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Mängel bei Auszug - welche Kosten müssen übernommen werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 26.09.2012

Frage:

Bei Auszug meines Sohnes und seiner 2 Mitbewohner aus der gemeinsamen WG wurde im Übergabeprotokoll erhebliche Mängel protokolliert, u.a. Schäden am Laminat und nicht ordnungsgemäß gestrichene Wände. Nun hat der Vermieter ein Schreiben geschickt mit Kostenvoranschlägen für Reparaturen und kommt auf über EUR 6.000. Meine Recherchen haben ergeben, dass die Reparaturen für die Hälfte dieses Betrages durchgeführt werden könnten. Angeblich muss die gesamte Wohnung (100 qm) neu mit Laminat verlegt werden. Die WG hat 3 Jahre da gewohnt und es war kein Erstbezug. Wie ist die beste Vorgehensweise, können wir dem Vermieter die preiswerteren Angebote übermitteln? Müssen die Ex-WGler alle Kosten übernehmen? Dann wäre die Wohnung ja in einem wesentlich besseren Zustand als beim Einzug. Die Kaution in Höhe von EUR 800 wurde bereits einbehalten.
Erbitte kurze Beratung über die rechtlich beste Vorgehensweise. Es gibt außer dem Protokoll keine Beweise (Fotos o.ä.) für den Zustand der Wohnung. Die 3 Mieter sind bereit, sich an Kosten zu beteiligen aber nicht in dieser Höhe.

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Antwort:

Frage 1.: Wie ist die beste Vorgehensweise, können wir dem Vermieter die preiswerteren Angebote übermitteln?

Der Vermieter könnte im Normalfall, zumindest derzeit noch nicht die Beträge aus den Kostenvoranschlägen von den WGern fordern (vgl. jedoch Frage 2.). Denn dies wäre bereits eine Schadensersatzforderung, die er nicht ohne weiteres geltend machen könnte. Zunächst müsste er den Mietern Gelegenheit geben, die erforderlichen Arbeiten selbst vorzunehmen oder aber eine eigene Firma oder Freunde etc. damit zu beauftragen. Da die Mieter offensichtlich bislang nichts dergleichen veranlasst haben, müsste er Ihnen zunächst schriftlich eine Frist zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten setzen. Erst wenn diese Frist fruchtlos verstreicht, die Mieter also die notwendigen Arbeiten nicht durchführen oder durchführen lassen, könnte er im Wege der sog. Ersatzvornahme die Arbeiten selbst in Auftrag geben bzw. die in den Kostenvoranschlägen bezifferten Summen als Schadensersatz geltend machen. So wäre jedenfalls der normale Werdegang nach den gesetzlichen Bestimmungen.

Zwar vermag ich den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht zu beurteilen. Im Normalfall ist es jedoch kaum möglich, einen Laminatboden in drei Jahren Mietzeit vollständig abzuwohnen, sodass im Rahmen von Schönheitsreparaturen ein Laminatboden allenfalls zu reinigen wäre. Sollten allerdings von den Mietern Schäden verursacht worden sein, sind diese in jedem Fall zu beseitigen. Nach dem Wohnungsabnahmeprotokoll scheint die Wohnung in erster Linie verdreckt zu sein, so dass vermutlich mit einer Grundreinigung vieles beseitigt werden kann. Malerarbeiten sind nur insoweit durchzuführen, als dies nach dem jeweiligen Zustand erforderlich ist. Nach dem Mietvertrag wären bei normalem Abnutzungsgrad gem. § 15 Abs. 2 ohnehin nur Schönheitsreparaturen in Küche und Bad vorzunehmen, da erst drei Jahre abgelaufen sind. Siehe jedoch Antwort zu nachstehender Frage 2.

Frage 2.: Müssen die Ex-WGler alle Kosten übernehmen?

Welche Kosten auch immer am Ende von den drei WGern zu zahlen sind, müssen sie im Innenverhältnis, also untereinander jeweils ein Drittel zahlen, sog. Gesamtschuldnerausgleich. Denn gegenüber dem Vermieter haftet jeder als Gesamtschuldner in voller Höhe, wobei der Vermieter eine Forderung natürlich nur einmal fordern kann. Anders ausgedrückt kann sich der Vermieter aussuchen, wen er auf Zahlung in Anspruch nimmt.

Allerdings stellt das Wohnungsabnahmeprotokoll ein Problem dar. Hätte Ihr Sohn lediglich das Protokoll unterschrieben, so wäre er (bzw. alle drei Mieter) lediglich zur Durchführung der dortigen Arbeiten verpflichtet gewesen. Die Rechtsprechung sieht ein solches Protokoll als eine Art Anerkenntnis des darin festgestellten Zustandes an. Der gravierende Fehler Ihres Sohnes dürfte jedoch darin bestanden haben, dass er zusätzlich unter dem Punkt "Sonstiges" angegeben hat, dass die Mieter keinerlei Arbeiten durchführen wollen. Ferner hat er den Vermieter quasi beauftragt, die Arbeiten für die Mieter und auf deren Kosten durchführen zu lassen. Damit ist Ihr Sohn eine vertragliche Verpflichtung eingegangen, an die er nunmehr gebunden ist. Denn nach dieser Vereinbarung hat Ihr Sohn praktisch die eigene Durchführung abgelehnt und sich verpflichtet, die Kosten zu übernehmen. Diese liegen nun in überhöhter Form vor.

Frage 3.: Erbitte kurze Beratung über die rechtlich beste Vorgehensweise. Es gibt außer dem Protokoll keine Beweise (Fotos o.ä.) für den Zustand der Wohnung.

Dennoch sollten Sie nunmehr die vorgelegten Kostenvoranschläge zurückweisen, da sie teilweise Arbeiten beinhalten, die vom Protokoll nicht getragen werden. Gleichzeitig sollten Sie Ihre eigenen Kostenvoranschläge vorlegen und die dort ausgewiesenen Beträge unter Berücksichtigung der Kaution an den Vermieter zahlen. Voraussetzung ist jedoch, dass sich die Kostenvoranschläge mit den notwendigen Arbeiten nach dem Wohnungsabnahmeprotokoll decken. Denn die dort festgestellten Mängel müssen beseitigt werden, nicht mehr und nicht weniger. Ferner sollten Sie versuchen, noch einmal Zugang zur Wohnung zu erhalten, um wenigstens die Grundreinigung selbst vornehmen zu können und bei dieser Gelegenheit Beweisfotos erstellen. Nur so lässt sich nach meinem Dafürhalten eine Schadensbegrenzung vornehmen.



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