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Auszug aus Wohnung - Renovierungspflicht?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 18.06.2012

Frage:

Ich wohne zur Miete und möchte ausziehen. Ich möchte wissen ob ich Renovierungsarbeiten (Schönheitsreparuturen ) in der Wohnung durchzuführen habe.

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Antwort:

I. Laufende Schönheitsreparaturen

Bei der vorliegenden Regelung in § 15 Ziff. 4 MV für die laufenden Schönheitsreparaturen, handelt es sich um einen starren Fristenplan, der zur Unwirksamkeit führt. Die aufgeführten Zeiträume enthalten nämlich keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen im Allgemeinen bestehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen Mieters sollen die genannten Fristen verbindlich sein. Es handelt sich daher um starre Fristen, die die Unwirksamkeit der Klauseln gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Folge haben. So jedenfalls der BGH in seinem Urteil vom 05.04.2008, NZM 2006, 620. Der BGH moniert hier insbesondere, dass der Mieter keine Wahl hat und lediglich nach Zeitablauf aufgrund des Fristenplans renovieren muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mieträume oder einer zuletzt erfolgten Renovierung. Anders ausgedrückt: Auch der nichtrauchende, sorgsam und besonders schonend mit der Mietsache verfahrende Mieter müsste die regelmäßigen Schönheitsreparaturen vornehmen, gleichviel ob eine Notwendigkeit besteht oder nicht. Hier müsse dem Mieter der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot gem. 307 Abs. 1, Satz 2 BGB, dass sich die Möglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel ergebe, BGH Urteil vom 18.10.2006, NZM 2006, 924. Rechtsfolge dieser Unwirksamkeit ist, dass die gesetzliche Regelung zum Tragen kommt. Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Demgemäß liegt die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz beim Vermieter. Genau genommen hätten Sie den Vermieter während Ihrer 10 jährigen Mietzeit auf Grund der unwirksamen Klauseln auffordern können, seinerseits die notwendigen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen. Dies aber nur am Rande.

II. Endrenovierung bei Auszug

Nach §§ 15 Ziff. 4, 24 des Mietvertrages hat der Mieter auch bei Beendigung des Mietverhältnisses alle vorher angeführten Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Wohnung in einem renovierten Zustand zu übergeben. Diese Klausel ist nach der neueren Rechtsprechung des BGH unwirksam. Der BGH hat insbesondere in seinem Urteil vom 12.09.2007, BGH NZM 2008, 921 zu den Endrenovierungsklauseln Stellung genommen. Danach ist eine Formularbestimmung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt, vgl. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, das eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihm während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde. Auch der Versuch, durch die Formulierung in § 24 MV aus einer formularmäßigen Klausel eine Individualvereinbarung zu machen, schlägt fehl. Denn eine Individualvereinbarung zeichnet sich dadurch aus, dass sie individuell ausgehandelt wird. Vorliegend ist Ihnen die Klausel jedoch einseitig und vorformuliert vom Vermieter gestellt worden. Von Aushandeln kann deshalb nicht die Rede sein. Hier haben juristische Laien wahrhaftig ganze Arbeit geleistet.

Demnach sind Sie nicht verpflichtet, eine Endrenovierung durchzuführen. Es genügt, wenn Sie die Wohnung in ordentlichem Zustand besenrein herausgeben. Sie sollten kein Übergabeprotokoll unterschreiben, da hierzu keine Verpflichtung besteht und Sie ggf. ungewollt ein Anerkenntnis abgeben.



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