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Zu hohe Nebenkosten - Belegkopien anfordern?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 01.10.2012

Frage:

Habe am 1.3.2003, also vor 9,5 Jahren einen Wohnungs-Einheitsmietvertrag unterschrieben und jetzt in Folge der neuen Gesetzgebung mit 3 Monaten zum 31.12.2012 rechtzeitig gekündigt. Der Vermieter hat die Kündigung angenommen und die Wohnung wurde bereits vertragsgemäß in einwandfreiem Zustand an den Vermieter, der selbst in diesem Haus eine Wohnung bewohnt, übergeben. Entlastung der Übergabe wurde erteilt. In dieser Jugendstil-Villa befinden sich neben seiner eigengenutzten Wohnung noch 3 weitere Wohnungen, von der mir eine gehörte. Ich erhalte jetzt wie jedes Jahr eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.9.2011 - 31.12.2012 mit folgenden Positionen:

1. Strassen-,Wege-,Dachreinigung, Grundsteuer und Niederschlagswasser 2. Strom, 3. Wasser und Abwasser, 4. Heizung, 5. Allgemeinstrom, 6. Müllentsorgung, 7. Gebäudeversicherung, 8. Alarmanlage, 9. Abwasserhebeanlage. Der Mietvertrag aus 2003 besagt in § 3.1.: "Die Miete beträgt mtl. 450,00 Euro (Euro 4,90 x 92 qm) Neben der Miete sind monatlich zu entrichten für Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung, Müll, Straßenreinigung etc. (so der Wortlaut) z.Z. Euro 100,--)". Weiterhin steht in §3.3.: "Die Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung sind in der Miete nicht enthalten" und in §3.5.: "Soweit sich die Betriebskosten erhöhen und neu entstehen, darf der Vermieter die Erhöhung bzw. die neu entstandenen Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorschriften anteilig umlegen. Der Vermieter kann den monatlichen Vorschuß auf die Betriebskosten - einschließlich der Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung entsprechend anpassen, wenn sich aus der letzten Abrechnungsperiode ein Vorauszahlungsfehlbetrag ergeben hat" In § 5 Sammelheizung und Warmwasserversorgung heißt es unter 5. und 6.: "Die Betriebskosten werden vom Vermieter entsprechend den gesetzlichen Abrechnungsmaßstäben umgelegt, d.h. nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum und nach einem dem Wärmeverbrauch rechnungstragenden Maßstab. Werden Wärmezähler, Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler verwandt, so wird ein fester Anteil der Kosten nach dem Verbrauch ermittelt, nämlich ---v.H.(ausgestrichen) Bei der Umlegung nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum sind die Räume des Eigentümers und nicht vermietete Wohnungen, nicht über die gemeinschaftlich benutzten Räume, wie das Treppenhaus, zu berücksichtigen. Die Wohnfläche, die Nutzfläche, der umbaute Raum der Mietsache beträgt ----qm/m3" (ausgestrichen). So die genaue Wiedergabe des Vertragstextes.

Jetzt zur Frage:

Da ich die Nebenkostenabrechnung mit allen Positionen jedes Jahr akzeptiert habe und meistens mit Erstattung rechnen durfte, verwundert es mich jetzt mit dem Auszug, dass ich gegenüber dem Vorjahr (Periode: 1.9.10 - 31.8.11 NK € 2.519,67 (12 Mon.) / VZ € 2.640,00 ( 12 Mon.) = Erstattung € 120,33) jetzt mit einer NK-Nachzahlung (Periode: 1.9.11 - 31.12.12 NK € 4.366,-- (16 Mon.)/ VZ € 3.520,00 (16 Mon.) = € 846,81 zu rechnen habe. Da ich die Wohnung Ende Sept. 2012 an den Vermieter anstandslos übergeben habe, zahle ich bis Ende 2012 nur noch die Grundmiete von € 450,00 mtl.. Ist das rechtens? Da ich die Wohnung infolge Abwesenheit in diesem Jahr max. 4 Wochen genutzt habe und folglich auch sehr wenig Energie für Strom/Heizung verbraucht habe, erscheint mir auch aus diesem Grunde eine Nachzahlung nicht nachvollziebar. Heiz- und Stromzähler wurden von mir mit meinem Vermieter nicht abgelesen.Bin ich nach Übergabe der Wohnung noch 3 Monate für die Allgemeinen Betriebskosten zur Zahlung verpflichtet? Sind die einzeln zugeordneten Betriebskosten überhaupt durchsetzbar, zumal diese nicht detailliert im Mietvertrag aufgelistet sind, auch wenn ich diese in den Vorjahren stillschweigend akzeptiert habe. Was z.B. habe ich mit einer Abwasserhebeanlage oder Alarmanlage u.a. zu schaffen? Wie können die Heizkosten gegenüber 2011 bei einem Pauschalverbrauch (Zitat) € 873,17 für 1.286 Liter (12 Mon.) auf € 2.390,47 nach ermittelten Verbrauch (Zitat) ohne weitere Angaben steigen ? Hier erscheinen mir viele Sachverhalte ungereimt!?

