Kostenübernahme von Eigentümergemeinschaft bei Sanierung
Ich hatte in meiner Eigentumswohnung Probleme mit Schimmelbildung im Bereich der Außenwände im Schlafzimmer. Vor vier Jahren habe ich hier eine Sanierung vornehmenlassen. Die Eigentümergemeinschaft hat sich danals kulanterweise an den Kosten zu 50 % beteiligt (1600 Euro, Gesamtkosten beliefen sich auf 3200 Euro). Dieses Jahr wurden in meiner Nachbarwohnung auch Sanierungsarbeiten wegen Schimmelproblemen durchgeführt. Die Kosten musste hier die Eigentümergemeinschaft im Ganzen tragen. Die Verwaltung hat mir mitgeteilt, dass es mittlerweile ein Urteil gäbe, dass Schäden am Sondereigentum, die durch Einflüsse des Gemeinschaftseigentums (Kältebrücke) entstanden sind, jetzt von der Eigentümergemeinschaft zu tregen seien. Ich habe daraufhin einen Antrag gestellt, dass auch mir die restlichen 50 % der Sanierungskosten erstattet werden.
Jetzt hat einer der Miteigentümer (ein Rechtsanwalt) behauptet, meine Ansprüche wären verjährt und auch wenn heute auf der Versammlung meinem Antrag zugestimmt würde, könne dies angefochten werden.
Fragestellung: Ersatz von Schäden am Sondereigentum, die durch Mängel am Gemeinschaftseigentum verursacht wurden (I); Verjährung solcher Ansprüche (II)
I. Es stößt bei Wohnungseigentümern immer wieder auf Unverständnis, wenn man ihnen bei derartigen Sachverhalten die Auskunft geben muss, dass der Wohnungseigentümer für seinen Schaden selbst aufkommen muss, obwohl dessen Ursache im defekten Gemeinschaftseigentum
liegt. Es entspricht allgemeiner Rechtsauffassung in der Rechtsprechung und im Schrifttum, dass der Umstand allein, dass eine Beschädigung des Sondereigentums ihre Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum hat, keinen Ersatzanspruch gegen die Gemeinschaft begründet. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sodass von diesem keine Gefahr mit der Folge eines Schadens ausgehen kann. Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer. Nehmen diese eine erforderliche Instandsetzungs- oder lnstandhaltungsmaßnahme nicht rechtzeitig oder gar nicht vor, so haften sie demjenigen Wohnungseigentümer, der dadurch einen Schaden erleidet, auf Ersatz. Voraussetzung ist mithin ein Verschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft, vgl. BayObLG, ZMR 1997, 374. So ist eine Haftung auf Schadensersatz der Wohnungseigentümergemeinschaft
begründet, wenn erforderliche Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum von den Wohnungseigentümern erst verspätet durchgeführt werden und dadurch verschuldet ein
Schaden im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers verursacht wird, vgl. BayObLG, NZM 1998, 409. Typische Fälle hierzu sind Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung eines einzelnen Wohnungseigentümers, die durch schadhafte Isolierungen im Dach- und Außenwandbereich, im Terrassen- und Balkonbereich oder durch überlaufende Dachrinnen verursacht werden. Einem Sondereigentümer steht dennoch kein verschuldensunabhängiger Ersatzanspruch für Schäden zu, die an seinem Sondereigentum durch Mängel am Gemeinschaftseigentum entstanden sind, vgl. LG München I, ZMR 2011, 62. Es ist demnach in Ihrem Fall zu fragen, ob der seinerzeitige Schaden an Ihrem Sondereigentum als Folge eines schuldhaften Unterlassens von Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum eingetreten ist. Nach Ihren Informationen vermag ich dies nicht zu beurteilen. Sollte dies zu bejahen sein, haftet die Gemeinschaft nicht nur zu 50, sondern zu 100 Prozent.
II. Unterstellt, eine Haftung der Gemeinschaft zu 100 Prozent sei gegeben, ist weiter zu fragen, ob Ihr Anspruch auf die zweiten 50 Prozent nicht zwischenzeitlich verjährt ist. Gem. § 195 BGB verjähren Ansprüche in drei Jahren nach Ihrer Entstehung. Ist Ihr Anspruch im Jahr 2008 (gleichgültig ob im Januar oder Dezember) entstanden, so beginnt die Verjährungsfrist am 31.12.2008 und endet am 31.12.2011. Ihr Anspruch wäre damit verjährt, sofern die Rechnung für Ihre Sanierungsmaßnahmen nicht aus 2009 stammen. Allerdings ist damit nicht gesagt, dass die Gemeinschaft auf ihrer Versammlung heute Abend nicht rechtswirksam beschließen kann, Ihnen auch die zweiten 50 Prozent zu ersetzen. Denn bei der Verjährung handelt es sich um eine Einrede, die geltend gemacht werden muss. So wird Verjährung in einer Zahlungsklage nicht einmal von Amts wegen berücksichtigt. Beruft sich der Beklagte nicht auf Verjährung, spricht das Gericht dem Kläger den Anspruch trotz Verjährung zu und der Beklagte muss zahlen. Der Anwalt in Ihrer WEG hat daher nur bedingt Recht. Nur wenn die Gemeinschaft durch Stimmenmehrheit Ihren Antrag ablehnt, z.B. weil er verjährt ist, wäre Ihnen nicht zu einer Beschlussanfechtung zu raten. Stimmt die Mehrheit jedoch trotz der Verjährung Ihrem Antrag zu, wird sich der RA in einem Anfechtungsprozess nicht durchsetzen können. Er müsste also in der Versammlung versuchen, eine Mehrheit zu erlangen. Nur wenn die Gemeinschaft etwas beschließen würde, das gegen ein gesetzliches Verbot verstieße, könnte ein solcher Beschluss erfolgreich angefochten werden. Das ist bei Ihrem Antrag aber nicht der Fall. Sie sollten deshalb die Gemeinschaft über Ihren Antrag entscheiden lassen und ihn nicht zurücknehmen.
