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Kündigung der Wohnung aus Eigenbedarf

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 09.02.2013

Frage:

Wir bewohnen seit 16 Jahren eine Doppelhaushälfte zur Miete. Im letzten
Jahr (Juli 2012), verstarb unsere Eigentümerin. Wir bezahlen weiterhin
unsere Miete auf das uns bekannte Konto. Eine Vertrauensperson der
verstorbenen Vermieterin kümmerte sich um die weitere finanzielle Abrechnung. Diese Dame hat uns letzte Woche verkündet, dass sie die neue Eigentümerin der beiden Doppelhaushälften ist und die Seite die wir derzeit bewohnen, in Eigenbedarf nutzen will und wir somit kein weiteres, längerfristiges Wohnrecht haben werden. Es gibt bisher keinerlei schriftliche Unterlagen, weder Erbschein noch Kündigung. Da wir natürlich durch diese Ansage unsere Wohnverhältnisse schnellstens ordnen möchten, sind wir derzeit auf der Suche nach einer vergleichbaren Immobilie. (Miete oder Kauf)

Unsere Fragen:

1.) Welche Kündigungsfrist steht uns nach Zustellung der Kündigung zu?
2.) Welche Kündigungsfrist müssen wir selber bei eigener Kündigung
einhalten?
3.) Durch die Ankündigung des Eigenbedarfs, geraten wir unter Zugzwang
und müssen reagieren. Eine Kündigung liegt uns zwar nicht vor, ein
Zeitraum konnte aus weiteren erbrechtlichen Angelegenheiten auch nicht
benannt werden, jedoch wollen wir auch nicht in "Wartestellung"
verharren. Können wir die uns entstehenden Kosten geltend machen, bzw.
wie würde sich die Sachlage ändern, wenn wir vorzeitig bei einem Objekt
eine schnelle Zusage abgeben müssen? Wir befinden uns derzeit im
"Luftleeren" Raum mit der Ankündigung des Eigenbedarfs im Hinterkopf.
4.) Es gab mit der verstorbenen Vermieterin mündliche Vereinbarungen über
Veränderungen im Haus. (Dachausbau, WC-Sanierung) Wie gesagt leider
nur mündlich, haben wir ein Anrecht auf eine Kostenbeteiligung? Wir
haben einige tausend Euro investiert.

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Antwort:

1.
Die Kündigungsfrist des Vermieters ergibt sich aus § 573c Abs. 1 BGB. Die Grundkündigungsfrist von 3 Monaten verlängert sich nach 5 und nach 8 Jahren um jeweils 3 Monate. Somit beträgt die Kündigungsfrist für Sie insgesamt 9 Monate.

2.
Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt demgegenüber immer 3 Monate.

3.
Grundsätzlich ändert die angekündigte Eigenbedarfskündigung in rechtlicher Hinsicht nichts an den Kündigungsfristen bzw. den sonstigen Regularien des Mietvertrages.

4.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet sich an Ausbau- oder Renovierungskosten des Mieters zu beteiligen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter sich ausdrücklich zu einer Kostenübernahme verpflichtet hat. Eine solche (schriftliche) Verpflichtung liegt in Ihrem Fall aber nicht vor und mündliche Zusagen sind nur schwer zu beweisen.

5.
Abgesehen von diesen rechtlichen Vorgaben gibt es natürlich auch wirtschaftliche Überlegungen:

Zum einem fällt es Laien sehr schwer eine Eigenbedarfskündigung wirksam zu begründen. Ein Großteil der von Laien ausgesprochenen Kündigungen ist daher unwirksam. Machen Sie diese Unwirksamkeit erst kurz vor dem Auszug bekannt, beginnt die 9-Monatsfrist von Neuem.

Auf der anderen Seite ist die Frist von 9 Monaten so lang, dass Sie jetzt nicht panisch handeln und die Kündigung erst einmal abwarten sollten. Stellt sich nach fachkundiger Prüfung heraus, dass sie wirksam ist, bleiben noch 9 Monate Zeit in Ruhe eine andere Wohnung zu suchen.

Da der Vermieter in dieser Zeit meist ein hohes Interesse daran hat, möglichst bald in das eigene Haus zu kommen, können Sie in dieser Situation oft gut mit ihm verhandeln. Viele Vermieter sind dann bereit auf Ihre 3monatige Kündigungsfrist zu verzichten und sich auch an Ihren Umzugskosten zu beteiligen oder Kosten für den Ausbau zu übernehmen nur um Sie möglichst schnell ohne Gerichtsverfahren „los zu werden“.

Diese Chance sollten Sie nach (!!) der ausgesprochenen Kündigung nutzen. Da zählt dann mehr das wirtschaftliche Interesse als Einzelheiten der Rechtslage. Denken Sie nur bitte daran eventuelle Absprachen immer schriftlich zu fixieren.

Ich hoffe damit Ihre Fragen beantwortet zu haben und stehe für Rückfragen gerne auch telefonisch zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß
RA Dr. Dietmar Breer



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