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Wertminderung des Hauses nach Fehler von Bauunternehmen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Florian Wehner
Stand: 23.03.2012

Frage:

Wir stehen kurz vor unserer Hausabnahme (Neubau schlüsselfertig). Während der Bauzeit (Innenausbau) wurde ein Ausführungsfehler bei dem Verlegen des Kanalrohres festgestellt. Daraufhin wurde die Bodenplatte auf einer Länge von ca. 10 m und einer Breite von ca. 50 cm komplett geöffnet. Die Lage des Rohres wurde korrigiert eine neue Bewehrung eingeführt. Anschließend wurde der Schacht von einer Spezialfirma wieder fachgerecht abgedichtet.
Der Sachverhalt wurde von unserem Gutachter festgehalten. Wir haben die Maßnahme fotodokumentarisch begleitet.

Wir sehen unsere Immobilie durch diese Maßnahme im Wert gemindert. Bei einer evtl. späteren Veräußerung oder Beleihung der Immobilie sind wir verpflichtet auf diese Tatsache hinweisen (Offenbarungspflicht) was eine Reduzierung des Verkaufspreises bedeuten würde.
Weiterhin bleibt eine subjektive Unsicherheit ob doch nicht verborgene Mängel aufgrund dieser Sanierung später auftreten können. (Merkantiler Minderwert)

Unsere Baugesellschaft widerspricht dem Sachverhalt mit den Hinweis, dass die Bodenplatte wieder fachgerecht hergestellt sei (Dokumentation) und wir bei einem Verkauf keine Preisminderung zu erwarten haben. Wir werden aufgefordert die letzte Rate zu begleichen (bisher einbehalten ca 8%) und das Haus zu übernehmen.

Wer kann einen evtl. Minderwert belastbar bewerten ? (Verkehrswert)

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Antwort:

Soweit hier ein Ausführungsfehler trotz - wie Sie schreiben - fachgerechter Behebung zu einem Schaden durch Minderwert des Grundstücks führt, kann dies im Streitfall lediglich ein Bausachverständiger beurteilen. Auf den ersten Blick erschließt sich nicht, warum der von Ihnen geschilderte und später nachgebesserte Ausführungsfehler zu einem Minderwert führen sollte - insoweit ist dies kein Automatismus, denn, ähnlich wie im Kfz-Schadennsrecht muß der Mangel von einer gewissen Erheblichkeit sein, um sich als Minderwert niederzuschlagen. Nur dann besteht auch bei reparierten Schäden eine Offenbarungspflicht bei Weiterverkauf.

Bezüglich der Unsicherheiten hinsichtlich späterer Mängel der Sanierung kann man im Prinzip nur auf die 5-jährige Gewährleistungsfrist (bzw. 3 Jahre bei VOB-Vereinbarung) verweisen, bis dahin sollten sich etwaige Mängel eigentlich zeigen.

Beachten Sie bitte, dass Bausachverständige sehr viel Geld kosten (idR ca. 2000-3500€ Vorschuss) und Sie - falls ein Minderwert nicht feststellbar ist auf den Kosten sitzen bleiben. Da die Sanierung ja dokumentiert ist, haben Sie auch Beweismittel in der Hand, sollte später etwas auftreten. Ein Zurückbehaltungsrecht am einbehaltenen Betrag sehe ich daher - vorbehaltlich bauvertraglicher Rechte - aufgrund des Sachverhalts nicht.



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