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Kündigung der Wohnung rechtens?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 26.05.2012

Frage:

Ich habe am 13.05.12 von meiner Vermieterin zum 30.08. die Kündigung meines Mietvertrages nach § 573a erhalten.(Mieter seit15.06.1999,Keine Mietrückstände etc.)
Am 25.05.2012 habe Ich nun die Kündigung seitens Ihres Anwaltes zum 30.06.2012 erhalten.

All meine Bemühungen seitens meiner Wohnungssuche waren auf Ende 08.2012 abgestimmt.Nun weiß ich nicht, woher Ich in dieser kurzen Zeit eine mir passende
und Zahlbare Wohnung nehmen soll,da in diesem Zeitraum auch mein schon gebuchter Urlaub liegt. Mein Mietvertrag lautet über eine Wohnung mit einem Zimmer, einer Küche,1 Korridor,1/2 Bad,sowie 1/2 Toilette.
In meiner Kündigung ist die Rede von möbliertem Zimmer mit Küche und Badbenutzung.

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Antwort:

Fragestellung: Ist diese Kündigung so rechtens und können wir die Kündigung zum Ende 08.2012 datieren?

Die Kündigung der Kollegen aus Paderborn wäre nur dann rechtmäßig, wenn es sich bei Ihrem Mietverhältnis um möblierten Einliegerwohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt. Die entsprechende Vorschrift lautet etwa wie folgt: Die Vorschriften über den Mieterschutz gelten nicht bei 2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt…

Ein möbliertes Zimmer, das von den Räumen des Vermieters durch eine stets verschlossene Tür (wie offensichtlich bei Ihnen) abgetrennt ist und das einen eigenen Zugang zum Treppenhaus hat, fällt nicht unter § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Schon danach liegen die Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Ihrem Fall nicht vor. Weitere Voraussetzung ist, dass der Vermieter nach den vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet sein muss, die Wohnung ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten. Maßgeblich ist dabei nicht, wie der Vermieter die Räume tatsächlich ausgestattet hat, sondern ob er hierzu nach dem Vertrag verpflichtet ist. Dies ist in Ihrem Mietvertrag gerade nicht der Fall. Dort ist von möbliertem Wohnraum überhaupt nicht die Rede. War nach den vertraglichen Vereinbarungen die Übergabe eines Leerzimmers geschuldet (wie bei Ihnen!), so führt der Umstand, dass der Vermieter gleichwohl ihm gehörende Gegenstände in den Räumen belassen oder die Räume möbliert hat, nicht zur Anwendung des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB, vgl. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 10. Aufl. 2011 § 549 Rn 12. Damit liegen die Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vor mit der Folge, dass die Kündigung der Kollegen unwirksam ist. Sie müssen deshalb nicht zum 30.06.2012 ausziehen.

Es fragt sich, ob sodann die Kündigung der Frau S. vom 13.05.2012 zum Tragen kommt. Dies ist zumindest dem Grunde nach der Fall, denn es handelt sich bei Ihrem Mietverhältnis um eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen iSv § 573 a Abs. 1 oder zumindest Abs. 2 BGB. Nach § 573 a Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis ohne das Vorliegen eines berechtigten Interesses iSv § 573 BGB ordentlich gekündigt werden. Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings nach Abs. 1 Satz 2 um drei Monate. Die Kündigungsfrist im Schreiben der Frau Schmidt vom 13.05.2012 ist damit unwirksam. Jedoch gilt das Kündigungsschreiben mit der nächstzulässigen Frist, die sich wie folgt darstellt: Zunächst gilt § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB für die ordentliche Kündigung. Danach wäre Ihr Mietverhältnis zum 30.08.2012 beendet. Gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter jedoch nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Da Sie bereits länger als 8 Jahre dort wohnen, verlängert sich die dreimonatige Kündigungsfrist also um weitere 6 Monate auf 9 Monate. Hinzu kommt die vorstehend erörterte Verlängerung nach § 573 a Abs. 1 Satz 2 BGB um weitere drei Monate, sodass Ihre Gesamtkündigungsfrist 12 Monate beträgt. Die Kündigung von Frau Schmidt wirkt daher zum 31.05.2013 (zweitausenddreizehn!). Sie können deshalb getrost und beruhigt Ihren gebuchten Urlaub antreten. Nur am Rande sei erwähnt, dass überdies noch die Mieterschutzvorschriften der §§ 574 ff BGB gelten. Sofern Sie demnach bis nächstes Jahr keinen angemessenen und vergleichbaren Wohnraum in der Nähe finden konnten, kann die Kündigungsfrist nochmals, ggf. durch das Gericht, verlängert werden.



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