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Mietminderung wegen unangekündigten Dacharbeiten


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 20.04.2012

Frage:

Unser Vermieter hat ohne Ankündigung und Vorabinformation ein Gerüst um das Mehrfamilienhaus aufbauen lassen um Dacharbeiten durchzuführen.
Dabei wurde unsere Terrasse zum Gerüstaufbau betreten, ohne Einverständnis und Wissen sind Geländerumrandungen + Beleuchtung entfernt worden.
Nicht zu vergessen ist der Dreck und Lärm der bei den Arbeiten entsteht.
Habe ich rechtliche Möglichkeiten (Mietkürzung o.ä.) die ich in dieser Situation gegenüber meinem Vermieter anwenden könnte?

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Antwort:

Die Bauarbeiten und die damit zusammenhängenden Unannehmlichkeiten stellen mietrechtlich einen Mangel der Mietsache dar, die gem. § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete berechtigen. Was die Höhe anbelangt, gibt es fast immer unterschiedliche Ansichten zwischen Mieter und Vermieter. Letztlich steht auch der zur Entscheidung berufene Richter vor diesem Dilemma. Da auch er in diesen Fällen nicht den Stein der Weisen zu finden vermag, hat der Gesetzgeber die Regelung des § 287 ZPO geschaffen: Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen. Letztlich werden in der Praxis auf diese Weise sinnvolle Ergebnisse durch Vergleich auf Vorschlag des Gerichts erzielt. Die im Netz vorhandenen Tabellen dienen regelmäßig und allenfalls einer gewissen Orientierung. Rechtsgültige Tabellen gibt es nicht. Es sind also sämtliche Kriterien des Einzelfalles heranzuziehen, wobei nach dem BGH der zu ermittelnde Prozentsatz der Mietminderung sich stets auf die Warmmiete bezieht. Nach Ihrer Beschreibung ist zunächst zu fragen, welche Intensität die Einrüstung nebst Bauarbeiten mit den damit zusammenhängenden Belästigungen erreicht hat. War die Wohnung deshalb für einen gewissen Zeitraum unbewohnbar, so kann die Miete um 100 % gemindert sein (Mietminderung ist stets taggenau zu ermitteln; ist ein Mangel behoben, entfällt die Minderung). In Ihrem Fall lässt sich als Orientierung für die Einrüstung ein Prozentsatz zwischen 5 und 15 Prozent nennen. Für Baulärm und damit zusammenhängenden Belästigungen wie Staub und Schmutz im Treppenhaus etc. können 20 bis zu 60 Prozent geltend gemacht werden. Die Mieter müssten den genauen Umfang der Einschränkung darlegen und auch beweisen. Eine außergerichtliche Einigung ist sehr zu empfehlen, da die Kosten eines Rechtsstreits regelmäßig in keinem vernünftigen Verhältnis zum erzielbaren Minderungsbetrag stehen. Die Mietminderung muss nicht angekündigt und kann auch rückwirkend durch Verrechnung mit der laufenden Miete erfolgen. Ein Einverständnis des Vermieters ist nicht erforderlich. Ebenso wenig kommt es auf ein Verschulden des Vermieters an.



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