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Vermieteirn droht mit Kündigung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 27.09.2012

Frage:

Wir mieten in Köln ein Einfamilienhaus mit Garten an- am 01.10.2012 beträgt unsere Mietdauer 5 Jahre.

Anfang Juli diesen Jahres teilt uns unser Vermieter (mit dem wir bisher ein herzliches und problemloses Miteinander hatten) seine Verkaufsabsichten mit und bot uns das Haus zum Kauf an.

Dies haben wir abgelehnt.

Ich befinde mich gerade in der Elternzeit (Tochter Ende Juni geboren). Diese Freiheit haben wir ausgenutzt und sind bis Anfang Dezember bei der Familie meines Mannes in den USA.

Vor unserer Abreise haben wir jedoch einen Schlüssel bei Freunden hinterlassen, damit eventuelle Besichtigungen durchgeführt werden können.

Nun folgte ein Brief vom Vermieter mit dem Hinweis, dass er das Haus verkaufen will, mit der Bitte um Besichtigungstermin für die Interessenten und dem Hinweis, dass mit dem Verkauf wohl auch das Mietverhältnis zum Jahresende beendet sein würde.

Da wir nun grundsätzlich Umzugsüberlegungen in eine andere Stadt zur Familie in Betracht ziehen und uns eigentlich auch keiner ungewissen Wohnsituation mit Rechtsstreit aussetzen wollen, ging von uns folgende Antwort an den Vermieter:

Wir sind einem Aufhebungsvertrag gegenüber nicht abgeneigt. Als Zeitpunkt kommt für uns frühestens der 31.01.2013 in Frage (wir haben 2 kleine Kinder), sowie die Vorraussetzung, dass das Haus aufgrund der Kurzfristigkeit im Istzustand übergeben wird und uns eine Umzugskostenbeihilfe gezahlt wird. Auf dieses Schreiben gab es keine Reaktion.

Eine Besichtigung wurde von uns erlaubt und ein Termin mit unseren Freunden und dem Vermieter fand statt.

Wir wissen, dass wir ab Oktober 6 Monate Kündigungsfrist haben, dass Kauf nicht Miete bricht und das es für uns aktuell keinen Kündigungsgrund seitens des Vermieters gibt.

Als nächstes ging uns eine Mieterhöhung zu mit dem Hinweis auf die sofortige Zahlung (ab Oktober). Die Mieterhöhung an sich ist ok. Als Antwort wiesen wir den Vermieter darauf hin, dass die Mieterhöhung 2 Monate vorher angekündigt werden muss und wir erst ab November die neue Zahlung vornehmen werden.

Nun (vor 3 Tagen) habe ich festgestellt, dass während der Besichtigung auch Fotos gemacht worden sind und bereits im Internet stehen.
Das wurde mit uns nie besprochen, es gab daher dahzu auch nie eine Einwilligung von uns.

Jetzt haben wir einen Brief erhalten in dem unser Vermieter sagt, es wäre ein ernsthafter Interessent abgesprungen, da die Renovierungskosten für Wohnung, Garten und Terrassse mind. 10.000 EuR betragen würden.
Einen Nachlass auf den Verkaufspreis kommt für den Vermieter nicht in Frage.
Desweiteren wies er uns daraufhin, dass er seine Verkaufsabsichten einstellen würde und uns ordentlich kündigt, falls der nächste Interessent ähnlich reagiert.


Ich finde wir haben uns bis jetzt sehr zugunsten des Vermieters verhalten. Das letzte Schreiben empfinde ich als Unverschämtheit.

Wie sollen wir uns weiter verhalten?

