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Mieterhöhungsverlangen durchsetzbar?


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 28.06.2012

Frage:

In unserem Mietvertrag von 1996 wurde ein Mietzins von 1850 DM vereinbart. nicht inbegriffen sind die Heizungs- und Warmwasserversorgung. Die übrigen anteiligen Betriebskosten sind im Mietzins inbegriffen (wir haben tatsächlich keine Mieterhöhung seitdem erhalten)

Im April erhielten wir ein Mieterhöhungsverlangen mit Bezug auf den qualifizierten Mietspiegel. a) Umstieg auf Nettokaltmiete und Vorauszahlung für Betriebskosten oder b) Erhöhung Miete, die als Bruttokaltmiete bezeichnet wird in Richtung der ortsübliche an.
a) 900 +150 - mit Zusage, dass keine Mieterhöhung innerhalb der nächsten 4 Jahre erfolgt b) 1100 mit Zusage keine Mieterhöhung in den nächsten 3 Jahren.

1) handelt es sich nicht um eine Teilinklusivmiete?
2) können wir nicht auch b) mit Teilzustimmung annehmen?
Mein Partner und ich haben hier sehr unterschiedliche Auffassungen. Ich fürchte,dass das Angebot zu unserm Nachteil ist. Ist das Mieterhöhungsverlangen eigentlich wirklich durchsetzbar?

Nachtrag vom 29.06.2012:


Das Mieterhöhungverlangen ging am 15.April ein (durch Hausmeister überreicht).
Am 20.Juni haben wir noch zusätzliche Informationen erhalten.
Ich weiß, ich bin ein wenig spät dran. Aber mein Partner und ich können uns nicht einigen, welches Angebot wir annehmen sollen.
Anbei meine von mir vorbereiteten Unterlagen (sofern ich die mir zur Verfügung stehenden Informationen aus dem Internet richtig interpretiert
habe)
Vielleicht sind sie mir eine Entscheidungshilfe.
Benötigen Sie die Schreiben des Vermieters?

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Antwort:

Es wird zunächst für durchaus vertretbar gehalten, daß Sie das Mieterhöhungsverlangen als Teilmieterhöhung interpretieren und insoweit zustimmen.

Das sollte aber allenfalls freiwillig geschehen.

Das Verlangen ist auch theoretisch durchsetzbar, dies ergibt sich aus § 558b BGB. Es handelt sich um eine Leistungsklage auf Abgabe einer Willenserklärung. Diese Klage muß der Vermieter binnen einer Ausschlussfrist von weiteren drei Monaten (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB) erheben.

Rechtlich gesehen bestehen allerdings erhebliche Zweifel daran, ob das Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters in dieser Form überhaupt rechtlich wirksam ist.

Das Verlangen nach Mieterhöhung richtet sich nach den §§ 558 ff. BGB *1) Der Vermieter dürfte Ihnen hier nicht nur ein Verlangen nach Mieterhöhung, sondern auch einen Vorschlag zur Umstellung bzw. Änderung des Mietvertrags geschickt.

Die Alternative zu a) stellt den Mietvertrag von einer – wie Sie richtig vermerkt hatten, Teilinklusivmiete um auf Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten.

Diese Umstellung von Teil-Pauschalmiete zur Kaltmiete + NK hat aber mit der Mieterhöhung eigentlich nichts zu tun und dürfte unzulässig sein bzw. dürfte zur Unwirksamkeit des Verlangens nach Mieterhöhung insgesamt führen.

In Wirklichkeit wird nämlich ein Angebot auf Vetragsänderung unterbreitet mit damit verbundener Mieterhöhung.

Hierzu ist zu Zitieren Amtsgericht Mainz NZM 10, 238 „Ist das Erhöhungsverlangen inhaltlich untrennbar mit einem weiteren Angebot zur Vertragsänderung, z.B. der Mietstruktur, verbunden, ist es formell unwirksam.“

Ähnlich dürfte es sich hier auch verhalten. Dieser Mietänderung können Sie (freiwillig) selbstverständlich zustimmen, dann hätten wir eine vereinbarte Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB. Das müssen Sie aber rechtlich nicht. Wenn Sie auf das Schreiben des Vermieters nichts sagen, darf das nicht als Zustimmung gewertet werden. Schweigen gilt nur unter Kaufleuten als Zustimmung.

Ebenso unzulässig dürfte es sein, daß der Vermieter Ihnen bei dem Verlangen nach Mieterhöhung einfach die Wahl zu überlassen. Das dürfte nicht hinreichend bestimmt genug sein.

Das Verlangen nach Mieterhöhung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, § 130 BGB. Hier wird in Wirklichkeit keine eigene Willenserklärung zum Ausdruck gebracht, und Zustimmung zur (genau bestimmten und begründeten) Mieterhöhung verlangt, sondern die Ausübung einer Wahl zwischen mehreren Alternativen. Das dürfte jedoch etwas anderes sein als die reine Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Wenn Sie nun einfach keine Wahl treffen, findet auch keine Mieterhöhung statt.

Es darf noch vermerkt werden, daß der Vermieter gem. § 558b Abs. 3 BGB *2) die Mängel im Zustimmungsverfahren auch im Prozess noch beheben kann, wobei Sie dann erneut die Zustimmungsfrist haben.

Sie können also eventuell es auf einen Prozess ankommen lassen und dann, wenn der Vermieter noch nachschiebt, gegebenenfalls anerkennen unter Verwahrung gegen die Kostentragungspflicht.

Bei Ihrer Entscheidung über das weitere Vorgehen sind noch weitere Aspekte zu berücksichtigen:

Sofern die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren gem. § 558 Abs. 3 BGB noch nicht erreicht wurde, könnte es dennoch empfehlenswert sein, freiwillig das Angebot anzunehmen, in dem Ihnen für die kommenden drei Jahre keine weiteren Mieterhöhungen zugesichert werden. Das hängt auch davon ab, wie weit Sie insgesamt mit Ihrer Miete von der ortsüblichen Miete laut Mietspiegel entfernt sind.

Auch wenn Sie formell recht haben dürften: Da ein Mietprozess immer zu erheblichen Verstimmungen führt, bis hin zu "Revanchekündigungen", ist ferner zu überlegen, vielleicht auch mit Verweis auf diese Stellungnahme, mit offenen Karten zu spielen, noch einmal mit dem Vermieter zu verhandeln und eine außergerichtlich faire Lösung bzw. Anpassung des Mietvertrags zu erzielen.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.


*1)

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur

Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

*2)

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



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