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Mietminderung wegen diversen Mängeln - berechtigt?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 02.02.2012

Frage:

In einem Mehrfamilienhaus (9 Einheiten) habe ich eine Wohnung 1. OG vermietet, ca. 57qm für 395 € Kaltmiete. Die Mieter geben an, dass mehrfach die Hauseingangstüre nicht schließt. Der Verwalter hat diese mehrfach geprüft und auch Instand gesetzt. Die Mieter behaupten weiter das die Türe öfters nicht richtig schließt und haben mir Mietminderung angedroht. Weiter gab es Probleme bei dem Ablauf des Regenwassers am Balkon. Diese wurde bereits im Oktober repariert. Die verschmutze Wand soll erst nach einen Eigentümerbeschluss (es sind auch neue Anstriche an weiteren Balkonen erforderlich) gestrichen werden. Die Mieter haben jetzt aus diesen Gründen die Mietzahlung um 30 € gekürzt. Falls sie im Recht sind, kann ich dann den Verwalter haftbar machen?

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Antwort:

Fragestellung: Falls sie im Recht sind, kann ich dann den Verwalter haftbar machen?

Zunächst einmal bestehen erhebliche Bedenken, ob Ihre Mieter zur Minderung berechtigt sind. So berechtigt eine verschmutzte Außenwand die Mieter eines Hauses nicht zur Mietminderung, weil sie keinen Rechtsanspruch auf eine bestimmte Gestaltung der Außenfassade haben. Dies ist allein Sache des/der Eigentümer resp. Eigentümergemeinschaft. Bezüglich der Hauseingangstür stellt sich die Frage, ob diese nach der Hausordnung überhaupt stets verschlossen sein muss. Im Übrigen wären die Mieter für die Behauptung beweispflichtig. Was reparierte Mängel angeht, kann die Miete allenfalls taggenau für die Dauer des Vorhandenseins des Mangels gemindert werden. Auch bei dem defekten Ablauf des Regenwassers stellt sich die Frage, ob die Schwelle zur Unerheblichkeit überhaupt überschritten ist und wo die Beeinträchtigung der Wohnung zu suchen ist. Ein unerheblicher Mangel berechtigt nicht zur Minderung gem. § 536 BGB. Eine Haftung des Verwalters scheint noch ferner zu liegen. Offensichtlich ist er seinen Pflichten nach § 27 Nr. 1, 2 u. 3 WEG doch vollumfänglich nachgekommen und hat für die Beseitigung der Mängel gesorgt. Mehr als eine ordentliche Verwaltung kann von ihm nicht verlangt werden. Erst wenn dem Verwalter die schuldhafte Verletzung einer seiner genannten Pflichten (verspätet oder überhaupt nicht) vorgeworfen werden kann, haftet er gem. §§ 280 ff und 286 ff BGB auf Schadensersatz. Derartiges ist nach Ihrer Schilderung nicht erkennbar.



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