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Mieterhöhung nach Balkonsanierung möglich?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 24.06.2012

Frage:

An unserem Mietaltbau möchte ich an einer Wohnung einen Balkon austauschen. Dieser Balkon ist ca. 60 Jahre alt und mit einer Betonbodenplatte versehen, die mit dem Fußboden der Wohnung vergossen ist (Kältebrücke) Der alte Balkon hat ca. 6 m² Fläche.

Der neue Balkon ist eine moderne Vorsatzkonstruktion und wird so mit dem Haus verbunden, das keine Kältebrücke entsteht. Fläche ca. 9 m².

2. Frage
Kann für diese Kosten die Miete im Sinne der §§ 554 Abs. 2 und 559 BGB erhöhen?

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Antwort:

§ 554 Abs. 2 BGB sowie § 559 BGB sind völlig selbständige Anspruchsnormen mit eigenständigem Regelungsgehalt. Während § 554 Abs. 2 BGB das "Dürfen" der einseitigen Vertragsänderung hinsichtlich des Vertragsgegenstandes regelt, bestimmt § 559 BGB dagegen die möglichen rechtlichen Folgen hinsichtlich der Miethöhe im vereinfachten Umlageverfahren.

I. Mieterhöhung gem. § 554 Abs. 2 BGB

In Abgrenzung zu § 554 Abs. 1 BGB muss es sich im Falle des Abs. 2 nicht um reine Erhaltungsmaßnahmen handeln, sondern vielmehr um eine Modernisierung. Es geht bei den Erhaltungsarbeiten um Maßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes in seinem ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand objektiv erforderlich sind. Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache iSv Abs. 2 sind hingegen in erster Linie alle baulichen Veränderungen, die den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zweckes erhöhen, vgl. KG NJW 1985, 2031. Die Ersetzung eines alten Balkons durch einen neuen Balkon stellt in diesem Sinne keine Wohnwertverbesserung dar, vgl. AG Köln WuM 1987, 31. Eine Mieterhöhung kommt daher nicht in Betracht.

II. Mieterhöhung bei Modernisierung, § 559 BGB

Es stellt sich in Ihrem Fall dennoch die Frage, ob durch die Vergrößerung des Balkons von 6 auf 9 qm eine Wohnwertverbesserung und damit eine Modernisierungsmaßnahme gegeben ist. Die Vergrößerung oder auch eine Verkleinerung der Wohnfläche einer Wohnung ist nach der Rechtsprechung regelmäßig jedoch keine Modernisierungsmaßnahme iSd § 559 BGB, vgl. LG Kiel WuM 1977, 120. Hierbei handelt es sich um eine Veränderung des Vertragsgegenstandes, die etwas anderes darstellt als eine Modernisierung. Dies ergibt sich auch aus dem gesetzlichen Zusammenhang. § 554 BGB gibt nämlich dem Vermieter einen Duldungsanspruch nicht nur für Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch für Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums. Auf der anderen Seite hat der Gesetzgeber diese neue Alternative in § 559 BGB nicht mit übernommen. Folge hiervon ist, dass Sie die Kosten der Maßnahme nicht gem. § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umlegen können. Der Wegfall der vorher vorhandenen Kältebrücke ändert hieran nichts. Denn diese führt in der Regel zu Feuchtigkeit innerhalb der Wohnung, die Grundlage für eine Schimmelbildung darstellt. Die Beseitigung einer Kältebrücke dient daher der Erhaltung der Mietsache, zu der der Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ohnehin verpflichtet ist.

Sie können deshalb im Ergebnis keine Mieterhöhung durch den Balkonaustausch verlangen.



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