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Kauf einer vermieteten Wohnung - Nachteile für die neuen Vermieter?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 01.06.2012

Frage:

Wir möchten in Berlin eine Eigentumswohnung erwerben und haben ein Objekt gefunden, das uns interessiert. Die Wohnung ist vermietet, der Mietvertrag besteht seit 1990. Von verschiedenen Seiten aus unserem Berliner Bekanntenkreis wurden wir darauf hingewiesen, dass ein schon so lange bestehender Mietvertrag große Nachteile für den Vermieter mit sich bringen kann: Zum Einen wegen der evtl. niedrigen Mietobergrenze, zum Anderen wegen des besonderen Mieterschutzes, d.h. auch wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, sei es evtl. sehr schwer, den Mietvertrag zu kündigen.

Wie sieht es tatsächlich mit den Rechten des Vermieters aus? D. h. welche Mieterhöhung ist in diesem Fall möglich und unter welchen Umständen könnten wir als Vermieter den Vertrag kündigen?
Wir haben sowohl den Mietvertrag von 1990 wie auch den Modernisierungsvertrag, der seit der Sanierung der Wohnung Bestandteil des Mietvertrags ist, vorliegen. Was für Unterlagen würden Sie evtl. noch von uns für die Beantwortung der Fragen benötigen? (Wir hätten z. B. auch noch die Teilungserklärung.)

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Antwort:

Zunächst zur Frage einer möglichen Mieterhöhung:
Nach der um 2000/2001 erfolgten Modernisierung wurde die Nettokaltmiete auf 8,04 DM (4,11 €) pro m² festgesetzt. Dieser Wert entsprach der durch das Bezirksamt für das damalige Sanierungsgebiet festgelegten Mietobergrenze. Diese Preisbindung galt gemäß § 6 Ziff. 4 des Modernisierungsvertrages für einen Zeitraum von 5 Jahren ab Fertigstellung der Maßnahmen.

Da der (DDR-)Mietvertrag keine Regelungen zur Erhöhung des Mietzinses beinhaltet, ist eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorschriften möglich. Gem. §§ 558 BGB kann eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, wenn die Miete bis zu dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete steht der qualifizierte Mietspiegel, herausgegeben von der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt zur Verfügung, der aktuell aus 2011 datiert.
Für Lage und Wohnungsgröße sowie der mir bekannten Ausstattungsmerkmale Sammelheizung, Bad und Innen-WC habe ich bei einer angenommenen Bezugsfertigstellung des Gebäudes im Zeitraum 1919-1949 (von mir geschätzt, da keine Information vorliegend) anhand des Mietspiegels eine Mietspanne von 4,48 € bis 5,68 € ermittelt.
Sie können die ortsübliche Vergleichsmiete auch selbst unter Eingabe näherer Ausstattungsmerkmale online unter www.stadtentwicklung.berlin.de ermitteln.

Eine hiermit begründetes Erhöhungsverlangen gem. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB ist durchaus möglich, müsste dem Mieter in Textform erklärt und begründet werden, wobei auf den aktuellen Mietenspiegel Bezug genommen werden kann. Wenn der Mieter die erforderliche Zustimmung abgibt, gilt die höhere Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b BGB).

Nun zur Möglichkeit einer Kündigung durch Sie als (künftige) Vermieter:
In § 5 Ziff. 9 des Modernisierungsvertrages hat der Eigentümer sich bis zum Ablauf von 10 Jahren nach Abschluss der Baumaßnahmen verpflichtet, auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder angemessener wirtschaftlicher Verwertung zu verzichten. Der genaue Zeitpunkt der Fertigstellung der Sanierung ist mir nicht bekannt. Es wäre zunächst zu prüfen, ob die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist, da der Verzicht auch für Sie als Rechtsnachfolger des seinerzeitigen Eigentümers und Vermieters Wirkung entfalten würde.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wäre gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten auszusprechen, da der Mietvertrag seit mehr als 8 Jahren besteht, § 573c BGB.
Diese gesetzlichen Fristen nach BGB gelten übrigens hier nur für den Vermieter. Der Mieter darf sich, wenn er kündigen will,nach wie vor auf die sehr kurze 2-wöchige Frist des DDR-Mietvertrages berufen.

Der Eigenbedarf, also das Erfordernis, die Wohnung selbst bzw. durch einen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts zu nutzen, muss im Kündigungsschreiben konkret dargelegt werden.
Da dem grundsätzlichen Schutz des Eigentums ein grundrechtlich (Schutz der Wohnung) abgesichertes relativ starkes Besitzrecht des Mieters gegenübersteht und die Eigenbedarfskündigung eine der wenigen Möglichkeiten darstellt, ein Mietverhältnis mit einem vertragstreuen Mieter zu beenden, wird ein Eigenbedarf häufig vorgeschoben. Relativ häufig erfolgt daher eine gerichtliche strenge Überprüfung der vorliegenden Gründe falls der Mieter widerspricht.

Wenn Sie dieses Risiko nicht eingehen möchten, sollten Sie vor Kauf mit dem Mieter Kontakt aufnehmen und seine Bereitschaft zu einem Auszug in Erfahrung bringen. Eine gute Möglichkeit ist eine einvernehmliche Beendigung durch einen Aufhebungsvertrag. Das Ende der Mietzeit kann hier frei und angepasst an die jeweilige Situation vereinbart werden, also auch früher als mit 9-monatiger Frist. Um dem Mieter die Beendigung „schmackhaft“ zu machen, können Ausgleichszahlungen z.B. für Umzugskosten, Courtage, Aufwand zur Wohnungssuche etc. vorgesehen werden. Auch eine solche grundsätzliche Bereitschaft des Mieters sollten Sie vor Kauf der Wohnung ermitteln, um eine möglichst hohe Sicherheit zu erlangen, dass Sie die Wohnung zu den von Ihnen geplanten Zwecken auch werden nutzen können.



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kurz, knapp, aber sehr verständlich

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