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Wohnen ohne Mietvertrag - Kündigungsfrist


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 26.03.2012

Frage:

Wir wohnen seit 1999 in diesem Haus ohne Mietvertrag wie lange wäre die Kündigungszeit vom Vermieter? Das Haus hat 2 Eigentümer die Ehefrau und der Ehemann laut Grundbuch. Kann uns nur von einem Eigentümer wegen Eigenbedarf ohne Zustimmung vom anderen Eigentümer gekündigt werden? Kann Eigenbedarf angemeldet werden um eine bestehende Firma (also Gewerbe)die nebenan ist und der Familie gehört um diese Firma zu erweitern?

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Antwort:

Das Mietrecht ist in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingebettet. Das BGB sieht nur in wenigen Fällen vor, dass eine bestimmte Form eines Vertrages (z.Bsp. Die Schriftform oder aber auch die notarielle Beurkundung) zu wählen ist. Ist eine solche besondere Form nicht bestimmt, besteht grundsätzlich die Freiheit, die Form des Vertrages selbst zu wählen. Für das Mietrecht bestimmt § 550 BGB, dass Mietverträge, die länger als ein Jahr nicht schriftlich abgeschlossen werden, als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gelten. Dies setzt jedoch voraus, dass ein Mietvertrag auch mündlich geschlossen werden kann. Voraussetzungen für einen Mietvertrag wären die Gebrauchsüberlassung eines Wohnraumes durch den Vermieter an den Mieter sowie die Zahlung eines Mietzinses. Sofern Sie eine Miete bezahlen, liegt ein unbefristeter mündlicher Mietvertrag vor.

Die Kündigungsfristen sind durch die Mietrechtsreform vor ca. zehn Jahren reformiert worden. Nach diesen nunmehr auch für Altmietverträge geltenden Kündigungsfristen bemisst sich die Kündigungsfrist für den Mieter auf drei Monate, unabhängig von der Dauer des Mietzeitraumes. Die Kündigungsfrist für den Vermieter ist jedoch in Abhängigkeit vom Mietzeitraum gestaffelt. Nach § 573 c BGB verlängert sich die grundsätzliche dreimonatige Kündigungsfrist für den Vermieter nach Ablauf von fünf Jahren Mietdauer um drei Monate, nach dem Ablauf von acht Jahren Mietdauer um weitere drei Monate. Sie wohnen bereits seit 1999 in dem Wohnraum, mithin also seit ca. 13 Jahren. Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt mithin neun Monate. Maßgeblich ist hierbei immer der Zugang am dritten Werktag eines Kalendermonates beim Mieter.

Während der Mieter jederzeit ohne Kündigungsgrund kündigen darf, bedarf die Kündigung des Vermieters immer eines Kündigungsgrundes. Hierbei ist zwischen Gründen, die eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begründen würden und Gründen, die eine ordentliche Kündigung begründen würden, zu unterscheiden. Nur für eine ordentliche Kündigung sind die o.g. Kündigungsfristen relevant. Die Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung wären z.Bsp. Die Nichtleistung der Miete über zwei oder mehr Monate. Nach § 573 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag nur dann (ordentlich) kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hieran hat. Hierzu gehört auch der Eigenbedarf. Eine Erweiterung der Gewerberäume ist durchaus geeignet, einen Eigenbedarf zu begründen, wenn in dem Kündigungsschreiben zugleich dargestellt wird, warum eine anderweitige Nutzung der bisherigen zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten nicht ausreichend ist. Der Vermieter muss klarstellen, dass dieser den Wohnraum für sich selbst benötigt und eine andere Regelung nicht möglich ist.

Die Kündigung hat immer von allen Vermietern an alle Mieter zu erfolgen. Unterschreiben nicht alle Vermieter die Kündigung, ist diese nicht wirksam erklärt.



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