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Bewohnte Wohnung verkaufen - Kündigung des Mietverhältnisses möglich?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 05.03.2012

Frage:

Im Juli 1998 wurde ich Eigentümer einer Wohnung in Berlin Kreuzberg.
Die Wohnung war bewohnt und als Mitglied einer GbR, die zu diesem Zweck von Bewohnern des Hauses gegründet worden war, wurde das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung gekauft.

Die Eintragung im Grundbuch, die Begründung meines persönlichen Grundeigentums, fand im Januar 2001 statt.

Es wohnen die gleichen Mieter in der Wohnung.

Aus persönlichen und wirtschaftlichen Gründen möchte ich die Wohnung nun verkaufen.

Frage:

1) Darf der Käufer die Mieter in einem überschaubaren Zeitraum kündigen?
2) Hat eine Eigenbedarfskündigung des neuen Besitzers kurzfristig Aussicht auf Erfolg?
3) Welche Bedeutung hat bei Eigenbedarf der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete. Kommt der §577a BGB in Anwendung?

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Antwort:

Frage 1.: Darf der Käufer die Mieter in einem überschaubaren Zeitraum kündigen?

Die ordentliche Kündigung eines Mieters im Wohnraummietrecht ist nur ausnahmsweise zulässig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 BGB hat. Der weitaus häufigste Fall ist dabei die sog. Eigenbedarfskündigung, wenn also der Vermieter die Räume für sich oder einen nahen Angehörigen benötigt. Ohne ein berechtigtes Interesse kommt praktisch nur eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht. Ein wichtiger Grund wäre z.B. das Nichtzahlen der Miete über einen längeren Zeitraum als 2 Monate. Allein der Eigentümerwechsel berechtigt nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses, vgl. § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete). Der Erwerber hat also kein Sonderkündigungsrecht.

Frage 2.: Hat eine Eigenbedarfskündigung des neuen Besitzers kurzfristig Aussicht auf Erfolg?

Sofern der Mieter einer Eigenbedarfskündigung nicht nach den §§ 574 ff BGB widerspricht, muss der Vermieter natürlich die Kündigungsfristen des § 573 c BGB beachten. Danach beträgt die Kündigungsfrist grundsätzlich 3 Monate und verlängert sich jeweils nach 5 bzw. 8 Mietjahren um weitere 3 Monate. Wohnt der Mieter z.B. bereits über acht Jahre in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate. Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, vgl. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Gem. Abs. 2 liegt ein Härtegrund vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bereits an dieser Stelle werden gem. Abs. 3 bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB angegebenen Gründe berücksichtigt. Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von (unbeachtlichen) bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt. Dies ist eine Frage des Einzelfalls, wobei der gesetzlich geregelte Beispielfall des Fehlens einer angemessenen Ersatzwohnung gem. Abs. 2 als Prüfungsmaßstab dient, es dem Gericht allerdings verwehrt ist, durch seine Entscheidung in die Lebensplanung der Parteien einzugreifen, vgl. Bamberger/Roth/Hannappel BGB 2. Auflage 2008 § 574 Rn.10. Für den Eintritt relevanter Nachteile muss dabei eine hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehen, so dass die lediglich theoretische Möglichkeit ihres Eintritts nicht ausreichend ist. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang noch § 574 a Abs. 1 BGB, wonach der Mieter im Falle des § 574 BGB verlangen kann, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, so wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt, vgl. § 574 a Abs. 2 BGB.

Frage 3.: Welche Bedeutung hat bei Eigenbedarf der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete. Kommt der §577a BGB in Anwendung?

Die Regelung des § 577 a Abs. 1 BGB begründet zugunsten des Mieter einen Ausschluss der Kündigung des Erwerbers einer umgewandelten Eigentumswohnung wegen Eigenbedarfs oder anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung für die Dauer von drei Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Diese Regelung kommt daher wegen Zeitablaufs in Ihrem Fall nicht mehr zum Tragen. Wird die Wohnung vom Ersterwerber an einen Zweiterwerber weiterveräußert, so beginnt die Frist nicht neu zu laufen. Vielmehr tritt der Zweiterwerber in eine laufende Frist ein. Ist die Frist zum Zeitpunkt des Zweiterwerbs bereits abgelaufen, so kann der Zweiterwerber ohne Beachtung einer Sperrfrist kündigen. In Ihrem Fall ist gem. § 577 a Abs. 1 BGB danach zu fragen, wann die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (ETW) umgewandelt wurde. Nach Ihrer Mitteilung war dies bereits vor 2001. Ist die Mietwohnung bereits vor Einzug des Mieters (also vor 1994) in eine ETW umgewandelt worden, kommen die 3 und 10-jährige Frist nicht zur Anwendung. Der Erwerber kann dann gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sofort wegen Eigenbedarfs kündigen. Erwerber ist derjenige, der anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis auf der Vermieterseite eintritt. Die Kündigungssperre gilt dabei nicht nur für denjenigen, der unmittelbar vom Umwandler erwirbt, sondern auch für den Zweiterwerber und jeden weiteren Erwerber. Für die Fristberechnung gilt hier der Rechtsentscheid des BayObLG vom 24. 11. 1981 (NJW 1982, 451). Das BayObLG geht davon aus, dass die Dreijahresfrist mit der Vollendung des Ersterwerbs beginnt und dass der Zweiterwerber in eine zum Zeitpunkt seines Erwerbs noch laufende Frist eintritt, vgl. MünchKomm/Häublein BGB 5. Aufl. 2008 § 577 a Rn 8. Die Frist beginnt mit der Eintragung des Ersterwerbers im Grundbuch. Maßgeblich ist die Vollendung des ersten Eigentumserwerbs. Auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags kommt es nicht an (AG Stuttgart WuM 1999, 462). Auch der Zeitpunkt der Auflassung ist nicht maßgebend. Da das Kündigungsrecht des Vermieters für die dreijährige Wartezeit ausgeschlossen ist, kann die Kündigung erst nach Fristablauf ausgesprochen und mit dem Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist des § 573 c BGB wirksam werden. Eine vorherige Kündigung zum Ende der Wartezeit ist nicht zulässig. § 577 a Abs. 2 BGB enthält Sonderregelungen für Gebiete mit unzureichender Wohnraumversorgung. In diesen Gebieten können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung eine Kündigungssperre bis zur Dauer von zehn Jahren anordnen. In Berlin ist dies meines Wissens durch Sperrfristverordnung unter anderem für den Bezirk Kreuzberg geschehen. Danach verlängert sich die oben erläuterte Dreijahresfrist in den in der Verordnung ausgewiesenen Gebieten auf bis zu zehn Jahre. Allerdings dürfte auch eine solche Frist in Ihrem Fall bereits abgelaufen sein.



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