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Kündigungswirksamkeit

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Alexander Peter Taubitz
Stand: 23.12.2012

Frage:

Kann eine Geschäftsführerin, ohne Ihren Chef namentlich zu erwähnen, in Ihrem eigenen Namen gewerbliche Räume kündigen?
Der Mietvertrag wurde nur mit dem Chef abgeschlossen?
Der Mietvertrag kann zum Kalenderhalbjahr gekündigt werden, das wäre der 31.12.12.
Die Kündigung wurde mir am 21.12.12 übermittelt, ist dies in Ordnung oder zu kurzfristig?

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Antwort:

1. Wirksamkeit der Kündigung
In vorliegendem Fall wurde der Mietvertrag der Firma M abgeschlossen. Dies ergibt sich aus der ersten Seite des Mietvertrages.
Unterzeichnet wurde der Mietvertrag am 7.2.2007 von Herrn C. Ein Firmenstempel wurde nicht verwendet.
Die GbR, die im Briefkopf der Kündigung vom 17.12.2012 erwähnt wird, findet sich im Mietvertrag nicht.
Folgerichtig ist zunächst festzustellen, dass unklar ist, wer nun Mietvertragsparteien ist, , ob das Mietverhältnis von der Einzelperson auf die GbR übergegangen ist.

Aus dem Mietvertrag selbst ergibt sich, dass Mieter eine Einzelperson ist, nämlich Herr C, welcher unter dem Namen M auftritt. Damit wäre der ursprüngliche Mietvertrag vom 17.12.2012 mit der Einzelperson C zustandegekommen.

Der Eintritt eines Gesellschafters in den Betrieb eines Einzelkaufmanns und die Fortführung des Geschäfts durch die neu gegründete Gesellschaft, hier zum Beispiel die GbR, führen wegen der Personenbezogenheit der kaufmännischen Tätigkeit nicht kraft Gesetzes dazu, dass die neue Gesellschaft Vertragspartei eines zuvor von dem Einzelkaufmann abgeschlossenen Mietvertrags über die weitergenutzten Geschäftsräume wird. Zu einem solchen Vertragsübergang ist die Mitwirkung des Vermieters erforderlich (so der Bundesgerichtshof in BGH, 25.4.2001 - XII ZR 43/99).

Dies findet sich auch im Mietvertrag unter § 19 „Änderung der Rechtsform, Veräußerung des Betriebes“. Dort wird unter der Nr. 1 ausgeführt „Bei Änderung der Rechtsform des Mieters bedarf es einer vorherigen Vereinbarung mit dem Vermieter.“

Dies bedeutet für den hier vorliegenden Fall, dass der Mietvertrag vermutlich tatsächlich mit Herrn C als Einzelperson zu Stande gekommen ist. Mangels einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Vermieter (§ 19 des Mietvertrages) ist die GbR auch nicht Vertragspartner im Mietvertrag geworden. Daher dürfte die von der Geschäftsführerin der GbR unterzeichnete Kündigung vom 17.12.2012 nicht wirksam sein.

Darüber hinaus möchte ich der Vollständigkeit halber darauf hinweisen, dass auf der Internetseite des Mieters nach wie vor Herr C als Geschäftsführer angegeben ist.

http://medical-health-center.de/impressum.html


2. Kündigungsfrist
Bei der vorliegenden Kündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, nicht um eine fristlose außerordentliche Kündigung. Daher ist die vereinbarte Kündigungsfrist einzuhalten.

Im Mietvertrag wurde unter § 2 „Mietzeit und Kündigung“ vereinbart, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wird und zum Kalenderhalbjahr gekündigt werden kann. Es ist allerdings keine Frist eingetragen, die als Kündigungsfrist gelten soll. Insofern wäre zumindest nach dem Wortlaut des Mietvertrages die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2012 möglich.

Dagegen spricht allerdings die gesetzliche Regelung des § 580 a Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort ist geregelt, dass die Kündigung bei Geschäftsräumen spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig ist. Den Wortlaut der gesetzlichen Regelung finden Sie über den nachfolgenden Link im Internet:

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__580a.html

Damit wäre also die Kündigung bis spätestens zum 4.1.2013 möglich, wobei dann das Mietverhältnis am 30.6.2013 enden würde.

Allerdings ist die Regelung des § 580 ABGB abdingbar, was bedeutet, es können grundsätzlich längere, kürzere oder auch für Vermieter und Mieter ungleiche Fristen vereinbart werden. Allerdings müssen dazu die Vorgaben des § 307 BGB eingehalten sein. Den Wortlaut der gesetzlichen Regelung finden Sie über den nachfolgenden Link im Internet:

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__307.html

Für den vorliegenden Mietvertrag ist hier fraglich ob die Vorschrift des § 307 BGB eingehalten wurde. Problem könnte fraglich sein, ob möglicherweise die gesetzlichen Regelungen durch die unklare Formulierung im Mietvertrag unterlaufen wurden oder nicht.

Man könnte hier argumentieren, dass die Parteien es einfach vergessen haben, die Kündigungsfrist in das Formular einzutragen. Denn hätten die Parteien gewollt, dass überhaupt keine Kündigungsfrist gilt, hätte eingetragen werden müssen, dass eine Frist von „0“ Monaten gelten soll.

Auf der anderen Seite kann man sicherlich argumentieren, dass Sie als Vermieter das Formular für den Mietvertrag verwenden und daher auch das Risiko tragen, dass das Formular nicht vollständig oder nicht richtig ausgefüllt ist.

Da man den vorliegenden Sachverhalt unterschiedlich bewerten kann, ist eine konkrete Voraussage, ob und wenn ja, welche Kündigungsfrist hier tatsächlich vereinbart war nicht möglich. Nach meinem Dafürhalten spricht aber vieles dafür, dass die Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist vereinbart wurde. Eine genaue Klärung hierzu kann nur ein Gerichtsverfahren bringen.


3. Zusammenfassung
Zusammenfassend würde ich Ihnen raten, die von der Geschäftsführerin abgegebene Kündigung zurückzuweisen und sich darauf zu berufen, dass die Geschäftsführerin der GbR nicht zu Kündigung berechtigt ist, da das Mietverhältnis mit Herrn C persönlich abgeschlossen wurde. Sofern Sie diese Erklärung erst nach dem 31.12.2012 abgeben, kann die Mieterseite zwar wieder direkt eine Kündigung einreichen und zwar - nach meiner Rechtsauffassung - ohne dass eine Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Die Kündigung ist allerdings aufgrund des Mietvertrages immer nur zum Ende des Kalenderhalbjahres möglich, so dass das Mietverhältnis dann am 30.6.2013 enden würde.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort weiterhelfen. Sofern Sie noch Rückfragen haben sollten, stehe ich Ihnen natürlich gerne zur Verfügung.

Abschließend möchte ich noch darauf hinweisen, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist daher nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.



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