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Eigentumswohnung - Haftung bei Wasserschaden wegen vereistem Abflussrohr


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 11.04.2012

Frage:

Ich habe eine Frage in Bezug auf Wohneigentumsrecht.

Wir besitzen seit Juli 2006 eine 2-Zimmer-Wohnung in Berlin-Charlottenburg, die wir meistens vermieten und etwa 1-2 Monate im Jahr selbst nutzen.

Im Dezember 2010 erlitt die Wohnung im Schlafzimmer einen Wasserschaden, da geschmolzener Schnee, der wegen vereister Abflussrohre nicht von der über unserem Schlafzimmer liegenden Terrasse abfließen konnte, in das angrenzende (über unserem Schlafzimmer liegende) Wohnzimmer eindrang und von dort aus zu uns heruntersickerte.

Das Schlafzimmer war bis Ende Januar wegen der dort aufgestellten Trockenmaschinen, Schimmelgeruch und schließlich der Renovierungsarbeiten nicht bewohnbar. Die Renovierungskosten betrugen rund 1000 EUR, außerdem entstand für uns ein Mietausfall von 700 EUR, da unser Mieter bis Abschluss der Renovierung ausgezogen ist.

Wer muss in diesem Fall für den Schaden aufkommen? Die Eigentümer der Wohnung, von der aus das Wasser zu uns gesickert ist, sehen sich nach Rücksprache mit ihrem Anwalt nicht in der Verantwortung. Derartige Schäden hätten sich im Winter 2010/2011 wegen der extremen Wetterverhältnisse sehr häufig ereignet und fielen daher sozusagen unter „höhere Gewalt“, sie hätten den Schaden nicht vermeiden können. („Um das nachbarschaftliche Verhältnis nicht zu belasten“, hat man uns 300 EUR überwiesen ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter der Bedingung, „dass die Sache damit beendet ist.“)

Die Terrasse wurde vor ca. 16 Jahren ohne Baugenehmigung, jedoch mit dem Einverständnis der Eigentümergemeinschaft und gemäß den Plänen eines Architekten gebaut.
Müsste womöglich die Eigentümergemeinschaft für den Schaden aufkommen?

Da auch schon der Voreigentümerin unserer Wohnung ein Wasserschaden im Schlafzimmer entstanden ist, als Wasser von der Terrasse aus ins Schlafzimmer durchsickerte, und somit nicht auszuschließen ist, dass sich auch in Zukunft derartige Wasserschäden ereignen werden, möchten wir dieses Thema gegebenenfalls bei der nächsten Eigentümerversammlung (angesetzt für den 10. Mai) ansprechen und uns vorher über die Rechtslage informieren.

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Antwort:

Frage 1.: Wer muss in diesem Fall für den Schaden aufkommen?

Zunächst ist zu ermitteln bzw. klarzustellen, wo die Ursache des eingetretenen Wasserschadens zu suchen ist. Rührt der Schaden vom Sondereigentum Ihres Nachbarn her, ist dieser für die Beseitigung der Folgen verantwortlich zu machen. Ist der bei Ihnen eingetretene Schaden jedoch auf einen Mangel des Gemeinschaftseigentums zurückzuführen ist weiter zu fragen, ob dann die Gemeinschaft für den Schaden aufkommen muss. Die Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum, die in § 5 WEG geregelt ist, stellt sich häufig als schwierig dar. Hierbei ist genau zu prüfen, ob die vereisten Abflussrohre zum Gemeinschafteigentum gehören, vgl. § 5 Abs. 2 WEG. Die Einschaltung eines Gutachters lässt sich bei der Ursachenfindung meist nicht verhindern. Hier kann unter Umständen auch eine gerichtliche Klärung im Wege des selbständigen Beweisverfahrens in Betracht kommen. Jedenfalls dürfte der massive Schneefall nebst anschließendem Tauwetter zwar der Auslöser des Wasserschadens gewesen sein. Die Ursache dürfte jedoch das unzureichend gegen Kälte und Einfrieren geschützte Abflussrohr sein. Das Schreiben der Kollegen Dr. Ruhland und Renger zielt daher m.E. in die falsche Richtung. Auch das Schreiben der Kanzlei Irgang und Partner ist wenig überzeugend. Vor der Prüfung der gesetzlichen Regelung ist zunächst zu prüfen, ob Ihre Teilungs- und Gemeinschaftsordnung eine Regelung über die Terrasse trifft. Nach III. i) der Teilungserklärung gehören bei Dachterrassen die Umfassung der Terrasse einschließlich Bodenbelag mit Unterbau zum Sondereigentum. Damit ist zwar eine Regelung vorhanden. Allerdings dürfte diese Regelung unwirksam sein, soweit zumindest der Unterbau, der zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört, zu Sondereigentum erklärt wird. Zulässig ist es, den Bodenbelag zum Sondereigentum zu erklären. Lediglich hinsichtlich des anhand der Angaben der Teilungserklärung abgrenzbaren Raumes ist die Dachterrasse sondereigentumsfähig, vgl. OLG München MDR 2007, 827; LG Schwerin ZMR 2009, 401. Die Abdichtungs- und Isolierschichten gehören hingegen zum Gemeinschaftseigentum, vgl. Kammergericht Berlin ZMR 2009, 135. Bestätigt wird dies durch IV. e (für die Geschoßdecken einschließlich Estriche) und IV. k (für die Entwässerungs-und Abfallrohre) in der Teilungserklärung. Insoweit dürften nicht die Eheleute von Arnim als Sondereigentümer, sondern vielmehr die Eigentümergemeinschaft verantwortlich sein, da die Ursache des Wasserschadens vom Gemeinschaftseigentum, nämlich Abflussrohr nebst Isolierschicht/Unterbau der Terrasse ausging.