Welche Möglichkeiten habe ich? Kann ich darauf bestehen, dass ich vor Zahlungen Belegkopien zugesandt bekomme oder muss ich dieses (Kontakt mit dem Vermieter möchte ich persönlich vermeiden) durch Einsichtnahme bei ihm durchführen? Kann er mich dazu verpflichten, wenn ich das überprüfen möchte? Gibt es einen Kollegen in Hildesheim, der sich hier kostengünstig für mich einschaltet? Ich habe keine Rechtschutzversicherung. Wer zahlt die Kosten, wenn wir uns erfolgreich durchsetzen können?

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Antwort:

Sie haben das Mietverhältnis wirksam zum 31.12.12 gekündigt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind grundsätzlich beide Parteien zur Erfüllung Ihrer vertraglichen Leistungen verpflichtet. Dies bedeutet, Sie haben die Miete zzgl. der Betriebskostenpauschale bis einschließlich Dezember 2012 an den Vermieter zu entrichten, auch wenn Sie die Wohnung bereits nicht mehr nutzen. Grund ist, dass es sich um eine Pauschale handelt, die unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch oder Anfall im jeweiligen Monat über das Jahr in gleich bleibender Höhe zu zahlen ist. So ist eine Heizkostenpauschale auch im Sommer zu entrichten, obwohl tatsächlich nicht geheizt wird.

Nun haben Sie jedoch offenbar bereits Ende September die Wohnung übergeben, sind also bereits ausgezogen. Falls der Vermieter vor dem 01.01.13 die Wohnung bereits weiter vermietet, sind Sie dann nicht mehr zu Zahlungen weder der Miete, noch der Betriebskosten verpflichtet. Sie sollten sich also, wenn möglich, Informationen einholen, ob und ab wann eine weitere Vermietung stattfindet.

Nun zu der erhaltenen Nebenkostenabrechnung. Diese ist bereits fehlerhaft, wenn tatsächlich für den Zeitraum 01.09.11 – 31.12.12 abgerechnet wird. Es können keine Betriebskosten detailliert berechnet werden, wenn der Abrechnungszeitraum noch nicht beendet ist. Da der übliche Abrechnungszeitraum (so jedenfalls 2011) vom 01.09. bis 31.08. läuft, kann der Vermieter bis 31.08.12 Abrechnung erteilen, die letzten vier Monate des Mietverhältnisses wären in jedem Fall gesondert abzurechnen. Hierzu sollten Sie ihn schriftlich auffordern und die erhaltene Abrechnung strikt zurückweisen.
Mit der nun verlangten Nachzahlung kann man sich folglich kaum sachlich auseinandersetzen, denn offenbar enthält die zugrunde liegende Abrechnung, was den Zeitraum 01.10.-31.12. angeht, lediglich hypothetische Schätzungen, denn tatsächliche Kosten können ja noch gar nicht entstanden sein.

Ich stimme Ihnen jedoch völlig zu, dass die Position der Heizkosten erhebliche Zweifel aufkommen lässt, insbesondere, wenn man Ihre überwiegende Abwesenheit berücksichtigt. Auch die erhebliche Kostensteigerung für Energie kann hier nicht als Erklärung dienen.

Zu den in der Abrechnung enthaltenen Positionen wie Alarmanlage, Abwasserhebeanlage, etc. reicht es aus, wenn im Mietvertrag auf die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) Bezug genommen wird, um sämtliche dort aufgelisteten Betriebskosten umlagefähig zu vereinbaren.
Eine Bezugnahme ist laut der von Ihnen zitierten Passagen nicht im Mietvertrag enthalten. Da § 535 BGB grundsätzlich davon ausgeht, dass der Vermieter die Nebenkosten zu tragen hat, stellt die Umlage auf den Mieter folglich eine Ausnahme dar. Deswegen sind die einzelnen umzulegenden Positionen auch detailliert im Mietvertrag aufzuführen und hinreichend zu bestimmen, damit der Mieter Art und Umfang der Belastung erkennen kann. Diesem Erfordernis wird die Aufzählung im hier vorliegenden Vertrag nicht gerecht, insbesondere da mit dem Zusatz „etc.“ nach Anzahl und Höhe unvorhersehbare weitere Positionen einbezogen werden können.
Allerdings räumen Sie ein, die vergangenen Abrechnungen und auch die Umlage akzeptiert zu haben. Hierin kann durchaus eine stillschweigende Vereinbarung zur Erweiterung der Umlegung gesehen werden, so dass ein jetziger Widerspruch als rechtsmißbräuchlich gelten würde.

Sie sollten zunächst die erhaltene Abrechnung wegen falschen Abrechnungszeitraums zurückweisen und zur ordnungsgemäßen Abrechnung auffordern. Eventuell sind die nun enthaltenen Unklarheiten in einer korrekten Abrechnung beseitigt.

Der Mieter hat selbstverständlich Einsicht in die Belege und Rechnungen, auf denen die Betriebskostenabrechnung basiert. Dieser Anspruch beinhaltet die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters, nur in Ausnahmefällen kann verlangt werden, dass der Vermieter Kopien gegen Kostenerstattung zusendet.


Ich hoffe, diese Ausführungen waren hilfreich für Sie. Rückfragen können Sie gern jederzeit unter silke.fasterling@hotmail.de an mich richten.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Fasterling
- Rechtsanwältin -



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