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Miethöhe frei wählbar?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 30.08.2012

Frage:

EinkSt bei Vermietung an Verwandte.
In unserem 2-Familienhaus wohnt meine Familie im Erdgeschoss und meine Schwester im Obergeschoss.

1. Kann ich aus steuerlicher Sicht jede Miethöhe vereinbaren, auch Null? (Unter Verzicht auf Abzug von Werbungskosten bei einer Miete kleiner als 66 % der ortsüblichen Miethöhe)

2. Entfälllt bei kostenloser Überlassung die Abgabe der Anlage V?
Bei einer Miete zwischen 0 % und 66% muss wohl die Miete versteuert werden ohne jeglichen Abzug von Werbungskosten? Gilt in diesem Fall
sowie bei kostenloser Überlassung Punkt 3?

3.. Bei Überschreiten des Freibetrages von 20.000 Euro im Zeitraum von 10 Jahren (bei jährlicher Minderung jeder Jahresmiete um 10 %) fällt Schenkungssteuer an? Welche Werte werden bei der Schenkung zugrunde gelegt? Ortsübliche Miete oder anderer Wert?

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Antwort:

Sie können theoretisch jede Miethöhe frei vereinbaren, allerdings mit den bereits zum Teil von Ihnen angesprochenen Folgen.

Ausgaben, die im Zusammenhang mit einer Wohnung oder einzelnen Räumen anfallen, sind nur dann Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn aus der Wohnung oder den Räumen entsprechende Einnahmen erzielt werden oder in Zukunft erzielt werden sollen.
Stehen die Ausgaben im Zusammenhang mit einer eigengenutzten Wohnung oder wird diese unentgeltlich an Dritte überlassen, können die Ausgaben mangels generierter Einnahmen nicht als Werbungskosten abgezogen werden.

Bis 2011 war die Grenze einer Überlassung an Angehörige zu vermindertem Mietzins bei 75% des ortsüblichen Mietniveaus. Betrug die Miete weniger als 56%, kürzte das Finanzamt die Ausgaben entsprechend, es sei denn, man kann belegen, dass dauerhaft die Einnahmen überwiegen werden. Ein Beispiel wären hohe Investitionskosten, um überhaupt eine Bewohnbarkeit herzustellen oder erhebliche Sanierungsaufwand vor Beginn der Vermietung. Derartig hoher Aufwand entsteht seiner Natur nach gerade nicht regelmäßig, vielmehr einmalig bzw. innerhalb langer zeitlicher Abstände.

Seit 01.01.2012 verläuft die Trennlinie zwischen vollem Kostenabzug und anteiliger Kostenkürzung bei den von Ihnen erwähnten 66% des ortsüblichen Mietniveaus. Beläuft sich die vereinbarte Nettomiete ohne Nebenkosten bei 66 Prozent oder mehr des ortsüblichen Preisniveaus für vergleichbaren Wohnraum, erkennt das Finanzamt alle Kosten an. Verlangt der Vermieter weniger Miete, kann er die Kosten der Immobilie anteilig nur in dem Verhältnis steuerlich abziehen, in dem die vereinbarte Miete zur ortsüblichen Miete steht.


Um den Steuervorteil bei verbilligter Vermietung dauerhaft zu erhalten, müssen Vermieter die Preisentwicklung auf dem örtlichen Wohnungsmarkt von Zeit zu Zeit überprüfen und die vereinbarte Miete anpassen.


In einer unentgeltlichen Überlassung ist eine Schenkung zu sehen, die bei Überschreitung des jeweiligen Freibetrages innerhalb des maßgeblichen 10-Jahres-Zeitraums eine Schenkungssteuer auslösen kann.
In § 15 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes, das für den steuerpflichtigen Erwerb bei Erbschafts- und Schenkungssteuer anzuwenden ist, heißt es hierzu:
§ 15
Jahreswert von Nutzungen und Leistungen
(2) Nutzungen oder Leistungen, die nicht in Geld bestehen (Wohnung, Kost, Waren und sonstige Sachbezüge), sind mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts anzusetzen.

Hieraus folgt die Bewertung des unentgeltlichen Wohnens anhand des ortsüblichen Mietzinses.



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