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Eigentums- und Besitzrecht - Unterschiede

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 10.12.2012

Frage:

Ich bin zusammen mit meinem Bruder Miteigentümer eines Hauses inkl. Grundstück, das unser Großvater bauen ließ. Wir (54 bzw. 49 Jahre) besitzen je 25%. Die anderen 50% sind im Eigentum einer unverheirateten Tante (90 J.), Halbschwester unserer Mutter, die dieses Haus alleine seit Jahrzehnten bewohnt. Mein Bruder und ich sowie meine Mutter sind die nächsten Anverwandten. Mein Bruder wohnt am nächsten, im übernächsten Dorf.
Das Verhältnis zwischen meiner Tante und meinem Bruder war bisher durchgehend eng. Wir sind als Erben vorgesehen gewesen. Mein Bruder hat meiner Tante seit Jahren immer wieder bei Kontakten mit der Gemeinde und Arbeiten an Haus und Garten unterstützt. Vor wenigen Wochen hat eine (möglicherweise krankhafte) Entwicklung eingesetzt, bei der unsere Tante nun jeglichen Kontakt zu uns Brüdern und meiner Mutter abbricht und gedroht hat, uns den Zutritt zum Haus zu verbieten.

Meine Frage: da wir Miteigentümer sind und auch noch z.B. Inventar meiner Mutter im Haus ist, kann unsere Tante uns wahrscheinlich nicht generell den Zutritt zum Haus verweigern. Was kann sie aber tun, welche Rechte hat sie als alleinige Bewohnerin und was müssen wir aus rechtlicher Sicht beachten, wenn wir ins Haus wollen, um z.B. den Zustand zu kontrollieren (unsere Tante ist mittlerweile gehbehindert und geht nicht mehr in das Obergeschoss des Hauses, sondern bleibt nur noch im Erdgeschoss).

Erschwerend kommt hinzu, dass wir den Eindruck haben, dass unsere Tante im Gegensatz zu früher nicht mehr anerkennt, oder begreift dass wir überhaupt Miteigentümer sind, sondern das Haus als allein ihres ansieht.

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Antwort:

Ich fürchte, dass Sie Ihre Rechtsstellung als Miteigentümer mit einem Minderheitsanteil an der Immobilie überschätzen.

Dazu muss man folgendes wissen:

Die deutsche Rechtsordnung entscheidet zwischen dem Eigentumsrecht und dem Besitzrecht (z.B. des Mieters). Ein bestehendes Besitzrecht kann dabei das Eigentumsrecht durchaus einschränken. So hat z.B. der Vermieter einer Wohnung ohne Zustimmung des Mieters kein Zutrittsrecht zu der vermieteten Wohnung.

In Ihrem Fall besteht ein solches Besitzrecht Ihrer Tante, die das Haus offenbar schon länger bewohnt. Als Besitzerin hat sie das Recht alleine zu bestimmen, wer in das von ihr bewohnte Haus Zutritt hat. Sie hat insoweit das Hausrecht.

Diese Situation könnte z.B. durch eine Kündigung und ein Räumungsverlangen der Eigentümer geändert werden. Dazu ist bei einer Eigentümergemeinschaft allerdings Voraussetzung, dass ein entsprechender (Mehrheits)Beschluss der Eigentümer gefasst wird. Maßgeblich für die Mehrheit sind dabei allerdings nicht die Kopfzahl sondern die Anteile an der Immobilie. Da Sie und Ihr Bruder aber nur 50% und damit nicht die Mehrheit am Eigentum der Immobilie haben, können Sie Beschlüsse gegen die Tante (ebenfalls 50 %) nicht fassen.

Angesichts der Mehrheitsverhältnisse ist daher eine Änderung des bestehenden Besitzrechtes der Tante ausgeschlossen.

Gegen den Willen der Tante können Sie einen Zutritt zum Hause nicht erzwingen.

Soweit sich Gegenstände im Haus befinden, die sich im Eigentum Ihrer Mutter befinden, kann diese natürlich die Herausgabe der Gegenstände verlangen (und durchsetzen) aber nicht den Zutritt zum Haus.

Die Antwort auf Ihre Frage ist einfach und klar: Wenn Sie das Haus betreten wollen, bedürfen Sie der Zustimmung Ihrer Tante; es sei denn es besteht eine offensichtliche Gefahrensituation (z.B. erkennbare Schäden am Haus, die Folgeschäden erwarten lassen). Bei einem Betreten des Hauses gegen den Willen der Tante könnte diese (mit Aussicht auf Erfolg) einen Strafantrag wegen Hausfriedensbruches stellen.

Angesichts des Alters der Tante und der altersentsprechend auftretenden Sonderlichkeiten liegt es nahe, eine gerichtliche Betreuung für die Tante zu beantragen. Diese gerichtliche Betreuung wird vom Betreuungsgericht angeordnet, wenn die zu betreuende Person nicht mehr in der Lage ist, ihre eigenen Angelegenheiten selbst zu erledigen. Davon ob diese Voraussetzungen vorliegen, wird sich ein Richter ein persönliches Bild machen.

Es steht Ihnen frei beim zuständigen Betreuungsgericht (Amtsgericht) eine Betreuung für Ihre Tante zu beantragen und zugleich auch einen Vorschlag für die Person des Betreuers zu unterbreiten. Der Vorschlag wird umso erfolgreicher sein als Sie die Defizite Ihrer Tante konkret benennen können. Eine falsche Rechtsauffassung reicht dafür natürlich nicht aus. Notwendig ist, dass Situationen nicht mehr gemeistert werden können, so dass es zu einer Gefährdung der Person oder Dritter auch in vermögensrechtlicher Sicht kommen kann.

Das Stimmrecht übt sodann der Betreuer für Ihre Tante aus. Gemeinsam mit ihm können Sie dann die notwendigen Maßnahmen zum Erhalt des Hauses treffen. Dabei muss der Betreuer aber stets nur die Interessen des Betreuten und nicht die möglicher Erben beachten.



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