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Ausfall der Heizung: Mietminderung?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 04.11.2012

Frage:

Ich seit 2002 Mieterin einer Parterrewohnung, in der es ständig zu Problemen mit der Gastherme und somit mit der Heizung gibt. Am 23.09.12 trat aus meiner Gastherme schwallartig heißes Wasser aus, so dass ich diese komplett abschaltete und am Montag, den 24.09.12 umgehend die Hausverwaltung informierte. Noch am gleichen Tag kam die zuständige Heizungsfirma vorbei und stellte den Schaden fest: Austauschgefäß geplatzt. Da dies keine Bagatellreparatur ist, muss erstmal der Hausverwaltung ein Kostenvoranschlag gestellt werden und die Wohnungseigentümer müssen der Reparatur zu stimmen. Am 05.10.12 erfolgte dann die Reparatur der Heizungsanlage, so dass ich nach 13 Tagen wieder die schon empfindlich kühle Wohnung heizen konnte und wir auch wieder warmes Wasser hatten. Ich habe diesbezüglich keine Schritte hinsichtlich Mietminderung eingeleitet, obwohl meine Geduld schon reichlich überspannt war. Am 21.10.12 fiel die Heizung aus, so dass ich die Wohnung nicht mehr heizen konnte. Warmes Wasser blieb uns aber glücklicherweise erhalten. Ich informierte wieder die Hausverwaltung über den Ausfall der Heizung und teilte diesen im Telefonat mit, wenn die Reparatur sich wieder so lange hinziehen würde, zöge ich es in Betracht, die Miete zu mindern! Am Donnerstag, den 25.10.12 stellte die Heizungsfirma den Defekt der Gastherme fest. Dreiwegeventil kaputt. Keine Bagatellreparatur. Das übliche Prozedere mit Kostenvoranschlag. Am Dienstag, den 30.10.12 rief ich dann bei der Hausverwaltung an, um zu erfahren, wann endlich meine Gastherme repariert werden wird. Schließlich hatten und haben wir derzeit in unserer Parterrewohnung in allen Räumen lediglich eine Temperatur von 15 bis 16,5 Grad!!!! Da die zuständige Dame im Gespräch sei, wurde mir mitgeteilt, dass diese mich auf meinem Handy zurückrufen würde. Einen Anruf erhielt ich nicht, deshalb rief ich am 01.11.12 wiederum die Hausverwaltung an. Es wurde mir bestätigt, dass die Gastherme repariert werden soll, aber auch eine neue Therme nun endlich eingebaut werden soll. Bezüglich des Einbaus einer neuen Gastherme würde sich eine andere Heizungsfirma bei mir melden, damit die Hausverwaltung Preise vergleichen kann. Aber auf jeden Fall sollte die Gastherme ersteinmal repariert werden. Da sich die zuständige Firma nicht bei mir gemeldet hat, habe ich am Freitag, den 02.11.12 bei der Heizungsfirma angerufen. Man bestätigte mir, dass von der Hausverwaltung der Auftrag zur Reparatur meiner Therme eingegangen sei und das Dreiwegeventil wahrscheinlich auch schon bestellt sei. Die Firma rechnet mit der Lieferung des Ersatzteils zum Anfang der 45. Kalenderwoche, so dass die Reparatur voraussichtlich am 7.11.12 oder 08.11.12 erfolgen kann. Ich heize derzeit meine Wohnung mit einem Heizlüfter!!! Schließlich kann ich meine Tochter nicht frieren lassen! Meine Frage ist nun, kann ich für die beiden genannten Fälle die Miete mindern und wie muss ich bezüglich einer Mietminderung vorgehen? Schließlich möchte ich keinen Fehler machen und gar etwa eine Kündigung erhalten.

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Antwort:

Der Vermieter hat für eine ordnungsgemäße Beheizung der Mieträume zu sorgen. Dabei ist als unterste Grenze eine Raumtemperatur von 20 Grad anzusehen, vgl. LG Berlin ZMR 1988, 634. Wird diese Temperatur nicht erreicht, so liegt ein Mangel der Mietsache vor, der den Mieter gem. § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete berechtigt. Die Minderung ist taggenau zu berechnen und zwar vom Zeitpunkt der Kenntnis des Vermieters vom Mangel bis zu dessen vollständiger Beseitigung. Die Minderung kann auch nachträglich und rückwirkend berechnet werden, muss also nicht zuvor angekündigt werden. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden, vgl. BGH NZM 2005, 455. Die Höhe der Minderung ist zu schätzen, wobei es keine feststehenden Werte gibt. Während der Übergangszeit dürfte eine Minderung von 20 % ohne weiteres vertretbar sein. Wird die Wohnung bei Temperaturen um null Grad unbewohnbar, kann die Miete zu 100 % gemindert und zudem die Kosten für eine Ersatzunterkunft gefordert werden. Daneben können durch eine Zusatzheizung entstandene Stromkosten berechnet werden. Mit der Stundenzahl des Betriebes der Zusatzheizung und der auf dem Gerät angegebenen Wattzahl lässt sich der aufgewendete Strompreis errechnen. Der so ermittelte Minderungsbetrag kann von der kommenden Miete in Abzug gebracht werden, sofern im Mietvertrag kein Aufrechnungsverbot vereinbart ist. Anderenfalls ist der Betrag dem Vermieter in Rechnung zu stellen. Da die Minderung bei Vorliegen eines Mangels verschuldensunabhängig ist, kann sich der Vermieter der Minderung nicht dadurch entziehen, dass er den eingetretenen Mangel nicht zu vertreten hat. Anders sieht dies mit den Stromkosten für eine Zusatzheizung aus, da es sich dabei um einen Schadensersatzanspruch handelt, der Verschulden voraussetzt. Ggfls. kann der Vermieter nachweisen, dass er die Therme regelmäßig hat warten lassen, so dass ihn am Ausfall kein Verschulden trifft. Deshalb ist der sichere Weg die alleinige Geltendmachung der Minderung. Selbstverständlich kann der Vermieter bei einer berechtigten Minderung der Miete weder abmahnen noch kündigen.



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