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Recht von Miteigentümern zur Einsichnahme in Abrechnung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 06.08.2012

Frage:

Ich besitze eine ETW in einer WEG mit ca. 30 Parteien. Kürzlich wurde der Aufteilungsschlüssel zwischen Grund- und Verbrauchskosten für Heizung/WW von der Gemeinschaft mit mehrheitlichem Beschluss geändert (von 50/50 auf 30/70) mit dem Ergebnis, dass für meine Wohnung trotz geringerem Verbrauch ggü. dem Vorjahr höhere Kosten anfallen. (Bei Hzg. -32% Verbrauch = +3,5% Kosten, bei WW -2,9% Verbrauch = +18,9% Kosten)

Ich benötige nun eine belastbare Auskunft, ob der Verwalter verpflichtet ist, mir die Heizkosten- und WW-Abrechnungen der Miteigentümer für 2010 und 2011 in Kopie zu überlassen, damit ich diese Kostenveränderungen nachvollziehen kann und hilfsweise, ob der Verwalter mir wenigstens die Adressen der Miteigentümer überlassen muss. Es sind mir hierzu folgende Urteile bekannt :OLG München, Az: 32 Wx 177/06, 09.03.2007
AG Rostock, 23. Mai 2008,Az:54 C 16/07,AG Rostock, 23. Mai 2008,Az:54 C 16/07.
Möglicherweise gibt es aktuellere oder höhere Rechtssprechung hierzu.
Falls der Verwalter verpflichtet ist diese Auskünfte zu erteilen, wie kann ich ihn wirksam veranlassen, die Auskünfte herauszugeben , da er sich in der Sache "totstellt".

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Antwort:

Wie in den von Ihnen bereits zitierten Entscheidungen dargelegt, hat jeder einzelne Wohnungseigentümer das Recht, in die Aufzeichnungen und Belege der Abrechnung Einsicht zu nehmen (Gesamtabrechnung und die jeweiligen Einzelabrechnungen aller WEer). Dies hat der BGH kürzlich in einer Entscheidung bestätigt, vgl. BGH NZM 2011, 279. Der BGH verdeutlicht dies bereits im Tenor seiner Entscheidung: Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen. Im Einzelnen führt der BGH aus: Als Wohnungseigentümer hat der Kläger nach §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag einen Anspruch gegen die Beklagte auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Ob es sich dabei um ein aus dem Anspruch auf Abrechnung (§ 28 Absatz III WEG) und Rechnungslegung (§ 259 BGB) abgeleitetes Recht handelt oder in § 716 Absatz I BGB beruht, ist ohne Belang. Da die Einsichtnahme auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient, besteht das Einsichtsrecht nach der bestandskräftigen Genehmigung der Abrechnung und nach der Entlastung des Verwalters fort. Es unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen wie z. B. einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers oder einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer. Allerdings ist der Verwalter nicht verpflichtet, dem WEer Ablichtungen dieser Unterlagen zu übersenden, auch nicht auf seine Kosten. Der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen schließt den Anspruch ein, vom Verwalter die Fertigung und Überlassung von Kopien Zug um Zug gegen Erstattung der entstehenden Kosten zu verlangen, vgl. OLG München NZM 2006, 512. Kosten von 0,30 EUR pro Kopie können als angemessen angesehen werden, vgl. OLG München NZM 2007, 692.

Frage 2.: Falls der Verwalter verpflichtet ist diese Auskünfte zu erteilen, wie kann ich ihn wirksam veranlassen, die Auskünfte herauszugeben, da er sich in der Sache "totstellt".

Sie sollten Ihn zunächst schriftlich auffordern, Ihnen innerhalb einer Frist einen Termin zur Einsicht zu gewähren. Dabei müssen Sie angeben, welche Unterlagen Sie einsehen wollen (genaue Bezeichnung). Es empfiehlt sich, für den Fall der Nichtreaktion den Klageweg anzudrohen. Wird die Einsicht nicht gewährt, ist Klage auf Gewährung von Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu erheben. Sie ist gegen den Verwalter zu erheben, der die Unterlagen in Besitz hat, BayObLG NJW-RR 2000, 463. Es ist kaum vorstellbar, dass sich ein Verwalter auf Grund der klaren und eindeutigen Rechtslage weigert, Ihrem Begehren nachzukommen.



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