulierung extra gestrichen wurden.

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Antwort:

Zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ist gemäß § 535 Absatz I Satz 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) grundsätzlich der Vermieter verpflichtet. Durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag kann diese Verpflichtung vom Mieter übernommen werden. Etwa ab dem Jahr 2004 setzte eine diesbezügliche höchstrichterliche Rechtssprechung ein, die bisher geltende Klauseln in Formularverträgen bei Wohnraummiete vielfach für unzulässig erachtete. Zulässig ist die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung oder zur anteiligen Kostentragung entsprechend der Abnutzung in der abgewohnten Mietzeit.

Die Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ist zulässig, ebenso ein nicht starrer, sondern flexibler Fristenplan. Diese Anforderungen sind zwar in den von Ihnen zitierten Formularklauseln erfüllt, allerdings wurden sie ja gerade durch den Vermieter aus dem Vertrag gestrichen. Dies führt nicht etwa dazu, dass Sie bei Mietende vollumfänglich renovieren müssen, im Gegenteil: Sie haben mangels anders lautender Vereinbarung die Wohnung lediglich besenrein herauszugeben.

Wenn Motiv des Vermieters für die Streichung war, Ihnen die komplette Renovierung bei Auszug aufzuerlegen, hätte dies durch einen einfachen handschriftlichen Zusatz wie „Der Mieter hat die Wohnung bei Vertragsende vollständig renoviert herauszugeben.“ geschehen können. Individualabreden – und dazu gehört jeder bei Vertragsschluss geänderter Passus im Formularvertrag – unterliegen nämlich nicht den für die Formularklauseln durch die Rechtssprechung entwickelten Beschränkungen. Hier wäre neben einem starren Fristenplan auch die Verpflichtung zur Endrenovierung zulässig.

Ein solcher Zusatz fehlt jedoch in Ihrem Vertrag, weshalb weder eine volle noch eine anteilige Renovierungsverpflichtung Ihrerseits ersichtlich ist.



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