Das Problem einer Haftung der übrigen Eigentümer bzw. der Gemeinschaft liegt darin, dass bei einem erstmaligen Schadenseintritt kein Verschulden der Gemeinschaft festgestellt werden kann. Ein solches Verschulden ist jedoch für einen Anspruch aus §§ 280 BGB iVm § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG (Pflicht zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums) Voraussetzung. Beim erstmaligen Auftreten und Bekanntwerden des Schadens ist das grundsätzlich nicht der Fall. Insofern dürfte die Durchsetzung Ihres bereits erlittenen Schadens eher schwierig sein, denn Sie müssten beweisen, dass die Verwaltung bereits Kenntnis von dem schadhaften Abflussrohr bzw. der Isolierung hatte. Schadensersatzansprüche des betroffenen Wohnungseigentümers sind jedoch dann möglich, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft es pflichtwidrig unterlässt, die Schadensursache (im Gemeinschaftseigentum) zu beheben, vgl. Kammergericht Berlin NZM 2001, 613; OLG München NZM 2009, 130. Auch kann der Verwalter schadensersatzpflichtig sein, wenn er seiner Verpflichtung zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht nachkommt, vgl. BayObLG NZM 1998, 583. Sie sollten deshalb in der nächsten Eigentümerversammlung darauf hinwirken, dass die Ursachen der eingetretenen Wasserschäden beseitigt werden (s. hierzu unten). Sinnvoll wäre insbesondere ein entsprechender Antrag. Denn nur so können Sie für die Zukunft Klarheit erreichen. Im Falle einer Ablehnung des Antrags (sog. Negativbeschluss) könnten und müssten Sie innerhalb der Klagefrist gegen den Beschluss vorgehen und die Gemeinschaft gleichzeitig verpflichten, die Ursachen der Mängel zu beseitigen.

Frage 2.: Die Terrasse wurde vor ca. 16 Jahren ohne Baugenehmigung, jedoch mit dem Einverständnis der Eigentümergemeinschaft und gemäß den Plänen eines Architekten gebaut. Müsste womöglich die Eigentümergemeinschaft für den Schaden aufkommen?

Bei der Beantwortung dieser Frage kommt es nicht darauf an, ob die Eigentümergemeinschaft die Baumaßnahme genehmigt hat oder ob eine Baugenehmigung vorgelegen hat oder nicht. Die Frage wer für Schäden haftet, die von der Terrasse ausgehen, hängt nicht davon ab, ob diese legal errichtet wurde. Die Frage der Haftung ist vielmehr wie in Frage 1 zu beantworten.

Unabhängig von der Haftungsfrage sollten Sie die nachstehenden Punkte auf der nächsten Eigentümerversammlung beachten: Wie bereits dargelegt, handelt es sich bei dem betreffenden Abflussrohr um Gemeinschaftseigentum, so dass die Instandhaltung den Wohnungseigentümern bliegt. Denn die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach den Vorschriften der §§ 21 bis 25 WEG, wozu insbesondere Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungsarbeiten betreffend das Gemeinschaftseigentum gehören, vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Dabei muss die Verwaltung ordnungsgemäß sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungsmaßnahme im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt. Das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft kann bejaht werden, wenn der Zustand der Abflussrohre auch zu Schäden an anderen Sondereigentumseinheiten führen kann, was in Ihrem Fall zu bejahen ist. Jeder Wohnungseigentümer kann von den anderen Wohnungseigentümern die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verlangen. Ihm steht gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch darauf zu. Das bedeutet, dass die anderen Wohnungseigentümer verpflichtet sind, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken, vgl. BGH ZMR 1999, 647. Notfalls ist der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung im gerichtlichen Verfahren durchzusetzen, § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Liegt noch kein Beschluss vor, muss der Wohnungseigentümer vor der Anrufung des Gerichts versuchen, eine Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung zu erwirken. Kommt das Gericht zur Entscheidung, dass die begehrte Instandhaltungs- und/oder Instandhaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, verpflichtet das Gericht die übrigen Wohnungseigentümer, der begehrten Maßnahme zuzustimmen. Der rechtskräftige Gerichtsbeschluss ersetzt gleichzeitig die Zustimmung der Wohnungseigentümer, so dass nach Abschluss des gerichtlichen Verfahrens keine neue Eigentümerversammlung zur begehrten Maßnahme durchgeführt werden muss. Der Verwalter ist nunmehr verpflichtet, den Beschluss auszuführen, § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Sollte der Verwalter trotz gesetzlicher Verpflichtung den Beschluss auch weiterhin nicht ausführen, kann seine Handlung wiederum mit gerichtlicher Hilfe durchgesetzt werden.

Sofern Sie, z.B. bei Ablehnung eines entsprechenden Antrages, gegen den Beschluss vorgehen möchten, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Peters
Rechtsanwalt



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