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Heizkosten nicht nach tatsächlichem Verbrauch berechnet

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 20.06.2012

Frage:

Ich bin Eigentümerin einer vermieteten Wohnung. Erstmalig wurde auf der Heizkostenabrechnung 2011 statt des tatsächlichen Verbrauchs (30% : 70%) ein Rohrwärmeverbrauch nach VD 2077 berechnet. Dies erfolgte ohne vorherige Ankündigung, ohne Information an mich und ohne Beschlussfassung der Eigentümerversammlung.

1. Darf das Wärmeunternehmen ohne Auftrag dieses Verfahren, welches eine Kann-Bestimmung ab 2009 ist, anwenden?
2. Darf die Hausverwaltung ohne Eigentümerbeschluss das Wärmeunternehmen damit beauftragen?
3. Welche Pflichten hat die Hausverwaltung, das Wärmeunternehmen beim Wechsel des Abrechnungsverfahrens gegenüber den Eigentümern?
4. Wer hat die Entscheidungsbefugnis, dass dieses Abrechnungsverfahren angewendet wird?

Ich muss nun über eine Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung v. 22.5.12 entscheiden.

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Antwort:

Wie Sie richtig anführen, ist die Anwendung des Korrekturverfahrens nach VDI 2077 eine Kann-Bestimmung, um den Wärmeverlust über so genannte Ein-Rohr-Heizsysteme in die Heizkostenabrechnung einzubeziehen. Je nach Lage der Wohnung im Gebäude kann es zu erheblicher Mehr- oder Minderbelastung für den Eigentümer bzw. Mieter führen. Als VDI-Richtlinie gilt ein solches Verfahren als anerkannte Regel der Technik.

Der Gebäudeeigentümer ist nicht verpflichtet, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen. Entscheidet er sich jedoch dafür, kann er einen Messdienst mit der Durchführung eines Korrekturverfahrens beauftragen.

Mieter selbst haben keinen Anspruch darauf.
Eine Ankündigung der Abrechnung nach den Regeln der Technik ist im Rahmen des Mietverhältnisses nicht notwendig, da es sich nach einhelliger Auffassung nicht um eine Änderung des Abrechnungsmaßstabes handelt.

Im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft wäre in der Regel – möglicherweise auf Empfehlung des Versorgungsunternehmens - ein entsprechender Beschluss zu fassen. Dies auch insbesondere deshalb, weil das Korrekturverfahren nur empfohlen wird, wenn bestimmte Grenzwerte hinsichtlich Verbrauchswärmeanteil, Anteil der Niedrigverbraucher und Standardabweichung Verbrauchsfaktoren erfüllt sind.
Nach Abwägung sämtlicher Informationen hat die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss über die Auftragserteilung an den Versorger zur Korrekturabrechnung zu fassen.

Nun ist dieser Auftrag in Ihrem Fall offenbar seitens der Hausverwaltung erteilt worden. Dessen Befugnisse ergeben sich aus der Verwalterbestellung, Teilungserklärung und Verwaltervertrag. Es ist durchaus möglich, dass eine solche Beauftragung sich im vertraglichen Rahmen bewegt. Allerdings halte ich in jedem Fall eine umfassende Information der Eigentümer unter Darlegung der Voraussetzungen und Folgen für erforderlich.

Sie werden die evtl. wesentlich höhere Abrechnung an Ihre Mieter weitergeben wollen. Hierzu ist mir bislang nur eine Entscheidung des Amtsgerichts Neubrandenburg aus dem Januar 2012 bekannt, in der die Klage der Mieter gegen eine nach Korrekturverfahren wesentlich höhere Heizkostenabrechnung abgewiesen worden. Wahrscheinlich wird letztendlich erst eine höchstrichterliche Entscheidung durch den Bundesgerichtshof für Rechtssicherheit sorgen.

Ich empfehle, zunächst die Befugnisse der Hausverwaltung ausgiebig zu prüfen, von dort außerdem die Informationen anzufordern, die zur Auftragserteilung geführt haben und den Auftrag selbst vorzulegen.



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