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Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mieter?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 02.11.2012

Frage:

1.
2-Fam.haus in Ostfriesland noch in Bau, (Boden-)Estrich wird nächste Woche erst verlegt, m. E. 6 Wochen Trocknungszeit? Dann kommen Fliesen drauf. Fertigstellung also ca. zu Weihnachten. Vermieter spart an allen Enden und diskutiert u. diskutiert, möchte Miete (450 € für 83 qm der Untergeschosswohnung) bereits im Dezember haben und die Heiz- und Stromkosten sollen auch von mir getragen werden.

Mein Vorschlag (als Multiallergikerin), auch mein Recht (?):
Da ich die Wohnung gerne haben möchte, sie aber noch nicht bezugsbereit und m. E. noch zu feucht ist, soll Vermieter zunächst Bautrockner für 10 Tage nach Fliesenlegung einsetzen. Ich trage die Miet- und Heizkosten erst ab Januar 2013, ziehe Ende Januar ein.

Was aber mache ich, wenn Feuchtigkeitsmessung eines mir bekannten Bausachverständigen (auf meine Kosten) dann immer noch zu hohe Werte zeigen, oder die Vermieter erst gar keine Bautrockner (3 á 20 € pro Tag) einsetzen wollen?

2.
Ich soll mit der Oberwohnungsbezieherin die Kosten für eine installierte Satellitenanlage (700 €) tragen (10 € monatlich).
Kann ich bei Auszug meinen bis dahin gelisteten Anteil für die verbleibende Anlage vom Vermieter od. Nachmieter zurückverlangen?

3.
Da dem Vermieter die Miethöhe sehr günstig erscheint, soll ich die komplette Gartenanlage (außer Terrassenfliesen) und einen Geräteschuppen selbst bezahlen. Gerade 200 € für letzteres wird er dazu tun. Es ist hinzuzufügen, dass es dort keinen Keller und keinen Dachboden sowie keine Garage bzw. Carport für mich als Abstellmöglichkeit gibt, nur einen 7 qm HWR.

Ist das rechtens? Und was mache ich bei Auszug? Kosten für den Garten in den Wind setzen? Noch habe ich den Mietvertrag nicht unterzeichnet, möchte auf jeden Fall einen Nachtrag anfügen. Die Vermieterin ist aber mit Vorsicht zu genießen, wenig Ratio und genervt wegen ihrer Finanzen.

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Antwort:

Frage 1.: Estrich wird nächste Woche erst verlegt, m. E. 6 Wochen Trocknungszeit?

Eine Trocknungszeit von ca. 6 Wochen dürfte üblich sein. Die tatsächliche Zeit lässt sich jedoch nicht vorherbestimmen, da es auf die konkreten Umstände ankommt, ob also z.B. bereits Fenster und Heizung eingebaut und funktionsfähig sind. Ferner hängt es davon ab, welches Material verwendet und wie dick der Estrich aufgebracht wurde. Ferner noch, wie der Untergrund beschaffen ist.

Frage 2.: Da ich die Wohnung gerne haben möchte, sie aber noch nicht bezugsbereit und m. E. noch zu feucht ist, soll Vermieter zunächst Bautrockner für 10 Tage nach Fliesenlegung einsetzen. Ich trage die Miet- und Heizkosten erst ab Januar 2013, ziehe Ende Januar ein. Was aber mache ich, wenn Feuchtigkeitsmessung eines mir bekannten Bausachverständigen (auf meine Kosten) dann immer noch zu hohe Werte zeigen, oder die Vermieter erst gar keine Bautrockner (3 á 20 € pro Tag) einsetzen wollen?

Zunächst einmal ist zu klären, ob ein wirksamer Mietvertrag bereits zustande gekommen ist. Da Schriftform gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, können Sie ohne weiteres mündlich einen Mietvertrag schließen. Allerdings müssten Sie sich über die wesentlichen Dinge wie Beginn des Mietverhältnisses, Miethöhe etc. geeinigt haben. Hiervon kann nach Ihrer Schilderung und den Nachträgen wohl (noch) nicht die Rede sein. Einen schriftlichen Mietvertrag haben Sie mangels Ihrer Unterschrift ebenfalls noch nicht geschlossen. Deshalb können sie derzeit noch sämtliche Klauseln und Vertragsinhalte verändern, soweit dies gesetzlich zusätzlich ist. Deshalb zum Problem der noch vorhandenen Feuchtigkeit: Sollten Sie die Wohnung in feuchtem Zustand mieten, können Sie die Beseitigung des Mangels nur dann verlangen sowie die Miete nur dann wegen dieses Mangels mindern, wenn Sie sich dies bei Vertragsschluss vorbehalten, vgl. § 536 b BGB. Hier ist also Vorsicht geboten. Besser wäre es die Wohnung erst in trockenem Zustand zu übernehmen. Anderenfalls sollten Sie sogleich festlegen, in welcher Höhe Sie die Miete bis zur vollständigen Austrocknung mindern können. Wann Austrocknung vorliegt, könnte dann durch Ihren Bekannten festgestellt werden. Will die Vermieterin keine Bautrockner einsetzen, wird die Austrocknung länger andauern, sodass Sie auch für einen längeren Zeitraum nur die geminderte Miete zahlen müssen. Die Vermieterin wird sich überlegen, ob es für sie nicht günstiger ist, Bautrockner zur beschleunigten Abtrocknung einzusetzen.

