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15-monatige Kündigungssperre in Mietvertrag

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 23.01.2013

Frage:

Wir haben unsere Wohnung fristgerecht mit Berücksichtigung der 3 Monatsfrist gekündigt (zum 31.3.2013). Die Rückantwort des Vermieters: leider muss ich Ihnen mitteilen, dass Ihre o.g. Kündigung vom 14.1.2013 nicht wirksam ist. In unserem Mietvertrag vom 3.12 .2012 wurde in §4 Absatz 3 festgelegt, dass das Mietverhältnis innerhalb der nächsten 15 Monaten ab Mietbeginn nicht gekündigt werden kann. Eine Kündigung ist somit erst zum 31.07.2013 möglich. Auf die 15 Monatsregelung hat er uns beim Abschluss des Mietvertrages nicht gesondert in Kenntnis gesetzt. Unsere Frage ist, ist diese 15-monatige Regelung überhaupt rechtens?

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Antwort:

1.
Die Regelung des § 4 Abs.3 Mietvertrag enthält einen zeitweisen Verzicht auf die Ausübung des Kündigungsrechtes; hier für einen Zeitraum von 15 Monaten. Solche Regelungen sind im Mietrecht zulässig. Die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) hierzu ist eindeutig (grundlegend Entscheidung vom 30.6.2004; Az.: VIII ZR 379/03 sowie 294/03).

2.
Eine Besonderheit kann sich in Ihrem Fall jedoch daraus ergeben, wenn diese Regelung in einem vorgedruckten Mietvertrag enthalten ist und Sie unangemessen benachteiligt. Es greifen dann die Regelungen zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 307 Abs.1 BGB.

a.) Die Regelungen zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen kommen zur Anwendung, wenn es sich bei dem Mietvertrag um ein vom Vermieter bei Vertragsabschluss vorgelegtes Schriftstück handelt, das für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen enthält. Das ist bei den häufig benutzten Formularmietverträgen der Fall. Es ist nicht der Fall, wenn der Vermieter ein mit dem Computer geschriebenes Schriftstück verwendet, das nur in Ihrem Fall Anwendung findet. Hier müssen Sie also prüfen, ob ein solcher Formularmietvertrag vorliegt.

b) Weitere Voraussetzung ist, dass die getroffene Vereinbarung den Mieter unangemessen benachteiligt. Das ist nach der aktuellen Rechtsprechung der Fall, wenn der Mietverzicht nur einseitig vom Mieter erklärt wird (so der BGH in der Entscheidung vom 19.11.2008; Az.: 30/08).

Demnach müssen Sie § 4 Abs.3 MV sehr genau lesen: Wird ein Kündigungsverzicht für 15 Monate nur vom Mieter oder auch vom Vermieter ausgesprochen? Liegt ein beiderseitiger Kündigungsverzicht vor, so ist er wirksam vereinbart. Ein nur einseitig für den Mieter festgelegter Kündigungsverzicht führt zur Unwirksamkeit der Klausel. Leider haben Sie die Klausel nicht abgedruckt, so dass ich keine endgültige Bewertung vornehmen kann.

Ihre Kündigung ist also wirksam, wenn kein wirksamer Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Das ist der Fall, wenn ein Formularmietvertrag genutzt wurde, in dem ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ausgesprochen wurde. Liegt kein Formularmietvertrag vor oder wurde beidseitig ein Kündigungsverzicht für ordentliche Kündigungen von 15 Monaten ausgesprochen, ist Ihre Kündigung unwirksam und Sie müssen weiter Miete zahlen.

Die Tatsache, dass Verträge unterschreiben werden ohne diese gelesen zu haben, kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet den Mietvertrag gemeinsam in allen Postionen gemeinsam mit dem Mieter zu lesen und zu besprechen. Falls Mieter Verständnisprobleme bei juristischen Fachtexten haben, steht es ihnen frei sich vor Vertragsschluss bei Mietervereinen oder Rechtsanwälten beraten zu lassen.



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