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Beteiligung an Kosten für Wohnungsrenovierung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 11.06.2012

Frage:

Ich bin Mieter dessen Mietvertrag endet und meine Frage bezieht sich auf Schönheitsreparaturen. Ich hätte von Ihnen gern bestätigt ob eine Klausel in meinem Mietvertrag als "starre Frist" angesehen wird und damit die Renovierung meiner Wohnung vom Vermieter zu erledigen ist. Außerdem wüsste ich gern welche Probleme es mit dem Bodenbelag geben könnte.

Es handelt sich um einen Formularmietvertrag (Herausgeber: Haus und Grundbesitzerverein München, Fassung 1/2003 )

Unterzeichnung des Mietvertrags am 24.2.04
Mietbeginn: 1.3.04
Mietende: 30.6.12
Mietbeginn des Nachmieters: 1.7.12

"§9 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
(2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, der sonstigen Räume alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen."

§17 Sonstige Vereinbarungen (individuell vereinbart)
1. Abschluss Hausrat und Haftpflichtversicherung
2. Wartung und Reparatur evtl mietvermieteter Elektrogeräte obliegt dem Vermieter
3. Heizkostenvorauszahlung...
4. Zahlung der Kaution vor Einzug


Im Übergabeprotokoll sind Renovierung/Schönheitsreparaturen nicht vereinbart. ABER: Unter "folgende Mängel wurden festgestellt" sind keine Eintragungen. Die Wohnungsübergabe wurde mit dem Vormieter gemacht, die Vermieterin war nicht anwesend. Die Unterschrift der Vermieterin fehlt

Es gibt folgende nicht schriftliche Abmachung:
Weil der Boden nicht ansehnlich war habe ich beschlossen auf eigene Kosten einen Parkettboden zu verlegen. Die Vermieterin hat ihr Ok gegeben und mir zugesichert das ich den Parkettböden beim Auszug vom Nachmieter ablösen könne. Das Parkett wurde verlegt (der unansehnliche Teppich wurde nicht entfernt, das Parkett wurde nur darüber verlegt; nur die Teppichseitenleisten wurden entfernt)und ich habe ihr den Boden gezeigt. Die Vermieterin war mit der Wahl des Bodens nicht einverstanden und hat von mir verlangt eine Erklärung zu unterschreiben die besagt dass ich nach Auszug aus der Wohnung den Parkett auf eigene Kosten zu entfernen habe. Dem bin ich nachgekommen, Datum der Erklärung ca. März/April 2004 . Leider habe ich keine Kopie dieser Erklärung. Ich kann mich aber erinnern das auch hier keinerlei neue Renovierungsklauseln aufgenommen worden sind.
=} derzeitiger Status Boden: Parkett habe ich entfernt, der alte Boden ohne
Seitenleisten ist vorhanden. Der schlechte Zustand des Bodens ist aber im Abnahmeprotokoll nicht vermerkt.

Der Nachmieter hat seinen Vertrag bereits unterschrieben. Darin wird die Wohnung mit Parkett vermietet. Die Vermieterin hat bereits angedeutet das sie auf eigene Kosten einen Parkett verlegen wird.

Kann die Vermieterin mich an den Kosten der Bodenrenovierung beteiligen ?

Die Vermieterin möchte das ich die Malerkosten von ca. 1200€ übernehme und erwartet meinen Auftrag an den Malermeister.

Wie soll ich mich verhalten?

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Antwort:

Frage 1.: Ich hätte von Ihnen gern bestätigt ob eine Klausel in meinem Mietvertrag als "starre Frist" angesehen wird und damit die Renovierung meiner Wohnung vom Vermieter zu erledigen ist.

§ 9 Abs. 2 des Mietvertrages (MV) ist ein Paradebeispiel einer starren Fristenregelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter, die zur Unwirksamkeit führt. Denn sie verpflichtet den Mieter, nach Ablauf der festgelegten, verbindlichen Fristen auch dann zu renovieren, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig ist. Sie benachteiligen ihn daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen, vgl. BGH NZM 2006, 459. Sie müssen die Wohnung deshalb nur in besenreinem Zustand zurückgeben. Die in § 9 Abs. 2 MV enthaltene sog. Abgeltungsklausel (auch Quotenklausel), wonach bei noch nicht abgelaufenen Renovierungsintervallen ein Anteil in Geld nach einem Kostenvoranschlag zu leisten wäre, ist nahezu zwangsläufig ebenfalls unwirksam. Dies zudem deshalb, weil einerseits nur nach einem vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetrieb ein Kostenvoranschlag als Grundlage dienen soll, was nach BGH Rechtsprechung unzulässig ist, und zum anderen dem Mieter nicht die Möglichkeit eingeräumt wird, der Zahlungspflicht durch Eigenrenovierung zu entgehen.

Frage 2.: Außerdem wüsste ich gern welche Probleme es mit dem Bodenbelag geben könnte. Kann die Vermieterin mich an den Kosten der Bodenrenovierung beteiligen?

Leider haben Sie das Abnahmeprotokoll von Ihrem Auszug nicht mit gesandt. Das Übergabeprotokoll von 2004 gibt allenfalls Auskunft über den mängelfreien Zustand bei Bezug, was bezüglich der Frage des Parkettbodens bei Auszug nicht weiterhilft. Allerdings haben Sie pflichtgemäß den von Ihnen verlegten Parkettboden bei Ihrem Auszug entfernt. Es besteht deshalb nicht der geringste Grund, warum Sie sich an den Kosten für den offensichtlich neu verlegten Parkettboden des Nachmieters beteiligen sollten.

Frage 3.: Wie soll ich mich verhalten?

Sie sollten die Wohnung in einem gesäuberten Zustand besenrein an die Vermieterin zurückgeben. Zuvor und nachdem Sie geräumt haben, empfiehlt es sich, von den Räumlichkeiten Fotos anzufertigen und dabei einen Zeugen einzubeziehen.



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