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Mangel in Wohnung: Mieter fordert Austausch des Teppichbodens


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 05.06.2012

Frage:

Ich habe in 2007 eine Wohnung mit Teppichboden vermietet. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war der Teppichboden 13 Jahre alt und in einem ordentlichen gebrauchsfähigen Zustand. Es bestand Einigkeit darüber, dass der Teppichboden in der Wohnung verbleibt, der Mieter selbst hatte die Absicht geäußert, diesen selbst gelegentlich gegen Laminat zu ersetzen.

Nun macht der Mieter mit Verweis auf das Alter einen Mangel geltend und fordert unter Fristsetzung den Austausch des Bodens.

Frage: Reicht hier für den Einwand eines Mangels allein der Verweis auf das Alter des Teppichbodens aus oder kommt es zusätzlich auch auf den tatsächlichen Zustand an und muss dadurch die Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigt sein?

Laufe ich Gefahr, in Verzug zu geraten, wenn ich fordere, den Teppichboden vorher selbst zu besichtigen?
Wenn sich herausstellt, dass sich der Zustand des Teppichbodens seit Mietbeginn nicht oder nur wenig verschlechtert hat, schulde ich dann trotzdem einen neuen Teppichboden?

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Antwort:

Frage 1.: Reicht hier für den Einwand eines Mangels allein der Verweis auf das Alter des Teppichbodens aus, oder kommt es zusätzlich auch auf den tatsächlichen Zustand an und muss dadurch die Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigt sein?

Allein das Alter eines Teppichs vermag in keinem Fall zu einem Mangel führen. Entscheidend ist allein der Zustand des Teppichs unter Berücksichtigung des natürlichen Verschleißes durch Abnutzung. Die Lebensdauer eines Teppichbodens hängt nicht nur von seiner Qualität, sondern auch und insbesondere von seiner Beanspruchung ab. Bei durchschnittlicher Qualität wird von einer Lebensdauer von etwa 10 Jahren auszugehen sein, so z.B. LG Dortmund, NJWE-MietR 1997, 100; bei hochwertiger Ware durchaus 15 Jahre, vgl. LG Köln, WuM 1983, 126. Letztlich kommt es für die Pflicht des Vermieters zum Austausch des Teppichbodens auf den tatsächlichen Zustand an. Gebrauchsspuren wie Laufbahnen sind dabei als vertragsgemäß hinzunehmen. Erst wenn die Substanz des Teppichs erheblich beeinträchtigt ist und dazu trotz vorzunehmender Reinigungen durch den Mieter unansehnlich bleibt, besteht die Pflicht des Vermieters zur Erneuerung. Allerdings müssten Sie keinen neuen Teppichboden verlegen, sondern könnten einen gebrauchten verwenden, der mindestens dem Standard des alten Teppichs bei Einzug des Mieters entspricht. Denn vertragsgemäß ist der Zustand, der bei Einzug des Mieters bestanden hat. Zu diesem Zeitpunkt war der Teppichboden bereits 13 Jahre alt und in einem gebrauchsfähigen Zustand. Mehr schulden Sie nicht, vgl. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Frage 2.: Laufe ich Gefahr, in Verzug zu geraten, wenn ich fordere, den Teppichboden vorher selbst zu besichtigen?

Sofern ein Mangel der Mietsache vorliegt und der Mieter beabsichtigt, diesen im Falle des § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB selbst auf Kosten des Vermieters zu beseitigen, muss er zunächst die Verzugsvoraussetzungen schaffen. Gem. § 286 Abs. 1 BGB setzt der Verzug des Vermieters grundsätzlich eine Mahnung des Mieters voraus. Hierfür genügt die Mitteilung über einen Mangel nicht, ebenso wenig die notwendige Besichtigung durch den Vermieter oder einen Beauftragten. Vielmehr müsste der Mieter Ihnen eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen, die Sie fruchtlos verstreichen lassen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Mieter sodann für das Vorliegen eines Mangels beweispflichtig ist, sofern Sie diesen nicht zuvor anerkannt haben.

Frage 3.: Wenn sich herausstellt, dass sich der Zustand des Teppichbodens seit Mietbeginn nicht oder nur wenig verschlechtert hat, schulde ich dann trotzdem einen neuen Teppichboden?

Nein, denn dann ist der Teppichbelag noch vertragsgemäß. Denn bei Mietbeginn war ein gebrauchter Teppichbelag vertragsgemäß und ist es auch jetzt noch, sofern er nicht vollkommen verschlissen ist (s.o.).



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