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Nachzahlung für Heizung trotz längeren Ausfalls


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 03.07.2012

Frage:

Ich wohne seit ca. 25 Jahren in dieser Wohnung. (100 qm, 459 € Warmmiete) Seit 2006 habe ich keine Heizkostenabrechnung mehr bekommen. Im letzten Winter habe ich über drei Wochen bei 12 - 15 C° gelebt. Die Kalt und Warmwasserleitungen waren über Tage eingefroren.

Auf meine mündlichen Beschwerden bekam ich nur die Aussage, das die Heizungsanlage auf höchster Stufe laufen würde. Ich habe jetzt eine Heizungsabrechnung bekommen,worauf ich 1370 € Heizung und Warmwasser nachzahlen soll. Meine Frage, wie soll ich mich verhalten?
Zur Wohnung selber, sie hat 10 Heizkörper von denen nur 3 mit Thermostaten versehen sind. Weiterhin gibt es keine Isolieung in dem Haus.

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Antwort:

Fragestellung: Heiz- und Warmwasserskostenabrechnung; wie soll ich mich verhalten?

Von der Grundstruktur des geltenden Mietrechts sind die Betriebskosten sowie die Heiz- und Warmwasserkosten an sich Bestandteil der Miete, zumal, wenn eine Bruttowarmmiete, wie bei Ihnen, vereinbart wurde. Jedoch macht die Heizkostenverordnung seit Ihrem Inkrafttreten hiervon eine Ausnahme, was die Heizkosten sowie die Warmwasserkosten anbelangt. Diese gelten stets als abzurechnende Betriebskosten, auch wenn Sie als solche nicht vereinbart wurden. Eine Ausnahme hiervon bildet lediglich § 2 HeizkostenV, wonach eine Bruttowarmmiete in Häusern mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, möglich ist. Deshalb meine Nachfrage. Dies hätte nämlich dazu geführt, dass Sie überhaupt keine Nachzahlungen hätten leisten müssen. Nun sind Sie zwar dazu verpflichtet, jedoch ist zunächst festzustellen, dass Sie die Nachzahlung aus der Abrechnung für den Zeitraum 01.10.2010 bis 31.12.2010 (gemeint ist wohl 01.01.2010 bis 31.12.2010), die Sie erst im Jahre 2012 erhalten haben, nicht mehr zahlen müssen. Denn diese ist gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zwischenzeitlich verjährt, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn die Abrechnungsfirma ihrerseits die Abrechnung dem Vermieter verspätet vorgelegt hat. Dies müsste der Vermieter allerdings beweisen. Sie sollten deshalb den Betrag von 2.041,57 EUR keinesfalls nachzahlen. Notfalls können Sie sich gerne an mich wenden.

Was die Abrechnung 01.10.2011 bis 31.12.2011 (gemeint wohl auch hier: 01.01.2011 bis 31.12.2011) anbetrifft, ist diese rechtzeitig erfolgt und auch rechnerisch schlüssig. Sie werden deshalb die Nachzahlung vom 1.377,94 EUR leisten müssen. Unangenehm ist die niedrige monatliche Abschlagszahlung, die in keinem vernünftigen Verhältnis zu den entstehenden Kosten steht. Zwar ist dies zulässig, da es Sache des Vermieters ist, wie hoch er die Vorauszahlungen ansetzt. Dennoch sollten Sie versuchen, eine Erhöhung anzuregen, damit die Nachzahlungen nicht derart hoch ausfallen. Immerhin gewährt Ihnen der Vermieter durch die geringen Abschlagszahlungen in Höhe der Differenz ein zinsloses Darlehen auf die Heiz- und Warmwasserkosten.

Was die Heizleistung anbelangt, haben Sie einen Anspruch auf eine Mindesttemperatur von 20 Grad, wobei der Vermieter berechtigt ist, in der Nachtzeit zwischen 24 Uhr bis 6 Uhr auf 16 Grad abzusenken, vgl. BGH ZMR 1991, 290. Ein Einfrieren der Rohre müssen Sie selbstverständlich nicht hinnehmen. Auch die Ausrede des Vermieters, er lasse die Heizungsanlage auf höchster Stufe laufen, ist unerheblich. Denn wie der Vermieter die beschriebenen Gradzahlen erreicht, ist allein sein Problem. Ggf. muss er seine Heizungsanlage aufrüsten oder erneuern. Sie selbst haben die Möglichkeit, bei Unterschreiten der Temperaturen die Miete zu mindern. Dies können Sie auch noch rückwirkend, sofern Sie die Tage nebst Temperaturen in einem Protokoll zu Beweiszwecken festhalten. Sie können sodann taggenau von der Gesamtmiete mindern. Sollte die Wohnung überhaupt nicht beheizbar oder unter 10 Grad liegen, ist sie unbewohnbar, was zu einer 100 % Minderung führt und Sie zudem berechtigt, auf Kosten des Vermieters in ein Hotel zu ziehen. Bei Unterschreitungen, bei denen eine Bewohnung noch zumutbar ist, können Sie zwischen 20 bis 50 % mindern. Zudem können Sie die Stromkosten für eine elektrische Zusatzheizung ersetzt verlangen, sofern Sie diese dokumentiert haben.



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