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Mietminderung wegen Schimmel und defekter Heizung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 10.04.2012

Frage:

In der von mir seit Juli 2011 angemieteten 3-Zi-Whg. geht die Heizung im Schlafzimmer nicht. Mein Vermieter weiß davon, seit Herbst 2011 ist dies so. Auch hat sich trotz richtigem Lüften Schimmel an der Zimmerdecke gebildet. Mein Vermieter hat sich das angesehen, aber bislang nicht darauf reagiert. Er meinte, ich solle das selbst beheben. Nun frage ich mich, ob und inwieweit eine Mietkürzung meinerseits rechtens ist. Und ich möchte in eine andere Wohnung. Was wäre, wenn mein Vermieter die Kaution nicht an mich zurück bezahlt ? Welche Rechte habe ich dann ? Und kann ich die im Mietvertrag stehende Kündigungsfrist umgehen ? Ich meine, das ist doch ein Grund zu Unmut.

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Antwort:

Das Mietrecht ist in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingebettet. Maßgeblich sind mithin die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB.

Die Kündigungsfristen sind durch die Mietrechtsreform vor ca. zehn Jahren reformiert worden. Nach diesen nunmehr geltenden Kündigungsfristen bemisst sich die Kündigungsfrist für den Mieter auf drei Monate, unabhängig von der Dauer des Mietzeitraumes. Maßgeblich ist hierbei immer der Zugang am dritten Werktag eines Kalendermonates beim Mieter. Die dreimonatige Kündigungsfrist ist jedoch nur dann maßgeblich, wenn der Mieter die ordentliche Kündigung ausspricht.

Wenn der Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen möchte, muss ein besonders schwerwiegender Grund vorliegen, der es unter der Berücksichtigung aller widerstreitender Interessen unmöglich macht, den Ablauf der Frist der ordentlichen Kündigung abzuwarten. Grundsätzlich kann dazu freilich auch die erhebliche Belastung des Wohnraumes mit Schimmelpilz gehören. Allerdings ist eine außerordentliche fristlose Kündigung, gerade auch im Hinblick auf die im Mietrecht doch recht kurze Kündigungsfrist von lediglich drei Monaten nur dann gerechtfertigt, wenn es sich um eine erhebliche Schimmelpilzbelastung mit gesundheitsgefährdenden Schimmelpilzsporen handelt. Eine geringe Beeinträchtigung bleibt ebenso außer Betracht wie eine Beeinträchtigung mit lediglich unschönem Schimmelbefall, der jedoch nicht gesundheitsgefährdend ist. Des weiteren ist nach der Rechtsprechung erforderlich, dass der Mieter, bevor er das Wohnraummietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigt, dem Vermieter zunächst eine Abmahnung ausspricht und den Vermieter durch diese Abmahnung zur Mangelbeseitigung auffordert. Da in Ihrem Anfragetext eine gegenteilige Äußerung nicht ersichtlich ist, gehe ich davon aus, dass eine Abmahnung noch nicht erfolgt ist, weswegen eine außerordentliche fristlose Kündigung allein deshalb scheitern wird.

Sie werden sich mithin auf eine ordentliche Kündigung mit dreimonatiger Kündigungsfrist einlassen müssen. Hiervon abzuweichen gibt es nur zwei Möglichkeiten. Entweder Sie verschaffen dem Vermieter einen Nachmieter, welcher bereit ist, in das bestehende Mietverhältnis einzusteigen, wobei keinerlei Zustimmungsverpflichtung des Vermieters besteht, oder aber Sie schließen mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag, mit welchem das Wohnraummietverhältnis losgelöst von Kündigungsfristen beendet werden kann. Hier ist allerdings nachteilig, dass es sich dabei um einen Vertrag handelt, mithin der Vermieter zustimmen muss, während bei einer Kündigung eine Zustimmung der Gegenseite nicht erforderlich ist.

Die Beseitigung eines Mangels, hierzu gehört auch der sich bildende Schimmelpilzbefall, ist immer im Aufgabenbereich des Vermieters. Sie haben immer den Anspruch gegen den Vermieter, dass er die Mängel des Mietobjektes, die während der Mietzeit auftreten, vom Vermieter beseitigt werden bzw. die Beseitigung von diesem veranlasst wird. Sie brauchen sich deshalb keineswegs auf eine Selbstvornahme verweisen zu lassen.

Allerdings ist fraglich, wer die Kosten dieser Mangelbeseitigungsmaßnahme des Vermieters oder eines von ihm beauftragten Unternehmens zu tragen hat. Die Kostenlast trifft denjenigen, der den Mangel verursacht hat. Grundsätzlich hat der Vermieter das Kostenrisiko zu tragen, es sei denn, diesem gelingt der Nachweis, dass der Schaden durch Sie als Mieterin verursacht worden ist. Dann, und auch nur dann, hat der Vermieter einen Schadenersatzanspruch gegen Sie. Wenn ein Schadenersatzanspruch des Vermieters besteht, kann dieser diesen Anspruch aus der hinterlegten Mietsicherheit befriedigen; anderenfalls ist der Vermieter zu Rückzahlung der Kaution verpflichtet.

Sollte der Vermieter die Mietsicherheit mit einem Schadenersatzanspruch seinerseits aufrechnen, ist ihnen dringend anzuraten, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung zu beauftragen. Dieser wird dann feststellen, ob der Schadenersatzanspruch des Vermieters zurecht besteht oder aber dieser lediglich versucht, sich an der Mietsicherheit schadlos zu halten, obgleich dem Vermieter gar kein Anspruch zusteht.

Fordern Sie den Vermieter, im Idealfall schriftlich, unter Setzung einer konkreten angemessenen Frist auf, den Schaden zu beseitigen. Drohen Sie auch für den Fall, dass die von ihnen gesetzte Abhilfefrist fruchtlos abläuft, zugleich an, dass Sie die Mietminderung durchführen werden. Eine Mietminderung ist gerechtfertigt, wenn die Mietsache über einen Mangel verfügt, der Vermieter hierüber unterrichtet und unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert worden ist und diese gesetzte Frist ungenutzt verstreicht.

Die Höhe der Mietminderung, welche immer taggenau zu erfolgen hat, kann ich Ihnen jedoch nicht benennen. Diese ist einzelfallbezogen und hängt letztlich ganz entscheiden davon ab, wie stark die Beeinträchtigung des Mietobjektes durch den Mangel ist. Hier müssten Sie dann bitte selbst versuchen, einen angemesseneren Grad der Mietminderung zu finden.



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