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Räumungsbeschluss für Wohnung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Stand: 09.12.2012

Frage:

Meinen Eltern wurde im Oktober 2011 die „fristlose Kündigung“ der Wohnung ausgesprochen, in der ich - die volljährige Tochter (*11.11.1978) - auch immer noch lebe. Da der Räumungsbeschluss lediglich auf meine Eltern bezogen ist und ich darin nicht erwähnt werde, hat der Gerichtsvollzieher die Räumung abgelehnt (wir wissen, dass er damit eher einer Minderheitsmeinung gefolgt ist). Im Oktober diesen Jahres ist ein Beschluss des Amtsgerichts ergangen, den meine Eltern nur zufällig erhalten haben (er sollte Ihnen eigentlich gar nicht zugestellt werden!!!) und in dem, es heißt, dass ich keinen Mitbesitz an der Wohnung habe und daher kein gesonderter Räumungstitel gegen mich erforderlich ist. Meine Eltern haben daraufhin sofortige Beschwerde gegen den Beschluss eingelegt. Ende letzter Woche kam nun der Beschluss des Landgerichts, in dem es nun heißt, dass meine Eltern gar keine Beschwerde hätten einlegen dürfen, sondern höchstens ich und dass deshalb diese „sofortige Beschwerde“ formal nicht korrekt ist. Eine Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Und das verstehe ich jetzt gar nicht mehr: Ich hätte doch keine sofortige Beschwerde einlegen können gegen einen Beschluss der sich gegen meine Eltern richtet?!? Und wenn ich doch Mitbesitz an der Wohnung habe, dann ist ja der Räumungsbeschluss selber fehlerhaft; weshalb sollten meine Eltern nicht die Möglichkeit haben, eine Beschwerde gegen einen fehlerhaften Beschluss einzulegen?

Wir sind weiterhin der Ansicht, dass der Frage nach dem Mitbesitz hier grundsätzliche Bedeutung zukommt. Unsere Lage hat nämlich mit „Hotel Mama“ wenig zu tun; tatsächlich sind meine Eltern beide gehbehindert und ich leide ebenfalls seit Jahren an einer ungeklärten Bewegungsstörung, die dazu führt, dass ich an Krücken gehen muss und meine Augen nicht mehr gut bewegen kann. Meine Eltern brauchen meine Unterstützung; momentan schreibe ich an einer sprachwissenschaftlichen Dissertation. Ich finde es ziemlich frech, dass man mir jetzt einfach so den Mitbesitz abspricht, ohne sich den Einzelfall genau anzusehen.

Denken Sie, eine Gehörsrüge könnte jetzt sinnvoll sein? Oder gibt es noch andere Möglichkeiten?

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Antwort:

Frage Teil 1: Und wenn ich doch Mitbesitz an der Wohnung habe, dann ist ja der Räumungsbeschluss selber fehlerhaft; weshalb sollten meine Eltern nicht die Möglichkeit haben, eine Beschwerde gegen einen fehlerhaften Beschluss einzulegen?

Antwort: Das kommt auf die Betrachtungsweise an. Wenn man annimmt, dass die Eltern Rechte der gem. Art. 6 Grundgesetz (GG) der Familie wahrnehmen, dann könnte der Beschluss mangelhaft sein. Der Räumungsbeschluss bezieht sich allerdings formaljuristisch ja nur auf Ihre Eltern, und dürfte insoweit leider insoweit logischer Weise weiter vollstreckbar sein.

Frage Teil 2: „Denken Sie, eine Gehörsrüge könnte jetzt sinnvoll sein?“ –

Antwort: Eine Gehörsrüge würde vermutlich die Angelegenheit verschleppen, was Teil einer Defensivtaktik sein könnte.

Rechtlich ist die Gehörsrüge nur dann sinnvoll, wenn tatsächlich das rechtliche Gehör versagt worden war und das (fehlerhafte) Urteil darauf beruht.

Sie sollten dabei neben der Verletzung rechtlichen Gehörs auch eine Verletzung von Art. 6 Grundgesetz (Ehe und Familie) einwenden sowie die angeführten sozialen Gründe. Weiterhin sollte Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB *1) verlangt werden. Die Konsequenzen ergeben sich dann aus § 574 a BGB.

Nach den Umständen werden die Richter allerdings mit hoher Wahrscheinlichkeit im Ergebnis die Begründung, daß es Ihren Eltern selbst an einer Beschwerdebefugnis fehle, weiter aufrecht erhalten. Im Ergebnis wird der Rechtsbehelf aller Voraussicht nach scheitern.

Sie hätten sich aber selbst aus eigenem Recht gegen die Räumung zur Wehr setzen müssen bzw. können das eventuell durchaus immer noch tun, z.B. über die Vollstreckungsgegenklage bzw. im Wege der einstweiligen Anordnung.

Im Augenblick sind ja gegen Sie noch keine eigenen Vollstreckungsmaßnahmen angeordnet worden, dies wäre auch unzulässig. Dies wäre aber nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu verlangen.

Aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen (BGHZ) Beschluß 25.06.2004 IXa ZB 29/04 zitiere ich: „Aus einem Räumungstitel gegen den Mieter (Wohnung) kann der Gläubiger nicht gegen im Titel nicht aufgeführten Dritten vollstrecken, wenn dieser Mitbesitzer ist.“

Sie müssen allerdings damit rechnen, dass der Vermieter nun in die „Ochsentour“ gezwungen wird, und eine eigene Räumungsklage gegen Sie erhebt. Diese wird er voraussichtlich im Ergebnis auch gewinnen, denn Sie haben ja kein eigenes Besitzrecht, etwa aus einem gültigen Mietvertrag heraus. Im Ergebnis werden Sie dann voraussichtlich auch die Kosten dieser neuen Klage tragen müssen.

Frage Teil 3: Oder gibt es noch andere Möglichkeiten?

Was die von Ihnen eingewendeten sozialen Gründe anbelangt, so können nach § 574 BGB *1) Widerspruch eingelegt werden. Der Widerspruch kann bis zum Schluss des ersten Räumungstermins eingelegt werden (Weidenkaff/ Palandt, Komm. BGB 2012, 71. Aufl. § 574b Rz. 1).

Für die Eltern dürfte der Widerspruch also verspätet sein, (eventuell Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand stellen!) für Sie aber noch nicht.


*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.


*1) § 574 BGB

Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



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