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Wohneigentumsrecht: Sondereigentum


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 04.06.2012

Frage:

Zu meinem bebauten Grundstück in einem Erholungsgebiet, unregelmäßige Nutzung in den Sommermonaten, geringe im Winter, gehört ein ideeller Mindestbruchteil von 233 qm unbebauter Fläche (Wald und Wege mit Strom- und Wasserversorgungsleitungen). Weiteren 57 Grundstückseigentümern gehören ebenfalls ideelle Mindestbruchteile von je 233 qm unbebauter Fläche, d.h. es ist eine Miteigentümergemeinschaft entstanden. Alles notariell und mit Eintrag im Grundbuch geregelt. Es besteht sogar eine Miteigentümervereinbarung für alle 58 Miteigentümer:
a) Das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, wird für immer ausgeschlossen
b) Als Inhalt der Benutzerregelung wird Folgendes vereinbart...
(Hier wird z.B. die Kostenaufteilung bei Instandhaltung von Versorgungsleitungen geregelt).
Bei dem gesamten Gelände, Privatgrundstücke und ideelle Mindestbruchteile, handelt es sich um nicht öffentlichen Raum.
Nun möchte ein Teil der Miteigentümer Regelungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz einführen und die gemeinsam genutzten Versorgungsleitungen einem Sondereigentum zu führen. Zu diesen Regelungen gehört die Bestellung eines Verwalter und die Wahl eines Verwaltungsbeirates. Dafür wurden an alle Miteigentümer Stimmzettel verteilt, um durch Mehrheitsbeschluss diese Regelungen durchzusetzen.
Ein Gespräch mit dem Hauptinitiator führte zu keinem Ergebnis.
Wie kann ich diese Maßnahme trotzdem verhindern, z.B. mit Einspruch, weil das WEG gar nicht anwendbar ist? Ist es möglich, gemeinsam genutzte Versorgungsleitungen überhaupt dem Sondereigentum zu zuordnen?
Ich möchte diesen Einspruch nicht aus Quertreiberei, sondern mir erscheint der Aufwand einfach zu hoch und übertrieben. Die Miteigentümergemeinschaft besteht immerhin schon seit fünf Jahren ohne wirkliche Probleme.

Was können Sie mir raten?

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Antwort:

Frage 1.: Wie kann ich diese Maßnahme trotzdem verhindern, z.B. mit Einspruch, weil das WEG gar nicht anwendbar ist?

Zunächst ist zu klären, wie Wohnungseigentum in Ihrem Fall überhaupt begründet werden kann. Mit der Begründung ist die rechtliche Entstehung des Wohnungseigentums gemeint. Es geht aus einem normalen Grundstück (Stammgrundstück) hervor. Dabei sind gem. § 2 WEG nur zwei Arten der Begründung von Wohnungseigentum möglich, nämlich entweder durch Einräumungsvertrag nach § 3 WEG, wenn es bereits Miteigentum nach Bruchteilen am Stammgrundstück gibt, oder durch Teilung nach § 8 WEG, wenn das Stammgrundstück einen Alleineigentümer hat. In Ihrem Fall käme also nur eine Begründung nach § 3 WEG in Betracht. Steht demnach das Grundstück im Miteigentum mehreren Personen (58), so können diese sich vertraglich durch eine sog. vertragliche Teilungserklärung gegenseitig Sondereigentum einräumen (§ 3 WEG). Erforderlich hierzu ist zunächst, dass es sich um Miteigentum nach Bruchteilen gem. § 1008 BGB handelt, was bei Ihnen der Fall ist. Weiter ist erforderlich, dass jedem Miteigentümer Sondereigentum eingeräumt wird, vgl. OLG Frankfurt OLGZ 1969, 387. Verschiedene Miteigentumsanteile können dabei nicht mit demselben Sondereigentum verbunden werden, d.h. dass das Sondereigentum immer nur einem Miteigentumsanteil zugeordnet sein kann. Daran dürfte es in Ihrem Fall bereits scheitern. Miteigentum ohne Sondereigentum ist grundsätzlich nicht möglich, denn ein isolierter Miteigentumsanteil kann rechtsgeschäftlich nicht begründet werden, vgl. OLG Hamburg ZMR 2002, 372. Zudem kann Sondereigentum nur an Räumen in einem Gebäude begründet werden. Nach Ihrer Schilderung handelt es sich jedoch um ein unbebautes Grundstück. Zwar ist die Begründung von Sondereigentum auch an einem noch zu errichtenden Gebäude möglich, vgl. § 3 Abs. 1 WEG. Jedoch ist die Errichtung eines Gebäudes in Ihrem Fall offensichtlich nicht geplant. Ohne eine solche konkrete Planung wäre die Entstehung einer WEG ebenfalls nicht möglich, denn es können mangels Vorlage einer Teilungserklärung bereits keine Wohnungsgrundbücher nach § 7 WEG angelegt werden. Unbebaute Grundstücksflächen können nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 9. Aufl. 2010 § 3 Rn 15. Die Bildung einer WEG ist demnach (derzeit) nicht möglich. Aber auch bei einer konkreten Bebauungsplanung mit entsprechendem Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung etc. könnte eine Aufteilung iSv § 752 BGB in Wohnungseigentum nicht verlangt werden, vgl. Ermann/Aderhold BGB § 752 Rn 3. Es ist deshalb ausreichend, wenn Sie gegen den Beschluss stimmen. Zwar genügt für eine Beschlussfassung die Mehrheit. Jedoch könnte der Beschluss aus oben erläuterten Gründen nicht zur Durchführung gelangen. Der Hauptinitiator wird, selbst wenn es zu einem Mehrheitsbeschluss kommt, diesen nicht umsetzen und durchführen können.

Frage 2.: Ist es möglich, gemeinsam genutzte Versorgungsleitungen überhaupt dem Sondereigentum zu zuordnen?

Wie oben bereits ausführlich dargelegt, kann Sondereigentum nur an Räumen in einem Gebäude begründet werden. An Versorgungsleitungen ist dies jedenfalls nicht möglich.

Frage 3.: Was können Sie mir raten?

Wie bereits zu Frage 2. erörtert, wird es auch bei einem positiven Mehrheitsbeschluss nicht zur Umsetzung eines solchen Beschlusses kommen. Vermutlich wird der Initiator bereits bei der notwendigen notariellen Beurkundung scheitern. Ich empfehle daher, dem Ansinnen des Initiators mit etwas Gelassenheit entgegenzusetzen. Der Einleitung gerichtlicher Schritte sowie der Beauftragung eines Rechtsanwaltes bedarf es m.E. nicht.



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