Frage 3.: Ich soll mit der Oberwohnungsbezieherin die Kosten für eine installierte Satelittenanlage (700 €) tragen (10 € monatlich). Kann ich bei Auszug meinen bis dahin gelisteten Anteil für die verbleibende Anlage vom Vermieter od. Nachmieter zurückverlangen?

Die laufenden Kosten der Satellitenanlage gehören zu den Betriebskosten (vgl. § 2 Nr. 15 a BetrKV) und sind umlagefähig. Dies gilt jedoch nicht für die Kosten der erstmaligen Einrichtung, welche zu den nicht umlagefähigen Baukosten gehören. Eine solche Vereinbarung wäre unwirksam. Die Kosten der Erstinstallation hat allein der Vermieter zu tragen. Schließlich muss der Mieter, etwas überspitzt formuliert, auch nicht die Kosten für die Errichtung des Hauses tragen!

Frage 4.: Da dem Vermieter die Miethöhe sehr günstig erscheint, soll ich die komplette Gartenanlage (außer Terrassenfliesen) und einen Geräteschuppen selbst bezahlen. Gerade 200 € für letzteres wird er dazu tun. Es ist hinzuzufügen, dass es dort keinen Keller und keinen Dachboden sowie keine Garage bzw. Carport für mich als Abstellmöglichkeit gibt, nur einen 7 qm HWR. Ist das rechtens?

Es gilt im Prinzip das zu Frage 3 Gesagte entsprechend. Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, bestimmte Einrichtungsgegenstände zur Verfügung zu stellen. So steht es ihm frei, den Garten ohne Schuppen oder Carport zu vermieten oder überhaupt nicht mit zu vermieten und lediglich die Nutzung zu gestatten. Der Mieter hat keinen Rechtsanspruch darauf, dass derartige Einrichtungen zur Verfügung gestellt werden. Allerdings sollten Sie sich das Recht einräumen lassen, selbst ein Gartenhaus, Geräteschuppen oder Carport auf eigene Kosten installieren zu dürfen. Dann müsste nur geklärt und sollte festgelegt werden, was mit derartigen Einrichtungen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu geschehen hat. Ob diese entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters übergehen sollen oder ob er sie gegen Zahlung eines Betrages übernehmen darf oder muss oder ob der Mieter ein Wegnahmerecht hat. Derartiges kann und sollte ausgehandelt werden. Die gängigen Mietvordrucke geben hier Regelungsansätze. Einen Anspruch auf einen gepflegten Garten hat der Mieter ebenfalls nicht. Es kommt darauf an, ob im Mietvertrag die Gartennutzung vereinbart ist und ob er dafür die Pflege zu übernehmen hat und ggfls. dafür entschädigt wird oder nicht. In der Praxis wird zumeist die Nutzung des Gartens unentgeltlich gestattet und dem Mieter dafür die Pflege auf eigene Kosten übertragen.

Frage 5.: Und was mache ich bei Auszug? Kosten für den Garten in den Wind setzen?

Wie bereits zuvor angedeutet, können Sie dies frei vereinbaren. Regelmäßig wird ein Mieter, der an einem Garten kein Interesse hat, die Anmietung einer Wohnung ohne Gartennutzung vorziehen und umgekehrt. Sofern der Mieter wertvolle Pflanzen erwirbt und diese einbringt, sollte eine Entschädigungsregelung für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses getroffen werden. Möchte der Mieter einen gepflegten Garten, ohne selbst Hand anlegen zu wollen und soll die Pflege ebenfalls vom Vermieter übernommen werden, darf der Vermieter diese Kosten auf die Betriebskosten zu Lasten des Mieters umlegen. Hier gilt § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung, der wie folgt lautet: Betriebskosten sind die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Es liegt zumeist im Interesse der Mieter, die Gestaltung des Gartens selbst zu bestimmen und diese damit aus den Betriebskosten herauszunehmen. Dann kann er selbst neben der Gestaltung auch die Höhe der Kosten bestimmen.




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