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Einbehaltung der Kaution wegen Schäden in Wohnung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 24.10.2012

Frage:

Wir sind drei Mieter, die mit dem Hauptmieter einen Untermietsvertrag für drei Zimmer abgeschlossen haben. Das Mietverhältnis beruht auf einem Untermietsvertrag, der bei Immobilienscout zum Download bereit steht. Alle drei Untermieter sind in den eltzten Wochen ausgezogen, oder werden dies in den nächsten Wochen tun.

Rechtsfragen:

1.) Kann der Hauptmieter Kostenanteile für getätigte Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen im Nachhinein mit der Kaution verrechnen und wegen dieser Forderung die Kaution über die vetraglich gesetzte Frist hinaus einbehalten?

2.) Kann die Kaution auch wegen sog. Gebrauchsspuren einbehalten werden, oder nur wegen Schadensfällen?

3.) Kann sich der Hauptmieter im Untermietsvertrag auf Paragraphen des Hauptmietvertrags beziehen, ohne, dass den Untermietern der Hauptvertrag je gezeigt wurde (es wurde von den Mietern jedoch auch nicht danach gefragt) und ohne, dass die konkreten Paragraphennummer des Hauptmietvertrags im Untermietsvertrag genannt werden?

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Antwort:

Frage 1.: Kann der Hauptmieter Kostenanteile für getätigte Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen im Nachhinein mit der Kaution verrechnen und wegen dieser Forderung die Kaution über die vertraglich gesetzte Frist hinaus einbehalten?

Ihre Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen richten sich allein nach dem Untermietvertrag und den Verpflichtungen, die Sie gegenüber dem Hauptmieter eingegangen sind. Die Pflichten des Hauptmieters aus seinem Hauptmietvertrag schlagen nicht auf das Untermietverhältnis durch, so dass seine Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen von Ihrem Untermietverhältnis unberührt bleiben. Im Übrigen sind Sie weder während des Untermietverhältnisses noch bei Auszug zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, da dies im Untermietvertrag nicht vereinbart ist. Insbesondere ergibt sich eine solche Pflicht nicht aus § 9 des Untermietvertrages. Eine Verrechnung mit Ihrer Kaution scheidet deshalb aus.

Frage 2.: Kann die Kaution auch wegen sog. Gebrauchsspuren einbehalten werden, oder nur wegen Schadensfällen?

Da übliche Gebrauchsspuren nicht einmal dem Begriff der Schönheitsreparaturen unterfallen, d.h. in keinem Fall beseitigt werden müssen, können Kosten zu deren Beseitigung auch nicht von der Kaution einbehalten werden. Denn gewöhnliche Gebrauchsspuren sind mit Zahlung der Miete abgegolten. Etwas anderes gilt für Schäden, die der (Unter-)Mieter an der Mietsache verursacht. Schäden haben mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun, da sie in die Substanz der Mietsache eingreifen. Deshalb sind Mietschäden stets zu beseitigen, auch wenn dies vertraglich nicht besonders vereinbart ist. Beseitigt der (Unter--)Mieter Schäden trotz Fristsetzung bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht, kann der Vermieter diese selbst beseitigen (lassen) und die Kosten dem (Unter-)Mieter aufgegeben bzw. von der Kaution abziehen.

Frage 3.: Kann sich der Hauptmieter im Untermietsvertrag auf Paragraphen des Hauptmietvertrags beziehen, ohne, dass den Untermietern der Hauptvertrag je gezeigt wurde (es wurde von den Mietern jedoch auch nicht danach gefragt) und ohne, dass die konkreten Paragraphennummer des Hauptmietvertrags im Untermietsvertrag genannt werden?

Der Hauptmietvertrag ist zwischen dem Vermieter und Ihrem Untervermieter/Hauptmieter geschlossen und nicht mit Ihnen. Es ist deshalb für Ihr Mietverhältnis unerheblich, was im Einzelnen im Hauptmietvertrag geregelt ist. Ihre mietvertraglichen Rechte und Pflichten ergeben sich allein aus dem zwischen Ihnen und dem Hauptmieter geschlossenen Untermietvertrag. Somit kann sich Ihr Untervermieter auch nicht auf Klauseln seines Hauptmietvertrages berufen. Eine Ausnahme gilt nur für die Beendigung des Hauptmietverhältnisses, da der Bestand des Untermietverhältnisses vom Hauptmietverhältnis abhängt.



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