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Mietvertrag - Fragen zur befristeten Vermietung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 06.12.2012

Frage:

Bin gerade dabei einen Mietvertrag beginnend 01.01.2013 befristet auf 5 Jahre einzugehen. Im Mietvertrag wird aber auf den §17 hingewiesen:

1. Das Mietverhältnis kann, soweit seine vorzeitige Kündigung zulässig ist, bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats zum Schluss des übernächsten Monats gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, durch den Vermieter unter Angabe sämtlicher Kündigungsgründe und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Für die Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Empfang der Kündigung an.
2. Beide Mietparteien können das Mietverhältnis ohne Erhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der andere Vertragsteil seine Vertragsverpflichtungen nicht unerheblich schuldhaft verletzt.

Bedeutet das etwa, dass wir auch eine Kündigung vor den 5 Jahren erhalten können und dann schon vor Ablauf der 5 Jahre ausziehen müssen?
Wenn ja, was raten Sie uns dann bezüglich der Formulierung?

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Antwort:

Befristete Mietverhältnisse über Wohnraum sind seit der Mietrechtsreform von 2001 grundsätzlich unzulässig. Zwei Ausnahmen sind jedoch zugelassen. Eine Ausnahme bildet der gesetzlich in § 575 BGB geregelte Fall des sog. Zeitmietvertrages und die zweite Ausnahme der vom BGH zugelassene Kündigungsverzicht. Vorliegend soll ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGH geschlossen werden. Die zeitliche Begrenzung, die einem Ausschluss der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter gleichkommt, ist nur wirksam, wenn der Befristungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben ist. In § 2 Ziff. 1. des Mietvertrages (MV) ist angegeben, dass der Vermieter das Mietobjekt nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit von 5 Jahren selbst nutzen will. Dies entspricht dem Befristungsgrund des § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB, so dass an der Wirksamkeit kein Zweifel besteht. Ergänzend ist § 17 MV zu beachten. Danach kann das Mietverhältnis während der fünfjährigen Laufzeit vom Vermieter nur aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden. § 17 Ziff. 2 MV gibt dabei lediglich den gesetzlichen Text der §§ 543, 569 BGB wieder. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter bleibt jedoch ausgeschlossen. Dies bedeutet, dass Sie selbst mit einer Frist von 3 Monaten jederzeit ordentlich kündigen können, z.B. wenn ein Arbeitsplatzwechsel eine örtliche Veränderung bedingt. Dies ist sehr vernünftig, denn anderenfalls wären auch Sie an die feste Laufzeit gebunden. Andererseits kann der Vermieter nur aus wichtigem Grund kündigen, wobei der wichtige Grund nur in einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache oder aber Nichtzahlung der Miete liegen kann. Dies leuchtet ein, da Sie anderenfalls keine Miete mehr zahlen müssten. Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund kann grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Dies gereicht auch zu ihrem Schutz. Denn wenn der Vermieter es z.B. unterlässt, im Winter eine defekte Heizungsanlage zu reparieren oder einen Wasserrohrbruch zu beseitigen, müssten Sie bei Ausschluss einer Kündigung aus wichtigem Grund dennoch am Mietvertrag festhalten und könnten nicht fristlos kündigen, was nicht rechtens sein kann. Im Ergebnis ist Ihre Frage also so zu beantworten, dass der Vermieter das Mietverhältnis während der Laufzeit nicht kündigen kann, solange Sie Ihren mietvertraglichen Pflichten ordnungsgemäß nachkommen. Einer Umformulierung bedarf es deshalb nicht.



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