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Vermieter kündigt Wohnung ohne ersichtlichen Grund

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 13.01.2013

Frage:

In einer von uns gemeinsam genutzten Erdgeschosswohnung - die außerdem existierende Obergeschosswohnung ist an eine andere Mieterin vermietet. Nun hat mir mein Noch-Partner und Hausbesitzer/Vermieter den zwischen uns geschlossenen Mietvertrag - bestehend aus der Vermietung von 2 Räumen und dem Gäste-Bad an mich sowie die anteilige hälftige Nutzung von Küche und Flur - gekündigt mit dem Hinweis, die Gründe dafür seien bekannt (sind sie nicht) und der Fortbestand der gemeinsamen wohnlichen Nutzung sei nicht zumutbar. Die Frist zum spätesten Auszug benennt er mit dem 31.März 13.
Welche Handhabe hat er gegen mich, und welche Vorgehensweise empfehlen Sie mir?

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Antwort:

Ich setze voraus, dass zwischen Ihnen und dem Vermieter ein förmlicher Mietvertrag über die Nutzung der zwei Zimmer und Gästebad sowie gemeinschaftlicher Nutzung von Küche und Flur besteht.

Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis in der Regel nur unter engen Voraussetzungen kündigen, muss sich also auf einen der gesetzlich abschließend aufgezählten Kündigungsgründe bereits im Kündigungsschreiben berufen, § 573 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Eine erleichterte Kündigung des Vermieters ist allerdings gemäß § 573a BGB dann möglich, wenn sich entweder im Gebäude lediglich zwei Wohnungen befinden und eine davon vom Vermieter selbst bewohnt wird oder (wie in Ihrem Fall) wenn sich der vermietete Wohnraum innerhalb der vom Vermieter bewohnten Wohnung befindet. Hier muss kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung des Mietverhältnisses vorliegen. Die Kündigungsfrist würde sich dann um weitere drei Monate auf insgesamt sechs Monate verlängern. Außerdem muss der Vermieter in der schriftlich vorzulegenden Kündigung angeben, dass er diese auf § 573a BGB stützt.

Vorstehendes gilt aber nur dann, wenn der Wohnraum nicht gemäß § 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist. Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht dann nicht, wenn der vermietete Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und der Vermieter diesen überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat.

Sofern Sie die Ihnen vermieteten Räume mit eigenem Mobiliar ausgestattet haben, besteht also Mieterschutz mit der Folge einer sechsmonatigen Kündigungsfrist gem. § 573a Abs. 2 BGB, nachdem Ihnen eine schriftliche, hierauf gestützte Kündigung zugegangen ist.

Ist Ihr Wohnraum überwiegend vom Vermieter möbliert, haben Sie keinen Mieterschutz und damit eine 3-monatige Kündigungsfrist. Einer Begründung für die Kündigung bedarf es in beiden Fällen nicht, allerdings sind die vorerwähnten Formvorschriften zu beachten.
Wenn Ihnen also spätestens am 04.01.13 (3. Werktag) eine schriftliche, auf § 573a Absatz 2 BGB gestützte Kündigung zugegangen ist, wäre die Wohnung wirksam zum 31.03.13 gekündigt.

Anderenfalls kann der Vermieter dies zwar nachholen, dann aber verlängert sich auch die Frist, zu der das Mietverhältnis beendet wird.



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