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Mieterin beschwert sich Schimmel - Vorgehensweise von Vermieter


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 09.04.2012

Frage:

Wir vermieten eine Wohnung. Die Mieterin (sie wohnt da seit dem 08.2010) hat Schimmel im Badezimmer entdeckt und hat es auch fotografiert und meint, dass der Grund des Schimmels bei dem alten Bewohner liegt und möchte, dass wir Gutachter einladen, damit er dies bestätigt.
Sie schreibt auch: ,,Wenn sie innerhalb von 2 Wochen nicht etwas unternehmen, dann kürze ich die Mietzahlung".

Die Frage: Muss der Gutachter geholt werden und wer zahlt dafür?
Im Mietvertrag hat die Mieterin sich unterschrieben, dass es keine Schaden in der Wohnung gibt, achten wir auch drauf?
Im welchem Fall müssen auf unsere Rechnung den Schimmel beseitigen?

Die Wohnung haben wir am 1.8.2011 gekauft, die Mieterin wohnt da seit 08.2010.

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Antwort:

Frage 1.: Muss der Gutachter gehollt werden und wer zahlt dafür?

Übermäßige Feuchtigkeit in der Wohnung wird optisch sichtbar durch Schimmelbildung. Häufig besteht zwischen Vermieter und Mieter Streit darüber, wo die Ursache der Schimmelbildung zu suchen ist. Dieser Streit wird zumeist durch den Gutachter entschieden, der die tatsächliche Ursache feststellt. Da der Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten der Wohnung anpassen muss, beruft sich der Vermieter zumeist auf fehlerhaftes Lüftungsverhalten des Mieters, während der Mieter generell den Bauzustand für den Mangel verantwortlich macht. Häufig bedarf es zur Feststellung jedoch keines kostenaufwändigen Gutachtens. Es empfiehlt sich deshalb, zunächst ein Fachgeschäft im Rahmen eines Kostenvoranschlages zu beauftragen. Fachleute aus dem Malereigewerbe verfügen über die erforderlichen Messinstrumente, um die Herkunft der Feuchtigkeit in den Wänden festzustellen. Beide Parteien, also Vermieter wie Mieter sind verpflichtet, die Kosten der Feststellung so gering wie möglich zu halten. Ergibt sich durch die Feststellung der Feuchtigkeitsursache, dass der Vermieter verantwortlich ist, wird er auch die angemessenen Kosten zu tragen haben, sofern er seine Verantwortlichkeit zuvor bestritten hat. Denn in diesem Fall steht dem Mieter neben der Minderung das Recht zur Mängelbeseitigung zu. Teil dieser Mängelbeseitgungskosten sind die Gutachterkosten. Umgekehrt gehen diese zu Lasten des Mieters, wenn dieser die Feuchtigkeit und damit der Schimmelschäden verursacht hat und deshalb auch selbst für die Kosten der Beseitigung aufkommen muss. Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, vgl. § 535 Abs. 1 BGB. Auch wenn er die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt hat, ist er zur Erhaltung der Mietsache verpflichtet. Es ist Ihnen deshalb zu empfehlen, die Feststellung der Ursache der Feuchtigkeitsschäden selbst in die Hand zu nehmen. Denn für den Fall, dass Sie sich mit der Beseitigung des Schimmelschadens in Verzug befinden, ist der Mieter berechtigt, die Mängelbeseitigung selbst vorzunehmen, vgl. § 536 a BGB.

Frage 2.: Im Mietvertrag hat die Mieterin sich unterschrieben, dass es keine Schaden in der Wohnung gibt, achten wir auch drauf?

Damit ist davon auszugehen, dass die Schimmelbildung erst nach Vertragsschluss bzw. Einzug der Mieterin entstanden ist. Insofern ist es eher unwahrscheinlich, dass die Ursache des Schimmelschadens vom Vormieter, wie Ihre Mieterin behauptet, verursacht wurde. Die Ursache der Schimmelbildung ist demnach entweder in einer mangelnden Lüftung der Räume durch die Mieterin zu finden oder in Mängeln oder Schäden der Isolation der Außenwände des Hauses.

Frage 3.: Im welchem Fall müssen auf unsere Rechnung den Schimmel beseitgen?

Nur für den Fall, dass die Schimmelbildung auf einen Mangel oder Schaden der Bausubstanz des Hauses zurückzuführen ist, sind Sie als Eigentümer/Vermieter für die Beseitigung der Ursache der Schimmelbildung verantwortlich und haben die entsprechenden Kosten zu tragen. Dazu gehören auch die Kosten der Schimmelbeseitigung in der Wohnung Ihrer Mieterin selbst sowie der Gutachterkosten, sofern diese notwendig sind (s.o.).



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