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Renovierungsklauseln im Mietvertrag - verpflichtend?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 14.10.2012

Frage:

Ich möchte klären, ob die Formulierung in meinem Mietvertrag mich zu Schönheitsreparaturen bei meinem Auszug verpflichten und wenn ja, welche Räume davon betroffen wären.
Eine Kopie des Mietvertrags könnte ich Ihnen per Mail zusenden (oder benötigen Sie diesen vor Abgabe eines Angebots)?

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Antwort:

Vorab ist bei der Prüfung von mietvertraglichen Klauseln zu unterscheiden, ob diese Formularklauseln sind, also in einer Vielzahl von Fällen zur Anwendung kommen oder aber Ausdruck einer individuellen Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien. Formularklauseln unterliegen als Allgemeine Geschäftsbedingungen verschärfter Kontrolle.

In Ihrem Fall finden sich keine offensichtlichen Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter einen Vordruck verwendet hat. Vielmehr scheint der Vertrag mit einem Textverarbeitungsprogramm selbst verfasst, wobei die konkreten Daten bereits mit eingearbeitet sind. Dies spricht für eine insgesamt individuell ausgehandelte Vertragsgestaltung.

In Ihrem Mietvertrag findet sich nicht die häufig unwirksame Fristenklausel, sondern er enthält eine Endrenovierungsklausel für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses. Eine solche individuelle, vom tatsächlichen Abnutzungszustand der Mietsache losgelöste Endrenovierungsklausel ist wirksam, so der BGH, Az. VIII ZR 71/08.

Die Arbeiten sind fachmännisch durchzuführen, der Mieter kann aber nicht verpflichtet werden, eine Fachfirma mit der Durchführung zu beauftragen. Der Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen umfasst darf nicht zu einer Verbesserung der Mietsache im Verhältnis zum Zustand bei Einzug führen. Grundsätzlich ist laut Gesetz nämlich der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet, weshalb die Übertragung von Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten eine Ausnahme darstellt.

Ist der Umfang der Schönheitsreparaturen wie bei Ihnen im Mietvertrag nicht näher erläutert, so umfassen die Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt dagegen z.B. das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden. Die Übernahme dieser Arbeiten kann nur individuell vereinbart werden.

Um den konkreten Umfang festzulegen, empfiehlt es sich, rechtzeitig vor Mietende bereits eine Vorbegehung mit dem Vermieter durchzuführen und die Arbeiten abzustimmen. Es gibt Fälle, in denen aufgrund von erforderlichen baulichen Veränderungen vorherige Renovierungsarbeiten unsinnig wären oder ein bereits feststehender Nachmieter hat bereits völlig andere Vorstellungen hinsichtlich farblicher Gestaltung etc. geäußert. Ein Weißeln von Nebenräumen wie Garage oder Keller müsste ebenfalls thematisiert werden. In der Regel dürfte ein Reinigen und Abfegen der Wände und Decken ausreichen.



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