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Antwort:

I. Wie Sie zutreffend bemerken, ist ein Verkauf des Hauses für den Bestand des Mietvertrages irrelevant, da Kauf gem. § 566 BGB nicht Miete bricht. Im Prinzip haben Sie sich vollständig richtig verhalten, indem Sie unter bestimmten Bedingungen einem freiwilligen Auszug zustimmen wollten. Da sich ein leerstehendes Wohnobjekt deutlich leichter veräußern lässt und ebenso ein höherer Preis erzielt werden kann, werden regelmäßig Zahlungen in vierstelliger Höhe für einen freiwilligen Auszug gezahlt. Nach den Filmaufnahmen in der Makleranzeige darf bezweifelt werden, dass ein Renovierungsaufwand von etwa 10.000 EUR besteht. Zu gerne hätte ich Ihren Mietvertrag geprüft, da der für Wohnraum zuständige VIII. Zivilsenat des BGH etwa seit 2003 bis 2005 begonnen hat, nahezu sämtliche Klauseln im Hinblick auf Schönheitsreparaturen, vornehmlich in älteren Vertragsmustern, für unwirksam zu erklären, was zur Folge hat, dass eine Renovierungspflicht des Mieters vollständig entfällt. Die Trefferquote ist hier sehr hoch. Sie sollten deshalb auf jeden Fall Ihren Mietvertrag auf die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln überprüfen lassen. Zeigt sich nämlich, dass Sie ggf. nicht renovieren müssen, könnten Sie ohne weiteres 3.000 bis 5.000 EUR für einen freiwilligen Auszug verlangen. Denn auch ein Erwerber, der in dieses Objekt, welches kein reines Anlageobjekt darstellt, vermutlich selbst einziehen möchte, müsste nach dem Erwerb eine sog. Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB gegen Sie aussprechen. Dann hätten Sie sechs Monate Kündigungsfrist. Dies stellt für den Erwerber noch das geringste Übel dar.

Der Mieter kann der (Eigenbedarfs-)Kündigung des Vermieters nämlich widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, vgl. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Gem. Abs. 2 liegt ein Härtegrund vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bereits an dieser Stelle werden gem. Abs. 3 bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB angegebenen Gründe berücksichtigt.

Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von (unbeachtlichen) bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt. Dies ist eine Frage des Einzelfalls, wobei der gesetzlich geregelte Beispielfall des Fehlens einer angemessenen Ersatzwohnung gem. Abs. 2 als Prüfungsmaßstab dient, es dem Gericht allerdings verwehrt ist, durch seine Entscheidung in die Lebensplanung der Parteien einzugreifen, vgl. Bamberger/Roth/Hannappel BGB 2. Auflage 2008 § 574 Rn.10. Für den Eintritt relevanter Nachteile muss dabei eine hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehen, so dass die lediglich theoretische Möglichkeit ihres Eintritts nicht ausreichend ist. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang noch § 574 a Abs. 1 BGB, wonach der Mieter im Falle des § 574 BGB verlangen kann, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, so wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt, vgl. § 574 a Abs. 2 BGB. Es muss und kann unterstellt werden, dass dies einem potentiellen Erwerber, der die Immobilie für einen Selbstbezug erwerben will, bekannt ist. Aus diesem Grund wird der Preis für einen freiwilligen Auszug recht hoch gehandelt. Sie liegen deshalb mit Ihrem Angebot durchaus richtig. Dies gilt umso mehr, als der jetzige Eigentümer/Vermieter keine anderweitige Kündigungsmöglichkeit hat, solange Sie Ihre Miete pünktlich zahlen. Sie sollten deshalb bei Ihrer Linie bleiben.

II. Auch wenn der Mieter Besichtigungen und ein Betreten von Interessenten nebst Makler in gewissem Umfang dulden muss, darf der Vermieter oder Besucher ohne Zustimmung des Mieters nur fotografieren, wenn dies zur Beweissicherung bei vorhandenen Schäden erforderlich ist, vgl. AG Schöneberg GE 2004, 822. Sofern dennoch zu Verkaufs- oder Vermietungszwecken Fotografien oder gar Filme von den Privaträumen des Hauses gefertigt werden, hat der Mieter einen entsprechenden Unterlassungsanspruch. Da ein solcher Anspruch in Ihrem Fall nur für die Zukunft wirken kann, besteht darüber hinaus ein Beseitigungsanspruch bezüglich der bereits ins Netz gestellten Fotos bzw. Filmaufnahmen, sofern diese ohne Zustimmung Ihrer mit der Beaufsichtigung betrauten Freunde gefertigt wurden. Dieser Beseitigungsanspruch kann auch gerichtlich durchgesetzt werden.



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