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Untermietvertrag geschlossen - Auflösung möglich?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 28.05.2012

Frage:

Ich habe am 12.03. einen Untermietvertrag geschlossen. Dieser beginnt eigentlich am 01.06.2012.Nun möchte ich nicht mehr das derjenige bei mir einzieht und teilte es ihm am 24.05.mit. Seine Wohnung ist zum 30.06. gekündigt. Das Arbeitsamt stimmte dem Umzug ebenfalls nicht zu, da er ohne seine Tochter für die er noch verantwortlich ist umziehen wollte. Er bezahlte bereits 600€ im Mai. Als er erfuhr das er hier nicht einziehen kann, zeigte er mich an wegen vorsetzlichem Betrug an, unter Einbezug einiger Lügen. Jetzt droht er mir er wird hier am 01.06. einziehen ob mir das gefällt oder nicht und bedroht mich.
Im Hauptmietvertrag haben ich und mein Freund unterschrieben, im Untermietvertrag nur ich. Eine Zustimmung der Hausverwaltung habe ich ebenfalls nicht, da ich das Mietverhältnis ja schnellstmöglich wieder auflösen will. Was kann ich tun, der Untermietvertrag hat eine Kündigungszeit von 4 Wochen. Muss ich ihn jetzt hier einziehen lassen oder kann ich ihn wegen Eigenbedarf kündigen. Ist der Untermietvertrag überhaupt rechtskräftig? Sollte ich ihn Anzeigen, ich fühle mich bedroht.

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Antwort:

Frage 1.: Was kann ich tun, der Untermietvertrag hat eine Kündigungszeit von 4 Wochen. Muss ich ihn jetzt hier einziehen lassen oder kann ich ihn wegen Eigenbedarf kündigen.

Da Sie mit Herrn S. einen wirksamen Untermietvertrag geschlossen haben, müssen Sie ihn am 01.06.2012 auch einziehen lassen. Sie haben lediglich die nachfolgenden Kündigungsmöglichkeiten, wobei eine Kündigung spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats dem Untermieter nachweislich zugegangen sein muss. Sie sollten Ihr Kündigungsschreiben deshalb sogleich am Tag des Einzugs übergeben und sich den Empfang (z. B. auf Ihrer Kopie) schriftlich bestätigen lassen. Für Untermietverhältnisse gelten dieselben Kündigungsmöglichkeiten wie für normale Mietverhältnisse. Denkbar wäre zunächst eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB. Im Falle dieser Kündigung könnten Sie sogar den Einzug ablehnen, da die fristlose Kündigung sofort wirkt. Allerdings müssten Sie einen wichtigen Grund benennen können. Ein solcher ist nach Ihrer Schilderung und den Unterlagen jedoch nicht ersichtlich. Dass der Untermieter Sie angezeigt hat, ist kein wichtiger Grund, da er nach Ihrer geäußerten Ablehnung eines Bezugs der Wohnung und der Kündigung seiner alten Wohnung damit rechnen muss, ab 01.06.2012 obdachlos zu sein. Sofern er Sie (nachweislich!) mit Straftaten gegen Ihre Person wie Körperverletzung oder vergleichbares bedroht oder sogar bereits tätlich angegriffen hätte, wäre dies z.B. ein wichtiger Grund. Eine Kündigung nach § 573 c Abs. 3 BGB bis zum 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (also zum 30.06.2012) wäre unter den Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich, wenn es sich um ein möbliertes Zimmer handeln würde. Dies ist jedoch nach dem klaren Wortlaut des Mietvertrages nicht der Fall, sodass diese Kündigungsmöglichkeit ausscheidet. Des Weiteren haben Sie unter § 4 Ziff. 2 des Untermietvertrages eine Kündigungsfrist von 1 Monat vereinbart. Eine solche ist jedoch bei Mietverträgen auf unbestimmte Zeit über Wohnraum gem. § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Möglich wäre dies nur im Falle des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn es sich um ein Mietverhältnis nur zum vorübergehenden Gebrauch handeln würde. Dies ist nach § 4 Ziff. 1 des Untermietvertrages ersichtlich nicht der Fall. Als weitere Kündigungsmöglichkeit käme eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sog. Eigenbedarfskündigung in Betracht. Sie müssten dabei im Kündigungsschreiben ausführlich darlegen, dass Sie den Wohnraum für sich oder einen Familienangehörigen benötigen. In diesem Falle käme die Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zum Tragen. Danach können Sie bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats ordentlich kündigen. In Ihrem Fall wäre dies zum 30.08.2012. Als letzte Kündigungsmöglichkeit käme noch eine Kündigung nach § 573 a Abs. 1 BGB in Betracht, da es sich bei dem Zimmer um eine Wohnung handelt, die sich in einem Gebäude befindet, das vom Vermieter (Untervermieter) selbst bewohnt wird und nicht mehr als zwei Wohnungen hat. In diesem Fall kommt es auf die Voraussetzungen eines Eigenbedarfs nicht an. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB gem. § 573 a Abs. 1 Satz 2 BGB um drei Monate, sodass die Kündigungsfrist insgesamt 6 Monate beträgt, vorausgesetzt Sie kündigen sofort. In einem solchen Kündigungsschreiben muss gem. Abs. 3 der Vorschrift angegeben werden, dass die Kündigung auf Abs. 1 oder Abs. 2 des § 573 a BGB gestützt wird.

Sie haben damit im Ergebnis zwei Kündigungsmöglichkeiten, nämlich einmal die Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder die Kündigung nach § 573 a BGB. Bei ersterer beträgt die Kündigungsfrist drei Monate und bei letzterer 6 Monate.

Frage 2.: Ist der Untermietvertrag überhaupt rechtskräftig?

Bis auf die in § 4 Ziff. 2 des Untermietvertrages vereinbarte Kündigungsfrist von 1 Monat bestehen gegen die Wirksamkeit des Untermietvertrages keine Bedenken. Zur Unwirksamkeit der Kündigungsfrist von 1 Monat vgl. die Antwort zu Frage 1.



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