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Mietvertrag - welche Klauseln zwecks Kündigung können angewendet werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 04.10.2012

Frage:

Ich möchte eine Singelwohnung vermieten an einen jungen Mann, wobei ich folgende zusätzlichen Sicherheiten für mich in den Vertrag einbauen möchte.
1. Kündigung von beiden Parteien ohne Angabe des Kündigungsgrundes.
2. Ist das jederzeit möglich und muss ich gesetzliche Vorschriften berücksichtigen hinsichtlich der Kündigung.
Wann kann ich eine außerordentliche Kündigung aussprechen? - Mietrückstand, verspätete Mietzahlungen, wie oft hintereinannder?, Untermieter ohne meine Einwilligung?, andere Vorkommnisse?

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Antwort:

Frage 1.: Kündigung von beiden Parteien ohne Angabe des Kündigungsgrundes. Ist das jederzeit möglich und muss ich gesetzliche Vorschriften berücksichtigen hinsichtlich der Kündigung.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur nach den gesetzlichen Bestimmungen kündigen und auch nur dann, wenn er einen Kündigungsgrund hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung, wie in Ihrem Vorschlag, ist unzulässig. Für den Mieter besteht bei einer Kündigung ohnehin kein Begründungszwang.

Frage 2.: Wann kann ich eine außerordentliche Kündigung aussprechen?

Außer bei Zahlungsverzug kann das Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 569 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört.

Frage 3.: Mietrückstand, verspätete Mietzahlungen, wie oft hintereinander?

Gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB können Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit mehr als zwei aufeinander folgenden Terminen die Miete nicht zahlt oder gem. Nr. 3 b) mit insgesamt mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand gerät.

Frage 4.: Untermieter ohne meine Einwilligung?

Sofern Sie im Mietvertrag eine Untervermietung von Ihrer Erlaubnis abhängig machen, diese nicht erteilen und der Mieter dennoch untervermietet, können Sie ihn abmahnen und bei Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs auf Unterlassung klagen oder das Mietverhältnis fristlos kündigen.



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