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Vermieter schickt unberechtigte Rechnung wegen Wasserschaden

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 27.02.2013

Frage:

Der Vermieter schickte uns eine Rechnung über €1100, die Reparaturkosten für ein Wasserschaden in der Wohnung unter uns. Der Vorwurf: "Da Sie den Schaden verursacht haben,..."
Dieser Schaden wurde jedoch höchst wahrscheinlich durch ein kaputtes Rohrsystem oder kaputte Gummidichtung unterhalb der eingebauten Badewanne verursacht. Der darauf herbeigerufene Klempner (vom Mieter der unteren Wohnung) konnte keine Verstopfung oder Ähnliches feststellen. Allerdings habe ich versäumt, diese Äußerungen schriftlich festzuhalten. Aber 2 Wochen danach waren vom Vermieter bestellten Handwerker bei uns, sie hatten die Badewanne ausgebaut, komplette Rohre inklusive Dichtungen vertauscht und die Badewanne wieder eingebaut. Ich habe mehrere Fotos von diesem Prozess, u. a. vom Zustand unterhalb der Badewanne vor und nach dem Einbauen.

Meine Fragen:

1) Da der Schaden definitiv nicht von uns verursacht wurde (kein Überlaufen des Badewassers...), möchte ich zuerst eine schriftliche Widersprechung der Geldforderung einreichen. Wenn der Brief von Ihnen formuliert wird, wie hoch ist dafür das Honorar ?

2) Käme es zu einem Streit, wie hoch wird unsere Gewinnchance sein? Gab es schon Präzedenzfälle?

3) Wer soll die Kosten, die uns dadurch entsteht, dass wir "unsere Unschuld beweisen" müssen, tragen? Hat der Vermieter nicht zuerst die Bringschuld?

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Antwort:

Ihre Auffassung, wonach der Vermieter den Beweis für Ihre Verantwortlichkeit für den Wasserschaden zu führen hat, ist absolut zutreffend. Dies folgt aus analog aus § 538 BGB, wonach dem Mieter hinsichtlich der Verursachung eine Verletzung der Obhutspflicht durch unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache nachgewiesen werden muss.
Folglich müssen Sie eben nicht Ihre „Unschuld“ beweisen.

Der Mitarbeiter der vom Mieter der unteren Wohnung beauftragten Klempnerfirma dürfte sich auch jetzt noch feststellen lassen und könnte nochmals befragt werden. Die Tatsache, dass bei Ihnen Rohre und Dichtungen ausgetauscht wurden, spricht für eine bauseitige Ursache (nämlich Rohrbruch oder ähnliches), die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt. Sollte eine – durch Sie hervorgerufene Verstopfung – Ursache gewesen sein, hätte man ganz einfach das entsprechende Rohrstück als Beweis sichern können und müssen. Wenn ein Verhalten Ihrerseits zu dem Schaden geführt hat, wäre dies außerdem ein Sachverhalt, der durch Ihre private Haftpflichtversicherung reguliert werden könnte. Allerdings müsste auch hier eine konkrete Schadensursache dargelegt und nachgewiesen werden. Genau dies hat Ihr Vermieter bislang offenbar versäumt. Allein die Behauptung, Sie seien Verursacher, reicht für die Weitergabe der Schadensbeseitigungskosten nicht aus.
Vielmehr müssen Nachweise hierfür erbracht werden.

Ich empfehle, die erhaltene Rechnung zu kopieren und im Original an den Vermieter zurückzusenden. Hierzu fertigen Sie ein Anschreiben mit folgendem Wortlaut:

"Hiermit senden wir Rechnung der Fa… vom … zu unserer Entlastung zurück. Wir sind für den in der unter uns liegenden Mietwohnung aufgetretenen Wasserschaden nicht verantwortlich. Sollten Ihnen hierzu wider Erwarten Nachweise vorliegen, wollen Sie uns diese bitte benennen."


Die Höhe der Kosten für die Fertigung eines entsprechenden Anwaltsschreibens werden nach dem Rechnungsbetrag berechnet. Die Höhe der Gebühren für eine solche außergerichtliche Tätigkeit richtet sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Bei dem von Ihnen erwähnten Rechnungsbetrag in Höhe von 1.100 € liegen diese bei 151,38 € incl. Umsatzsteuer.

Bevor Sie hier weitere Kosten auslösen, sollten Sie selbst – wie oben dargestellt – den Anspruch zurückweisen und eine Reaktion abwarten.



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