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Renovierungsklauseln im Mietvertrag gültig?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 08.08.2012

Frage:

In meinem Formularmietvertrag vom 17.9.99 steht unter:

§9 Übergabe, Instanthaltung und Instandsetzung:

das die Küche, Bad, WC – alle 3 Jahre und die übrigen Jahre alle 5 Jahre zu renovieren ist. Die Schönheitsreparaturen sind sach – und fachgerecht auzuführen.



§19 Beendigung der Mietzeit:

1.Ist bei Beendigung des Mietverhältnisses der Fristenplan zu Vornahme der Schönheitsreparaturen für einzelne Räume abgelaufen und kommt der Mieter seiner Verpflichtung zur sach- und fachgerechten
Renovierung der Räume auch nach einer schriftlichen Fristsetzung des Vermieters mit Ablehnungsandrohung nicht nach, so ist der Vermieter berechtigt, die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag zu geben und die hierfür erforderlichen Kosten, den Mietausfall und alle sonst durch den Verzug des Mieters entstandenen Schäden vom Mieter ersetzt zu verlangen.

2.§ 568 BGB, wonach das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert gilt, sofern nach dem Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache fortgesetzt wird findet keine Anwendung.


§ 27 Sonstiges ( hier wurde mit Schreibmaschine eingefügt):

zu §19 : Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung fachgerecht renoviert zu übergeben. Ebenfalls ist der Parkettboden durch den Mieter fachgerecht durch
eine entsprechende Firma abschleifen und neu versiegeln zu lassen. Ob hierzu Anlaß besteht, entscheidet der Vermieter.


Die Wohnung habe ich zum 31.8.12 gekündigt.

Meine Fragen:

a) Entsprechen die Formulierungen noch der aktuellen Rechtsprechung oder hätte der Vertrag vom Vermieter geändert werden müssen?

b) Ich habe die Wohnung jetzt selber nochmal als Endrenovierung angestrichen. Wurde vom Vermieter moniert, da teilweise die Farbe nicht ganz deckend ist, einige Nasen gelaufen sind.
Die Decke habe ich nicht neu gestrichen, da noch ok. Jetzt weicht das Weiß der Wände von dem der Decke ab und der Übergang ist teilweise nicht sauber gelungen.
Der Vermieter verlangt jetzt nochmal eine fachgerechte Renovierung. Bin ich dazu verpflichtet? Ich bin 67 Jahre und eine nochmalige Renovierung würde ich körperlich nicht schaffen, müßte es
also von einer Firma machen lassen.

c) Er verlangt auch eine Renovieren des Parketts. Bei ca. 50 m2, sind ca. 1,5 m2 durch Wasser oder ähnliches geschädigt. Mein Vorschlag mich anteilig an den Kosten zu beteiligen, wurde abgelehnt.

Wozu bin ich bezüglich der Punkte b und c verpflichtet?

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Antwort:

Frage 1.: Entsprechen die Formulierungen noch der aktuellen Rechtsprechung oder hätte der Vertrag vom Vermieter geändert werden müssen?

Ja, denn es handelt sich nach der neuerlichen Rechtsprechung des BGH um sog. weiche Klauseln (§ 9 Ziff. 2 MV: in der Regel), so dass der Mieter eben nicht streng nach Ablauf der Intervalle renovieren muss, was zur Unwirksamkeit führen würde. Allerdings macht der Vermieter selbst diese wirksamen Regeln für die laufenden Schönheitsreparaturen durch seine unwirksame Endrenovierungsklausel in § 27 c) MV zunichte. Dies hat zur Folge, dass Sie überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Denn nach der insoweit strengen Rechtsprechung des BGH werden an sich wirksame Klauseln durch unwirksame Endrenovierungsklauseln hinfällig, da die laufenden Schönheitsreparaturen mit einer Endrenovierung in einer Wechselbeziehung stehen. Hätten Sie z.B. vor wenigen Wochen wegen Fälligkeit nach Ablauf der Intervalle des § 9 Ziff. 2 renoviert, müssten Sie dennoch nach der Endrenovierungsklausel in § 27 c) erneut renovieren. Derartige (harte) Endrenovierungsklauseln sind daher gem. § 307 BGB unwirksam, vgl. BGH NZM 2005, 504. Sie sollten die Wohnung in besenreinem Zustand zurückgeben. Ein Übergabeprotokoll sollten Sie mangels Verpflichtung nicht unterschreiben. Häufig enthalten solche Protokolle ungewollte Anerkenntnisse. Nur der Vollständigkeit halber sei mitgeteilt, dass der Vermieter den Mietvertrag einseitig nicht hätte ändern können. Dies ginge nach Unterzeichnung nur im gegenseitigen Einvernehmen.

Frage 2.: Ich habe die Wohnung jetzt selber nochmal als Endrenovierung angestrichen. Wurde vom Vermieter moniert, da teilweise die Farbe nicht ganz deckend ist, einige Nasen gelaufen sind. Die Decke habe ich nicht neu gestrichen, da noch ok. Jetzt weicht das Weiß der Wände von dem der Decke ab und der Übergang ist teilweise nicht sauber gelungen. Der Vermieter verlangt jetzt nochmal eine fachgerechte Renovierung. Bin ich dazu verpflichtet?

Wie bereits oben dargelegt, waren und sind Sie zu keinerlei Schönheitsreparaturen verpflichtet. Führen Sie sie dennoch durch, müssen sie auch fachgerecht erledigt werden. Allerdings ist zu unterstellen, dass die Wohnung renovierungsbedürftig war und die Schönheitsreparaturen fällig sind. Da Sie zur Durchführung nicht verpflichtet waren, hätte also der Vermieter ohnehin renovieren müssen. Aus diesem Grunde müssen Sie auch keine Nacharbeiten mehr durchführen.

Frage 3.: Er verlangt auch ein Renovieren des Parketts. Bei ca. 50 m2, sind ca. 1,5 m2 durch Wasser oder ähnliches geschädigt. Mein Vorschlag mich anteilig an den Kosten zu beteiligen, wurde abgelehnt. Wozu bin ich bezüglich der Punkte b und c verpflichtet?

Sofern die Schäden auf der Teilfläche von 1,5 qm nicht auf eine normale Abnutzung zurückzuführen sind, sondern durch Sie schuldhaft herbeigeführt wurden, sind Sie bezüglich der Teilfläche zur Beseitigung bzw. Reparatur verpflichtet. Das gesamte Parkett müssen Sie allerdings nicht abziehen lassen oder sich an den Kosten hierfür beteiligen. Klauseln, wie § 27 c) MV, die dem Mieter das Abziehen der Parkettböden auferlegen, sind unwirksam. Das Abschleifen und Versiegeln der Parkettböden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, vgl. BGH NZM 2010, 157.

Zusatzfrage: Die Vermieter sind eine GbR. Unterzeichnet hat den Mietvertrag aber nur ein Partner. Frage ist der Vertrag überhaupt in der Form gültig?

Wie Sie Seite 3 MV entnehmen können, lässt sich die GbR durch die Sk Immobilien GmbH vertreten. Für diese wiederum zeichnet der Geschäftsführer, also nur eine Person. Der Mietvertrag ist somit wirksam zustande gekommen.

Mit freundlichen Grüßen

Peters
Rechtsanwalt



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